Что за «жилищный сертификат» приготовила нам Госдума?

Необходимы альтернативные механизмы инвестирования

Принятые Госдумой в третьем чтении поправки к Закону о долевом участии смягчили некоторые положения закона. Отменено, например, одно из самых спорных его положений — о солидарной ответственности банка перед дольщиками, из-за которого многие банки потеряли интерес к кредитованию жилищного строительства. Строже стали и условия, позволяющие покупателю в одностороннем порядке расторгнуть договор с застройщиком. Теперь это только два случая: когда застройщик не сдал дом в установленный срок или же построил объект с серьезными дефектами.

Фото Владимира ПОЛЯКОВА

Зато, в соответствии с принятыми поправками, у застройщика появился новый способ привлечения денежных средств на строительство жилья — некие жилищные сертификаты. До сих пор на слуху были только жилищные сертификаты для военнослужащих. Скоро познакомиться с новой системой придется многим. Начнем с того, что выпускать жилищные сертификаты имеет право только застройщик и заказчик в одном лице. Ни банки, ни биржи, ни какие-либо другие организации не могут выступать в качестве «жилищных» эмитентов. Один сертификат, имеющий бездокументарную форму, равен не менее 0,1 кв. метра будущей жилплощади. Приобретя сертификатов на 30 процентов от стоимости квартиры, дольщик имеет право заключить с застройщиком договор купли-продажи на то или иное жилье. Естественно, при условии оплаты оставшейся части. Застройщик же должен быть обязательно юридическим лицом и иметь в собственности или аренде земельные участки. Так что есть гарантия от приобретения квартиры у «левой» фирмы. К тому же ценные бумаги эмитенту придется регистрировать, что делает процесс прозрачным и контролируемым. Привлекает и то, что жилищный сертификат можно продать или подарить, поскольку он не именной. Его можно будет даже вернуть обратно застройщику, потребовав проиндексировать вложенные деньги в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центробанка. Хотя, это оговаривается сразу, дольщику придется платить такую же неустойку в случае задержки с внесением платежа.

Впрочем, и на новшестве есть «пятна». В сертификате не указывается конкретная квартира. Поэтому нельзя исключить неприятного сюрприза. Вы, наконец, накопили требуемые 30 процентов от стоимости квартиры, необходимые для заключения договора, а у застройщика такой квартиры не оказалось. В этом случае придется ждать, когда в продаже появится нужная жилплощадь. Строительные компании, которых, казалось бы, должно удовлетворить появление нового способа инвестирования средств в строительство, от новшества не в восторге. Владельцы сертификатов имеют право в течение 20 дней обменять их обратно на деньги. Основания для этого должны быть вескими, например, нарушение сроков строительства. Но если желающих обменять сертификат на деньги окажется несколько, застройщик окажется в непростой финансовой ситуации. На этот случай ему всегда необходимо иметь энную сумму денег на выкуп сертификатов. Поэтому, прежде чем начать выпуск жилищных сертификатов, застройщик-заказчик должен заключить договор поручительства с банком на сумму, указанную в сертификатах. Небольшая компания получить банк в качестве поручителя вряд ли сможет, а значит, не сможет выпускать ценные бумаги и привлекать средства дольщиков.

Так или иначе, происходит то, о чем предупреждали строители: не только конкуренция, но и законодательные нормы постепенно выводят маленькие строительные фирмы «из игры». Если же рынок поредеет, об удешевлении жилья, видимо, придется позабыть, хотя именно такова цель национального проекта «Доступное и комфортное жилье». Конечно, есть надежда, что на практике схема обкатается. Тем не менее депутаты признают, что необходимы другие альтернативные механизмы инвестирования. Один из них готовит законопроект о строительных сберегательных кассах, которые позволят накапливать сбережения для строительства и получать кредиты под низкие проценты. Именно о такой системе не раз говорил в нашей газете директор Новосибирского фонда «Жилище» Павел Нефедов: «Семья открывает сберегательный счет, регулярно пополняя его, и тем самым постепенно «покупая« себе квартиру. Причем на взносы начисляются небольшие проценты. Когда накоплена, например, половина стоимости квартиры, пайщик получает под низкую процентную ставку кредит на недостающую сумму. Семья вселяется в новую квартиру и постепенно гасит кредит».

На Западе, замечает Павел Нефедов, в приобретении жилья через строительные сберегательные кассы гражданам помогает государство. Законопроект о ССК, рассмотрение которого в Госдуме намечено на осень, также предполагает государственную поддержку в виде бонусов в процентах от накопленных средств. Как заявила на днях член комитета Госдумы по бюджету и налогам Оксана Дмитриева, «на первом этапе предполагается установить бонус в 40 процентов, затем размер бонуса будет снижен».