Кому управлять домом?

Ответ на этот вопрос даст открытый конкурс

22 февраля «Российская газета» опубликовала постановление правительства РФ «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом». Этим документом устанавливаются четкие правила проведения конкурсов, даны ответы на многие вопросы, до недавнего времени возникавшие со стороны как жилищных организаций, так и рядовых граждан.

«Вечерний Новосибирск» в прошлом году посвятил этой теме целую серию публикаций. В них приводились суждения чиновников, депутатов, членов ТОС, ТСЖ, порой прямо противоположные и неоднозначные. Однако при всем различии мнений все наши собеседники сходились в одном: для более динамичного движения по пути реорганизации ЖКХ необходима соответствующая нормативно-правовая база, которая бы устанавливала одинаковые правила игры для всех участников этого рынка. Теперь, с появлением нового постановления, такая база существует. Однако эксперты подчеркивают, что сделан только первый шаг и работа над аналогичными разъяснительными документами продолжается.

Итак, если жильцы многоквартирного дома не смогут или не захотят объединиться до 1 января 2007 года, чтобы решить вопрос управления, выбор за них сделают муниципальные власти и назначат обслуживающую организацию ЖКХ без их участия — в результате открытого конкурса. Как известно, в Новосибирске процесс создания товариществ собственников жилья — ТСЖ идет уже несколько лет. Многие товарищества накопили большой опыт, и дела у них идут совсем неплохо. Разумеется, наиболее активно объединяются жители новых домов и домов, расположенных на магистральных улицах города. С чем это связано? В первую очередь с тем, что коммунальная инфраструктура в новостройках не требует больших расходов. А у советов ТСЖ, которые находятся на центральных улицах, имеется возможность размещать на стенах и крыше дома рекламу, сдавать в аренду подсобные помещения.

Куда сложнее обстоит дело со старыми домами, а также с общежитиями, публика в которых живет очень неоднородная. «Здесь и владельцы квартир, купившие их на вторичном рынке, и семьи со скромными доходами, но решившие свое жилье все-таки приватизировать, и те, кто предпочел оставить занимаемую площадь в качестве муниципальной. Многие просто не понимают, зачем им нужно выбирать какого-то там управленца», — пишет в своем комментарии «Российская газета».

— Новая модель управления многоквартирными домами, прописанная в Жилищном кодексе, преследует одну главную цель, — поясняет Сергей Сиваев, директор направления «городское хозяйство» Института экономики города. — Власть не должна управлять чужой собственностью. Все обязанности, вся ответственность по ее содержанию и использованию лежит на собственнике. Только так можно демонополизировать рынок по предоставлению жилищно-коммунальных услуг, чтобы на смену нынешним монополистам пришли профессиональные управляющие компании.

Но торопиться и «загонять» население в ТСЖ силком, по мнению Сергея Сиваева, было бы большой ошибкой. Нужно постепенно создавать предпосылки к тому, чтобы жильцы поняли, зачем (и в каких случаях) нужно объединяться и какие выгоды это сулит. Поэтому управление домами специализированными организациями, которые будут назначены муниципалитетом, можно рассматривать как некий промежуточный вариант, ведь договор на оказание услуг управляющая компания будет заключать с каждым жильцом. Если качество ее работы и расценки на услуги удовлетворят большинство собственников квартир в доме, то переход на новую модель управления пройдет безболезненно. Если же жильцы захотят поменять управленца, они просто вынуждены будут объединиться, чтобы сделать новый выбор.

Стоит добавить, что отдельный договор будет заключаться и на обслуживание каждого дома. А это означает, что жители старых домов окажутся в явном проигрыше — содержание жилья более низкого качества им будет обходиться намного дороже (из-за тех же теплопотерь, к примеру). Как решать эту проблему, пока непонятно. Как неясна и ситуация с капитальным ремонтом таких домов. Напомним, Жилищный кодекс и эту обязанность целиком и полностью возложил на жильцов-собственников. Но такой подход чреват социальным взрывом — население и сегодня с трудом воспринимает резкий рост тарифов.

К счастью, в правительстве все-таки приходят к пониманию, что оставлять население один на один с разрушающимся жильем, требующим огромных затрат на восстановление, нельзя. Но каким образом организовать государственную поддержку? Пока даже приблизительного решения не найдено. Ни на федеральном, ни на региональном уровне.

Как заявил на прошлой неделе мэр Новосибирска Владимир Городецкий, проблема многолетнего недофинансирования капитального ремонта остается нерешенной. «Причем характерна она для всех российских городов без исключения. Для Новосибирска цена вопроса составляет около 19 миллиардов рублей, — сказал мэр. — Наша позиция такова: мы должны освидетельствовать весь жилой фонд, обследовать техническое состояние каждого многоквартирного дома, определить, какие затраты недофинансированы за предыдущие годы по капремонту, и разработать механизм финансирования этих затрат».

Часть этой работы — инвентаризация жилфонда — в нашем городе уже выполнена. Сегодня в департаменте энергетики, жилищного и коммунального хозяйства есть данные по техническому состоянию каждого из более чем 6,5 тысячи новосибирских домов. У 74% жилфонда физический износ не превышает 30 процентов, у 20,5% физический износ — от 30 до 60 процентов, 5% жилых домов города признаны аварийными и ветхими, их физический износ составляет 60 и более процентов. В городе уже два года действует программа сноса ветхого и аварийного жилья. Но нужно активизировать эту работу, подчеркнул мэр. По всей видимости, федеральный центр в ближайшее время будет разрабатывать нормативный документ, регламентирующий решение проблемы капремонта. «Я, в свою очередь, считаю, что в бюджетах города и области в ближайшие годы должна оставаться статья расходных полномочий, касающаяся капитального ремонта жилого фонда всех видов организационно-правовой собственности», — уверен Владимир Городецкий.