Строительный бум откладывается?

Новые жилищные законы будут работать только тогда, когда получат соответствующее обеспечение на местах.

Доступность приобретения жилья, помимо законодательных льгот, облегчающих покупку квартир, должна быть обеспечена и увеличением темпов строительства. По планам мэрии в Новосибирске в нынешнем году должно быть сдано 370 тыс. кв. метров жилья. Насколько реальны эти цифры? Что предпринимается строительными компаниями, чтобы удовлетворить возрастающий спрос? Эти и другие вопросы мы задали президенту Ассоциации строителей и инвесторов Новосибирской области Константину Бокову.

— Прежде всего, произошла переориентация на строительство жилья, более доступного по ценам. Строящиеся квартиры не стали менее комфортными, но существенно уменьшились по площади. Возможно, придет время, когда снова будут востребованы квартиры по 120 и более квадратных метров. Сегодня же спросом пользуются в основном одно- и двухкомнатные квартиры, и даже трехкомнатные строятся меньшей площади, что, естественно, отразилось на цене. Что касается объемов жилья, намеченных к сдаче в этом году, ситуация здесь достаточно сложная. В 2003 году в Новосибирске был самый большой ввод жилья в эксплуатацию за прошедшие пять лет — более 360 тыс. кв. м. Фактически были использованы все заделы предыдущих лет. Новых же объектов жилищного строительства было начато почти вдвое меньше, чем в 2002 году. Есть и еще один негативный момент. ОАО «Новосибирскэнерго» взялось за пересмотр своих обязательств по выдаче технических условий для строящихся объектов. В настоящий момент многие жилые дома, которые будут подготовлены к вводу в этом году, не обеспечены подключением ни к теплу, ни к электроэнергии. Причем довольно часто отказ в продлении технических условий носит необъективный характер. Где-то действительно нет возможности подключения, но под эту марку отказывают и тогда, когда подключение возможно. Строители и инвесторы стали заложниками сложившейся ситуации. По инициативе ассоциации областная администрация сделала запрос в Новосибирскэнерго по ряду объектов, ответ пока не получен. Суммируя все, можно предположить, что объемы ввода жилья в эксплуатацию в 2004 году будут значительно ниже цифр 2003 года.

— Этим летом произошел скачок цен на вторичном рынке недвижимости. Теперь, как говорят риелторы, надо ждать роста цен и на квартиры в новостройках?

— Кроме сокращения объемов ввода жилья для этого есть еще одна причина — увеличение себестоимости строительства за счет подорожания исходных материалов, а следом за этим и изделий, которые используются в жилищном строительстве. На 80 процентов выросла цена на металл, на 50–60 — цемент, подорожали электроэнергия, бензин и многое другое. Областной администрацией предпринимались меры для смягчения ценового давления на жилищное строительство. При ее участии нами было заключено соглашение с поставщиками цемента, в соответствии с которым с августа те начали делать скидки для заводов ЖБИ. Нельзя не отметить и проводимые обладминистрацией с привлечением антимонопольного комитета проверки обоснования цен на продукцию естественных монополистов. Понятно, что в условиях рынка областные власти не могут диктовать предприятию ценовую политику, тем не менее областные власти дали понять, что участники строительного рынка обязаны вести себя корректно. Сейчас, с завершением летнего сезона, цены на строительные материалы стабилизировались, но их подъем уже сыграл свою роль в увеличении себестоимости строительства.

— В мэрии сейчас идет подготовка к аукциону строительных площадок. Значительное количество участков под застройку было выделено в начале года. Похоже, в извечной проблеме строителей наконец-то наметились сдвиги, как и в «потеплении» отношений строителей с мэрией?

— Пока не вышло постановление мэра о выделении земельного участка под строительство, заявлять, что земля выделена, несерьезно. Поэтому, когда власти заявляют, что выделено большое число участков, это означает только то, что рассмотрена заявка на участок и участок может быть выделен. Действительно, рассмотрено большое количество участков. Но такая массовость порождает то, что раздача земли происходит организациям, не известным на строительном рынке. В результате процветает спекуляция земельными ресурсами. Используя трудности с оформлением земли, спекулянты требуют за площадки огромную плату — до 25 процентов строящихся площадей. Расплачиваются за это, понятно, покупатели квартир. В сложнейшей ситуации и строители. Областная администрация, видя непрозрачность распределения земельных участков, тормозит согласование договоров аренды. Поскольку нет возможности оформить аренду в Учреждении юстиции, договоры аренды оформляются мэрией на срок до года. Заказчики и застройщики при этом оказываются на «птичьих» правах — сегодня земля есть, а завтра ее может и не быть. В таком положении сейчас находятся практически все организации, получившие площадки в 2003-м и 2004 годах.

Сама процедура получения, оформления участков в аренду последнее время стала еще более сложной и «непрозрачной», несмотря на все созданные комиссии, к работе в которых, кстати, ассоциацию не допускают. Согласно Земельному кодексу выделение земельных участков в большинстве своем должно идти путем проведения аукционов. Но к аукциону нужно готовить участок, подработать правила, чтобы строительные организации, вложившие средства в подготовку площадок, не оказались за бортом. На аукцион должны выноситься только подготовленные, обеспеченные коммуникациями, не обремененные обязательствами площадки. Понятно, это непросто и организационно, и в части финансового обеспечения. Однако реальных шагов по решению этой проблемы пока не видно. Вообще в области строительства накопилась масса вопросов, которые вполне можно решить на муниципальном уровне. Поэтому еще во время выборов мэра была достигнута договоренность с Владимиром Филипповичем о создании совета по строительству под его руководством. Предложения поданы, время идет, но ни формирование департамента по строительству с привлечением профессионалов, ни создание совета по строительству не происходит.

— Как, на ваш взгляд, скажутся на строительном рынке дополнения к законодательству в плане обеспечения доступности жилья и расширения возможностей строителей?

— Послабление по налогу на добавленную стоимость, возможность получения кредитов под залог незавершенного строительства, расширение возможностей по ипотечному кредитованию и многое другое может дать положительный эффект. Инвесторы, вложившие средства в строительство жилья с целью проживания, попадут под защиту Закона о правах потребителей, и это можно только приветствовать. Они будут защищены законом. Но кто и как защитит заказчика-застройщика, строителей от того произвола, что творится на строительном рынке? Если за качество строительства они могут и должны отвечать по полной мере, то за сроки не более чем на 50%. Мы уже давно возводим дома быстрее, чем оформляем документы — как на начало строительства, так и на ввод в эксплуатацию. Пока на местном уровне не будут обеспечены условия по сокращению сроков прохождения документов, а мера ответственности не ляжет на всех участников строительства, в том числе и на власти, нужно ожидать массовые судебные разбирательства со стороны обиженных инвесторов. На сегодня как никогда важно регламентировать все вопросы по документальному оформлению строительства, ввести обязательный для всех порядок выделения земельных участков, организации строительства и ввода объектов в эксплуатацию.