Русская рулетка — квартира в новостройке

Если строительная компания задержала сдачу дома на полгода, считайте, вам еще повезло

Доступный сыр бывает только в мышеловке

Считать мы умеем. Как бы ни навязывали создатели национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России» нам ипотеку, для подавляющего большинства жаждущих улучшить свои жилищные условия это не выход.

Пайщики обанкротившейся «Социальной Инициативы» ждут, как разрешатся проблемы «Берегового». Фото Владимира ПОЛЯКОВА

Заплатить за десять лет полторы стоимости квартиры — слишком круто. Куда более реальный вариант покупка квартиры на начальных этапах строительства. Арифметика та же, но только в минусе: к моменту сдачи дома стоимость квартир вырастает не меньше, чем в полтора раза. Под рекламным напором кругом пойдет и самая трезвая голова. Пару лет назад после разговора в новосибирском офисе «Социальной Инициативы», помню, бежать за деньгами хотелось немедленно. Продать гараж, дачу, но только бы успеть вскочить на подножку поезда, увозящего счастливчиков к «Береговому». Каюсь, было, хотя над нашим семейством что называется «не течет». Что говорить о людях, снимающих квартиры, живущих в общежитиях или имеющих детей «на выданье«. Мысли о тысячах обманутых инвесторов растворяются — не упустить бы шанс!

Тысячи — вовсе не для красного словца. Только в Новосибирске, по самым скромным подсчетам, число обманутых инвесторов составит тысячи полторы-две, даже если не брать пострадавших от двойных-тройных продаж, еще несколько лет назад бывших бичом новостроек. Департамент строительства и архитектуры мэрии до сих пор расхлебывает проблемы брошенных жилых домов, строительство которых было начато еще в начале 90-х. Есть случаи, как с фирмой «Риэлт-СВ», когда участок под застройку брался исключительно для того, чтобы собрать инвестиции. Создав на этот момент видимость бурной деятельности, фирма затем исчезала в небытие. Пять лет уже стоит брошенный дом на Сибирской. «Хозяйственные люди» сняли и унесли с него все, что только можно, а инвесторы уже распростились с надеждой справить когда-нибудь новоселье.

Власть у нас принято ругать, но в данном случае делается все, что только можно, и даже больше. Хотя, в общем-то, могли бы и умыть руки: инвестор заключал договор с конкретной строительной фирмой, а не с мэрией. Но когда проблему невозможно решить в судебном порядке, идут все равно в мэрию.

— За последние два года удалось довести до сдачи восемь брошенных строителями жилых домов, некоторые из них стояли уже по десятку лет. Это порядка 70 процентов оставшихся от обанкротившихся компаний «долгостроев» жилья, — говорит заместитель руководителя департамента строительства и архитектуры Николай Тюленев. — Когда люди оказались в столь отчаянном положении, не имея надежд ни на возвращение денег, ни на получение квартир, мы вынуждены помогать. Хотя в отличие от новых домов, сдающихся строительными компаниями, от которых за право аренды земли город получает квадратные метры для расселения жителей из ветхого и аварийного жилья, предоставление жилья для малоимущих граждан, с этих домов город не имеет ничего. Наоборот, чтобы довести дома до сдачи, в ряде случаев мэрия вынуждена была затрачивать бюджетные средства. В противном случае потери были бы еще больше. Если бы мэрия не расплатилась с долгами по теплу и электроэнергии домов по Громова, 1а, на Толбухина, 27, системы отопления зданий оказались бы разморожены. Дома, которые люди ждали уже 10 лет, мы бы просто потеряли. Про переоформление документов, решение юридических вопросов уже не говорю. Для завершения строительства дома по улице Печатников, 6 в Советском районе, где обанкротился застройщик, а дирекция строительства оказалась очень слабой, приходилось курировать буквально каждый шаг. Сейчас там предстоит переоформить еще много юридических документов, но сделано главное — люди в доме уже живут.

Иногда после решения одной проблемы встает другая. Помогая готовить к вводу первую очередь дома на Троллейной, 7, сотрудники департамента и не предполагали, что за долгостроем скрываются еще и двойные продажи. Речь о сибсельмашевском доме, на который наложен арест. Успели заселиться только жители 75 квартир, на остальных стоят пломбы. Делом сейчас занимается прокуратура, усматривающая в истории со злосчастным домом факт мошенничества. Начав строительство, ООО «Сибсельмаш» затем передало функции заказчика и подрядчика ЗАО «Саяны», которое, не достроив дом, оказалось банкротом, вполне возможно, умышленно предприняв к этому некие шаги. При передаче дома доля инвесторов в незавершенном строительстве была не определена. Инвесторы в отчаянии: подавать в суд на «Сибсельмаш»? Но на руках — договор с «Саянами«, а с банкротом судиться бесполезно. Сейчас и к инвесторам претензии: почему не били тревогу раньше, сразу после объявления банкротства!? К этому времени проблему уж, конечно бы, решили. Боялись, что потребуется доплата? Может, и так. Кому хочется выкладывать денежки, видя, что дом и без этого, слава Богу, достраивается. Да и не привыкли мы разбираться в юридических каверзах. И все же придется. Мэрия предлагает выход в объединении инвесторов, решивших купить строящиеся квартиры, в некоммерческое партнерство, чтобы в судебном порядке доказать право на свою долю в незавершенном строительстве. Другого варианта нет. Но если бы, расплачиваясь в свое время за строящуюся квартиру, люди могли только представить, что потом придется это еще и доказывать, да вдобавок вносить доплату за удвоившиеся в цене квадратные метры, бежали бы, наверное, от такой перспективы очертя голову.

Спеши в новостройку, не торопясь

Причины названных проблемных домов тянутся из прошлых лет. Но и сейчас до конца безопасной для тех, кто решил купить квартиру в строящемся доме, ситуация не стала. Если строительная компания затягивает сдачу дома на полгода, считайте, вам повезло.

— Сегодня в нормативные сроки строительства в городе укладывается лишь небольшое число фирм. Среди них «Союз-10», ПТК-30, «Строймастер«, Первый строительный фонд, придерживающиеся практики быстрого строительства и быстрой реализации жилья, — говорит Николай Тюленев. — Нормативный срок строительства — два года. В инвестиционных договорах зачастую указывается более долгий срок. По Закону о долевом строительстве, при нарушении договорных сроков застройщик подвергается серьезным санкциям. Поэтому в договорах строительные фирмы ставят сроки с запасом, чтобы обезопасить себя от возможных штрафов. Большинство строительных компаний, в силу своего кадрового, организационного, материально-технического потенциала переварить взятые на себя объемы в положенный срок не в состоянии. На данный момент нормативный срок строительства превышен на 45 объектах. В основном по техническим причинам. На 17 из них технические и организационные сложности уже переросли в проблемы с инвесторами. Так как все они инвестиционные договоры заключили до вступления в действие Закона о долевом строительстве, ситуация, как на подводной лодке — деться некуда. Даже если кому-то удастся получить с застройщика выплаченные средства, этой суммы на покупку квартиры уже не хватит. Какими бы разными ни были эти 17 объектов, их объединяет одно — все эти дома возводят слабые застройщики. А слабость, таков уж закон рынка, рано или поздно оборачивается банкротством, проблемами для инвесторов и мэрии.

Многократно расписанные в рекламе «таун-хаусы» на Ключ-Камышенском плато должны были быть сданы в четвертом квартале 2004 года. Затем срок сдачи неоднократно передвигался, сегодня обещают, что дома будут сданы в четвертом квартале 2006-го. Строительство первой очереди дало огромный толчок развитию массива и строительству на Выборной, говорят в мэрии, выполнен большой объем работ по инженерным сетям, однако для инвесторов, которые давно должны были заселиться в 18 домов, это вряд ли большое утешение.

Ситуация на Береговом, по комментариям властей, тоже относится к «разруливаемым» — здесь нет ни двойных продаж, ни неоправданно вложенных или отвлеченных средств. Гремевшее прежде своими проектами, а сейчас громкими скандалами коммандитное товарищество «Социальная Инициатива« передало право освоения площадки новосибирской компании «Мегаком-Спецстроймонтаж», которая ведет переговоры со строительными фирмами, входящими в «деловой клуб строителей» по условиям окончания строительства жилмассива. Громкий проект находится под надзором мэрии, 340 пайщиков «СИ» брошены не будут, но волнений и хлопот хлебнут. Договоры паевых взносов им сейчас нужно срочно переоформлять на договоры долевого участия. Только тогда люди получат право требовать по суду свою долю в незавершенном строительстве. Для тех, кто покупает квартиры в строящихся домах, это еще один урок. На вступление в действие Закона о долевом строительстве, который должен обезопасить инвестора от необязательности застройщика, многие, в том числе и крупные строительные компании, отреагировали организацией жилищно-строительных кооперативов. Инвестор в них является пайщиком, а значит, его права не гарантируются Законом о защите прав потребителей.

Бесправие по закону

Но и Законом о долевом строительстве инвестор по-прежнему до конца не защищен. Даже при регистрации инвестиционного договора в Федеральной службе по регистрации прав собственности это вас все равно не спасет, если застройщик окажется банкротом. Строители, которых закон поставил в жесткие рамки, новыми правилами тоже недовольны. Как и власти, видящие в несовершенстве закона причины катаклизмов, происходящих на рынке недвижимости, начиная с опасности сокращения объемов строительства до роста цен на жилье. К рассмотрению в Госдуме сейчас готов новый законопроект. Он отменяет норму о солидарной ответственности банков перед дольщиками, из-за чего многие банки окончательно потеряли интерес к строительству. Вместо этого планируется ввести обязательное страхование объектов, которое неминуемо скажется на росте стоимости жилья. Штрафы с застройщика в случае несвоевременной передачи объекта собственнику намечается сократить вдвое. Впрочем, есть пункт и в пользу инвесторов. Чтобы не допустить ситуации, когда дом построен наполовину, а деньги уже кончились, теперь застройщик сможет привлекать деньги только поэтапно. В виде аванса — не более 10 процентов, 25 процентов — на возведение фундамента, затем 15 — на возведение надземной части дома, 30 процентов — после монтажа инженерных коммуникаций, а оставшиеся — после завершения наружных и внутренних отделочных работ.

Городские власти продумывают свой вариант защиты инвестора от затягивания сроков строительства. В случае, если строительная компания не укладывается в два года — нормативный срок строительства жилья, она будет обязана платить удвоенную ставку земельного налога или увеличенную в два раза арендную ставку. По мнению департамента строительства и архитектуры мэрии, при этом на строительном рынке останутся только сильные игроки, в чем заинтересован и инвестор. Слабые фирмы должны будут или объединить силы, чтобы справляться с правилами игры, или уйти с рынка. В руки потенциального банкрота инвестор уже не попадет. Ну а на то, что цены на жилье приостановятся, мы уже и не надеемся.