Заявленное в середине 2001 года строительство жилого комплекса «Ельцовский» стало событием для Новосибирска. Долгие годы до этого за строительство жилых массивов никто не брался, и вот ООО «Сибжилстройинвест» взялось за строительство в долине Ельцовки целого жилого комплекса со всей инфраструктурой. На месте захудалых домишек, уродующих центральную часть города, должны были вырасти красавцы-многоэтажки с автономными системами теплообеспечения и прочей современной «начинкой». На начальном этапе, пока дело не раскрутится, инвестором строительства «Ельцовского» выступала очень серьезная фирма — банк «УралСиб». Понятно, что предложение сразу же было поддержано мэрией Новосибирска. Практически ничего не вкладывая, город расправлялся с клоакой поймы Ельцовки и получал 250 тысяч квадратов жилья, в том числе и для жителей подвергающегося сносу частного сектора. Как рассказывал на встрече с журналистами генеральный директор «Сибжилстройинвеста» Олег Малахов, «людям не придется переезжать в другие районы, как зачастую бывает при сносе, они останутся жить там, где привыкли, только в новых комфортабельных домах». Вместе с красочными листами эскизов и достойным фуршетом все это полностью сразило журналистскую братию, не пожалевшую красок в своих рассказах о будущем Ельцовки.
«Нехороший» дом
Прошло три года с небольшим, и вот теперь уже все новосибирцы сражены вновь — руководство «Сибжилстройинвеста» заморозило строительство и обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании компании банкротом. 4 августа решением арбитражного суда в «Сибжилстройинвесте» введена процедура наблюдения, назначен временный арбитражный управляющий. Новоселам, вселившимся в единственный построенный дом на Дуси Ковальчук, 274, не позавидуешь. Дважды, сначала судами Башкирии на дом накладывался арест, запрещавший жильцам регистрировать квартиры в собственность и производить какие бы то ни было сделки с ними. Дважды эти постановления арбитражных судов отменялись судами высшей инстанции. В сентябре арбитражный суд Новосибирской области вновь запретил Учреждению юстиции регистрировать любые сделки с квартирами в «нехорошем» доме. Вполне возможно, ждать отмены этого решения недолго, впрочем, как и нового ареста. Ситуация абсурдна по сути: люди, полностью расплатившиеся за свои квартиры по инвестиционным договорам, не могут ни воспользоваться правами собственника, ни жить спокойно. Защитников прав человека что-то не видно, в суде рассматриваются отдельные иски частных инвесторов вместо того, чтобы, не доводя дело до инфарктов, положить конец абсурду в корне. Но таков уж вес миллионов, точнее, полумиллиарда рублей, повисших на строительной компании.
История их короткая, но довольно бурная. Начинавший в 2001-м строительство «Ельцовского» «Сибжилстройинвест» был дочерней компанией уфимской строительной фирмы «Жилстройинвест», работавшей в тесной связке с банком «УралСиб». Однако уже через год башкирские структуры приняли предложение о продаже бизнеса в Новосибирске ООО «Вирион», учредителем которого является Андрей Потапов, генеральный директор группы компаний «Неоком». Ее известность и надежность послужили для инвесторов хорошей рекламой. Не отказывались от участия в судьбе бывших подопечных и в «УралСибе». В том же 2002 году ООО «Сибжилстройинвест» заключило договор о двух займах с близким «УралСибу» уфимским Фондом долгосрочных сбережений на общую сумму 415 млн рублей. Первый заем, около 265 млн рублей, по договоренности ушел на счета «УралСиба» в погашение накопившихся к тому времени задолженностей. Средства по второму займу поступали постепенно. Рассчитываться с фондом предполагалось средствами, полученными от реализации квартир. Окончательным сроком расчета в договоре был январь 2007 года. Но в феврале нынешнего года ФДС внезапно потребовал от строительной компании возвратить долг.
— Как заимодавец фонд вправе контролировать расходование его средств. Первый заем ушел на погашение долгов компании, отчета по второму кредиту мы не получили, — заявляет от имени ФДС адвокат Денис Садовский. — За все время «Сибжилстройинвест» сдал единственный дом по Дуси Ковальчук, 274. Второй дом должен был сдаваться в декабре 2003 года, затем сдача была перенесена на первый квартал 2004 года. Из семи секций готовы две, уже полгода как строительство остановлено. Займы мы выдавали не векселями — «живыми» деньгами. Где они? Фонд долгосрочных сбережений представляет интересы более 200 тысяч своих вкладчиков, которые доверили нам свои сбережения в надежде получить прибыль. О процентах сегодня речь уже не идет, хотя бы вернуть денежные средства. Но и это непросто. «Сибжилстройинвест» пошел на самобанкротство. Сейчас под прикрытием интересов инвесторов может произойти «слив» активов, и кредиторы, как это зачастую происходит в российской практике банкротств, не получают ничего.
Совсем иначе комментируют ситуацию в «Сибжилстройинвесте». По словам юриста компании Ивана Кокарева, для мотивации расторжения договора был использован формальный повод. «Фонд потребовал отчет по использованию заемных средств, не оговаривая ни дат, ни сумм. А так как других заемных средств у компании нет, это значило предоставить всю бухгалтерию. Наш ответ: приезжайте и смотрите, был расценен как неисполнение условий договора займа с дальнейшим требованием о возврате кредита. Действия фонда — это типичный «кидок». Новое руководство фонда и «УралСиба«, у которого тоже сменился собственник, больше не заинтересовано в проекте. По закону мы были обязаны обратиться за судебной защитой, инициировав процедуру банкротства, поскольку долги предприятия затрудняют его хозяйственную деятельность».
Кредиторы требуют свое
С возбуждением процедуры банкротства долги предприятия были заморожены. Вся его деятельность была заморожена еще раньше. Единственное, чем сейчас занята компания, — достраивает гаражи, полагающиеся по инвестиционным договорам для дома по Дуси Ковальчук, 274. Это позволяет выплачивать сотрудникам хоть какие-то деньги. Долг по зарплате перевалил за три месяца. При этом СЖСИ продолжает арендовать в том же доме роскошные офисные помещения, раздражая кредиторов — бывших своих поставщиков, с которыми «Сибжилстройинвест» также не расплатился, и ФДС. Там считают, что ни о каком финансовом оздоровлении компании, у которой на счетах нет ни копейки, не может быть и речи. Только конкурсное производство и продажа всего имущества компании с молотка, что даст возможность кредиторам получить свои деньги.
Терроризируя своими арестами дом по улице Дуси Ковальчук, 274, его жильцов, на второй дом, ту самую 16-этажную «незавершенку» напротив магазина «Уют», кредиторы пока своих прав не предъявляют. Ясно, что в таком виде его можно продать только за бесценок, к тому же дивидендов на ажиотаже не заработаешь. Но если у жителей первого дома есть надежда месяцем раньше, месяцем позже все-таки «застолбить» свои квартиры, то у инвесторов, которых угораздило вложить деньги во второй дом СЖСИ, ситуация много хуже. Они сейчас осаждают компанию, арбитражного управляющего, пишут письма мэру и… сторонятся прессы. Те, с кем мне удалось говорить, категорически отказывались называть свои фамилии: «Кто его знает, как это будет воспринято в «Сибжилстройинвесте«, — осторожно заметил один, — можно и без квартиры оказаться». Сказать, что мужчина выглядел расстроенным, значит, не сказать ничего. Два года назад он выложил за свою двухкомнатную квартиру в 70 квадратов миллион 78 тысяч рублей, продал машину, собирал деньги по всем знакомым. Семья ютится по чужим углам. «Надеялись, что в первом квартале, наконец, сдадут. Сейчас вообще неизвестно, когда его достроят. Вариант возвращения денег нас не устраивает. Это два года назад на миллион можно было купить приличную квартиру, а сейчас едва хватит только на однокомнатную».
Мой собеседник — один из немногих, кто выложил за квартиру полную сумму. Часть инвесторов еще не рассчитались полностью, другим «посчастливилось» платить за квартиры из расчета «смешных» сегодня 10–12 тысяч рублей за квадрат. Рассказывают даже, что, стремясь получить деньги на продолжение строительства, некоторые квартиры продавались СЖСИ из расчета по 5–6 тысяч рублей за квадратный метр. Таким образом бывшее руководство «Сибжилстройинвеста» реализовало в доме напротив «Уюта» половину квартир. Если бы этого не было сделано, говорят сегодня в СЖСИ, дом можно было бы поднять на средства от продажи квартир и рассчитаться с кредиторами. Сейчас же нет денег, чтобы дом достроить, и нет возможности «незавершенку» продать. Задешево нет смысла: все равно не хватит денег, чтобы рассчитаться с кредиторами, а задорого никто не купит. Взять кредит практически невозможно. Ни один банк, зная, что предыдущему кредитору средства не были возвращены, денег не даст. Найти компанию, которая бы изъявила желание взяться за достройку дома, крайне трудно. Строители вообще не любят заканчивать начатое другими: в этом случае все грехи начинавших строительство объекта ложатся на тех, кто его завершает. Тем более что в доме осталось слишком мало продающихся площадей, а значит, не приходится рассчитывать на приличную прибыль. К тому же, по расчетам, чтобы закончить дом, в него потребуется вложить еще 130 млн рублей.
— Возможно, продавая квартиры по 10–12 тысяч рублей за квадрат, бывшее руководство «Сибжилстройинвеста» рассчитывало, что когда вся площадка будет освоена, себестоимость строительства будет примерно такой, — высказывает свое мнение временный арбитражный управляющий Александр Хромов. — Но в данный момент, когда строительство комплекса заморожено, себестоимость квадратного метра будет около 30 тысяч рублей. Все затраты на строительство комплекса лягут на этот дом — провести тепло, канализацию, электроэнергию с Челюскинской подстанции. Кто будет покупать квартиры по такой цене, если в строящихся рядом домах квадрат продается по 20–25 тысяч рублей? Чтобы снизить себестоимость квадратного метра, надо возводить комплекс в целом, а для этого нужно как минимум около 1 млрд рублей. Найти такого инвестора можно. Но совсем не исключаю, что этот дом будет заканчиваться в последнюю очередь, когда будет построен весь комплекс. То есть, возможно, через 3–5, а то и больше лет.
Будущие новостройки — в тумане
Для людей, сидящих на чемоданах, перспектива малоутешительная. Не хотят ждать и те, кто хочет, чтобы ему вернули выплаченные деньги. Все при этом понимают, что деньги могут быть возвращены только после продажи квартир. Или «незавершенки», если она будет продана при переходе банкротства СЖСИ в стадию конкурсного производства. Правда, сомнительно, что инвесторы при этом получат всю сумму. Половину? Четверть суммы? Вряд ли возможно, считает временный управляющий, полностью вернуть кредит и фонду, настаивающему на конкурсном производстве.
— Надо садиться с кредиторами и договариваться о реструктуризации задолженности предприятия по суммам и срокам, — считает Александр Хромов. — Фонд предъявил компании долг в размере 415 млн рублей. Но на строительство этих домов реально пошло только около 150 млн рублей. Остальные были выплачены СЖСИ банку в счет сформировавшейся задолженности. Да, бывшее руководство компании работало неэффективно, но вместе с прежним руководством банка и фонда они были одной командой, и фонд тоже должен нести за это ответственность. Тем более что, нарушив свои обязательства и досрочно расторгнув договор займа, фонд усугубил положение предприятия.
В СЖСИ надеются на мирное разрешение конфликта. Либо через процедуру внешнего управления и финансовое оздоровление предприятия, либо путем заключения мирового соглашения с кредиторами. Есть и третий путь — замещение активов и реструктуризация предприятия. Как убеждает всех, и в первую очередь частных инвесторов, временный управляющий, напрасно у нас все боятся процедуры банкротства, расценивая ее как конец предприятия. Она как раз и вводится, чтобы после наложения моратория на долги предприятие могло поправить свое финансовое положение и рассчитаться с кредиторами. О позиции частных инвесторов г-н Хромов говорит как о более защищенной, но и… более неопределенной. Как будет развиваться ситуация дальше, когда и сколько получат частные инвесторы, вложившие в квартиры «Сибжилстройинвеста» свои кровные, сегодня не может ответить никто.
Покупать строящееся жилье — дело рискованное
Скандал вокруг СЖСИ отрезвил многих потенциальных покупателей строящегося жилья. Подобный резонанс в последние годы имело, пожалуй, только дело МЖК «Электрон», в домах которого обнаружились массовые двойные продажи. Казалось бы, рынок новостроек уже начал приобретать цивилизованные черты. Несмотря на возмущение инвесторов затягиванием сроков строительства на месяц, квартал, а иногда и больше, все это только «цветочки». Оказывается, ждать квартиру можно годы. Более того, в подобных случаях, чтобы завершить строительство, инвесторов в принципе могут даже обязать нести солидарную с компанией ответственность. По крайней мере, противного не оговорено ни в одном инвестиционном договоре. Нужно, к примеру, на достройку дома 130 млн рублей, вносите свою половину — 65 млн рублей. Такого, правда, до сих пор не было, но доплачивать компаниям, которые не укладываются в оговоренную сумму из-за инфляции, роста цен на строительные материалы и т.д., инвесторам приходится не так уж и редко.
Каким бы привлекательным ни казалось приобретение квартиры на начальных этапах строительства дома, это как было, так и остается рискованным делом. В случае форс-мажорных обстоятельств напрасно искать защиты у мэрии. Как там объясняют, власти участие в договоре не принимали, так что это ваши личные риски. У инвесторов «Сибжилстройинвеста», которые даже предположить не могли, что за скандал может разгореться в благородном семействе строителей с банком, риски оказались непомерно велики. Судьбу их квартир и инвестиций теперь будут решать кредиторы, арбитражный суд. В январе 2005 года областным арбитражным судом будет вновь рассматриваться дело СЖСИ. «Вечерний Новосибирск» обязательно сообщит о развитии ситуации.
