Уроки управления

С выбором распорядителей платы за жильё пора определиться

В свое время «Вечерка» подробно рассказывала о ТСЖ, как одной из форм управления многоквартирным домом. Однако, как показала практика последних месяцев, сторонников у такого способа управления в Новосибирске остается все меньше: трудно найти активных жителей, квартплаты жильцов часто не хватает на содержание дома, да и разного рода проходимцы, занимающие посты председателей ТСЖ, к сожалению, перестают быть редкостью. Но дата, к которой необходимо определиться с выбором — 1 января 2007 года, — неумолимо приближается. Поэтому все большее число горожан обращаются к другой предусмотренной Жилищным кодексом форме управления — обслуживанию управляющей компанией.

Критерии порядочности

Следует заметить, что и ТСЖ, и управляющие компании создаются для одной цели — управлять жильем, то есть заключать договоры со сторонними организациями либо самостоятельно обслуживать и заниматься содержанием жилого фонда. Но если в ТСЖ все вопросы жизнедеятельности решаются исключительно общим собранием жильцов и избранным правлением, то УК является наемной организацией. Договор с ней заключают собственники квартир: при этом чем больше квадратных метров имеется у собственника, тем больше у него голосов, тем легче ему диктовать свою волю при решении каких-либо вопросов жизни дома. В том числе и при актуальном сегодня определении управляющей компании — от того, каким будет этот выбор, напрямую зависит качество будущего обслуживания дома.

Но одновременно здесь-то и таится главная опасность для жителей. Да, если качество не будет устраивать собственников, через определенное время (это должно быть закреплено в договоре) они могут отказаться от услуг управляющей компании. Но это время еще надо прожить. А ведь с людей все это время будут собирать платежи за жилищно-коммунальные услуги — и платежи немалые. И очевидно, что доверить распоряжаться своими кровными нужно не кому попало, а организации как минимум солидной, крепкой и порядочной. А «порядочность» организаций, работающих в сфере ЖКХ, как раз и складывается из таких важнейших компонентов, как мощная финансовая база, большой стаж и опыт работы в жилищно-коммунальной системе, наличие производственно-технической базы и квалифицированных кадров. И сегодня, к сожалению, далеко не все новосибирские компании, жаждущие стать управляющими, соответствуют подобным высоким критериям.

Достойные доверия

Механизм выбора управляющей компании на практике существует следующий. Группа собственников инициирует проведение общего собрания по вопросу найма УК. А поскольку это выборы, то таких компаний должно быть как минимум две. При рассмотрении «паспорта» организации — ее учредительных документов, устава, лицензии и прочих — следует обратить внимание на главное — уставный капитал, количество собственных и заемных средств у компании. Стоит ли говорить, что если на организации висят задолженности перед налоговыми органами или партнерами по бизнесу, то доверять такому конкурсанту нет оснований? Выход на рынок такой компании может означать только одно — при помощи собранных с граждан средств (а также государственных субсидий, например, на капитальный ремонт) она пытается поправить свои дела. Или желает завладеть придомовыми участками земли, какими-то помещениями, квартирами. Нечистоплотные, мягко говоря, цели у таких горе-управленцев могут быть самые разные. Ну, а если на шаткой материальной базе видится еще и некая странная «руководящая» надстройка в лице отставных майоров, бывших врачей, учителей, массовиков-затейников… Пусть даже и работников ЖКХ — только следует внимательно посмотреть, какие показатели были у того ЖЭУ, где трудился этот работник.

В итоге кажется очевидным, что взвалить на себя обязанности по ремонту кровель и подъездов, найму на работу квалифицированных профессионалов и решению коммунальных проблем дома с помощью современного оборудования и инвентаря способны, пожалуй, только крупные и авторитетные организации. А уж есть ли таковые в Новосибирске — каждый заинтересованный житель всегда сможет выяснить из реестра потенциальных управляющих компаний, готовых выйти на рынок предоставления услуг, с которым можно ознакомиться в Новосибирской мэрии.

P.S. О заключении договоров, тарифах, ремонте домов, отношениях между собственниками читайте в одном из ближайших номеров газеты.

Справка для собственника

Управляющая компания (УК) — юридическое лицо, которое заключает с собственниками жилья договор на обслуживание дома. В договоре с управляющей компанией должен быть приведен полный состав общего имущества многоквартирного дома, которым собственники помещений владеют на правах общей долевой собственности. Под «общим имуществом» понимаются межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, технические подвалы, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома. К общему имуществу относится также механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Общим является и земельный участок, на котором расположен данный дом, включая элементы озеленения и благоустройства придомовой территории, а также объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома. По решению общего собрания собственников жилья этот перечень может быть изменен, но возможность внесения изменений также необходимо отразить в договоре.