На перекрёстке выбора

Для того, чтобы сделать его, нужны воля и желание

Сергей Сиваев

Критика в отношении проводимой реформы ЖКХ не ослабевает. Жалобы и недовольство непродуманными действиями инициаторов преобразований выражаются на всех уровнях власти, в среде специалистов и работников отрасли, среди обывателей. Но «когда народ перестает жаловаться, он перестает мыслить», — кажется, так сказал император Наполеон I. Именно осознание того, что реформа проходит без четкого плана действий, без отрегулированных механизмов, привело к тому, что Госдума и правительство в очередной раз отодвинули сроки выборов управляющих компаний на год. Этим шагом власти, с одной стороны, отпустили время людям, чтобы они осознанно сделали выбор в пользу какого-либо способа управления, с другой — дали себе дополнительный шанс преодолеть административные и законодательные противоречия, доработать правила и нормативы.

О причинах и следствиях многолетней реставрации обветшалого здания ЖКХ рассказывает ведущий специалист Фонда «Институт экономики города» (Москва) Сергей Сиваев.

«Административный ресурс» реформе не товарищ

Цели реформы абсолютно правильные. Первая — социально-политическая. Она заключается в том, чтобы обеспечить комфортные условия проживания и предоставление качественных услуг гражданам. Вторая — экономическая: оптимизировать бюджетные расходы. Мы знаем, что в период либерализации 1992 года жилищно-коммунальный сектор остался в роли социальной подложки, когда цены в отрасли не были отпущены. Поэтому при гипертрофированном росте цен расходы местных бюджетов на содержание ЖКХ достигли 50–60 процентов. Безусловно, эта ситуация была ненормальной и были предприняты попытки ее изменить.

Каждый отвечает за своё: муниципалитет за порядок на улицах, собственники — за свои дома и квартиры. Фото Сергея ПЕРМИНА

Реформирование проходило по двум направлениям — финансирование отрасли и изменение формы собственности в жилищно-коммунальном секторе. Перевести ЖКХ на рельсы рыночных отношений мы попытались еще к 1998 году. Однако политический цикл (выборы президента и членов Госдумы) повлиял на ситуацию. Сроки прекращения бюджетного дотирования отрасли были перенесены еще на пять лет. Было введено колоссальное количество льгот. Их объем по сравнению с советским временем увеличился примерно в два раза. Это была история политических заигрываний, когда реальных финансовых ресурсов для помощи социально слабым слоям населения не было. Более того. В 1998 году грянул финансовый кризис. Пришло к власти правительство Примакова. Опять случилось так, что тарифы на жилищно-коммунальные услуги замерли, в то время как цены на прилавках увеличились в четыре раза. Именно в это время был допущен колоссальный недоремонт коммунальной инфраструктуры. Не говоря уже про жилье, которое капитально не ремонтировали никогда. Плюс ко всему — огромная кредиторская задолженность. К 2002 году она достигла 280 млрд рублей. Следует признать, что мы в 1998–2002 годах платили за услуги ЖКХ существенно меньше, чем они стоили. А в последние четыре года этот товарный кредит нам пришлось отдавать.

До 2006 года тарифы ежегодно росли примерно на 30 процентов. Много было всяких дискуссий, что это «преступление», что это «грабеж народа», но это были совершенно банальные, простые вещи, связанные с реальными экономическими процессами. Через протесты и митинги вопрос финансового оздоровления — перенос платы на конечных потребителей, создание инструментов социальной защиты низкодоходных семей, — мы все же решили. Но вторую задачу — изменение форм собственности в ЖКХ решить только пытаемся.

Мы — другие в принципе

Начнем с того, что структура собственности в наших многоквартирных домах не имеет аналогов в мире. Вспомним, как не так давно наши дома стали называть кондоминиумами. Однако, при детальном рассмотрении, по факту это оказалось не совсем так. Или вовсе не так. Потому что кондоминиум — это такая конструкция собственности, когда весь объект недвижимости принадлежит разным владельцам, и весь этот объект является общедолевой собственностью. Многоквартирные дома, которые находятся в частной собственности в Европе, в Штатах, — это кондоминиумы, и жильцы там занимают лишь определенные кубы воздуха в общедолевой собственности.

У нас конструкция иная. У нас людям принадлежат элементы частной собственности. То есть мы приватизировали квартиры, а все остальное — это общедолевая собственность.

Еще один элемент нашей уникальной модели. Во всем мире кондоминиум имеет институт управления, который представляет из себя некую организацию собственников. Причем, например, в странах Восточной Европы даже нет необходимости регистрировать этот институт собственников как юридическое лицо. Просто это неотъемлемая часть кондоминиума: есть объект недвижимости, есть собственник и есть институт управления через механизмы общего собрания, через выборы правления, через делегирование полномочий председателю правления и так далее. Если ты живешь в этом доме, ты обязательно будешь членом этой ассоциации собственников. Твоя свобода выбора заключается в том, что ты либо живешь здесь, либо не живешь.

Наш же Конституционный суд решил, что товарищество собственников жилья (ТСЖ) — это общественная организация. А у общественной организации первый принцип — это добровольное вхождение или не вхождение. То есть, имея собственную квартиру в доме, вы можете быть членом ТСЖ, но можете им не быть, а значит, у вас не будет возможности влиять на его решения.

И третий, совершенно объективный элемент модели ЖКХ. Экономическая задача коммунального сектора: продать как можно больше тепла, воды, газа и пр. при фиксированной норме доходности, получив максимальные доходы. А управляющим жилищным организациям нужно купить ресурсов поменьше и подешевле, обеспечив при этом комфортные условия проживания. С этой точки зрения коммунальщики и управляющие организации выступают антиподами. А поскольку у них разные интересы, они должны работать в контрактных отношениях. И это принципиально важно. Когда эти стороны будут реально конфликтовать, значит, ситуация развивается позитивно. А у нас очень много случаев, когда жилье и коммуналка существуют под одной юридической крышей. (Как, например, в Новосибирске. ОАО «Энергосбыт» — «дочка» «Новосибирскэнерго» — решило создать управляющую компанию, взяв на обслуживание часть жилого фонда. — Ред.)

Управлять: кто может или кто хочет?

Итак, одним нужно продать побольше, другим — купить подешевле. В чем это выражается? В энергонеэффективности нашего жилищного фонда. Вы знаете, что норматив потребления холодной и горячей воды у нас в среднем по стране колеблется от 200 до 400 литров на человека в день. Трудно себе представить, что средний человек это количество как-то оприходует. Но если поставить домовый счетчик, он вам такую примерно цифру и покажет. В ней — плавающие подвалы, текущие санитарные бачки, капающие краны. То же с теплонеэффективностью, где потери доходят до 30–35 процентов. И это далеко не только проблема стен. Это и проблема открытых подъездов, неотрегулированной вентиляции. Если бы мы улучшили дом, тогда смогли бы платить гораздо меньше за коммунальные услуги и сэкономленные деньги можно было бы направить на капитальный ремонт.

Главная задача реформы ЖКХ — формирование нормальной рыночной среды, развитие конкурентных отношений. Мы декларируем, что у нас каждый собственник может создавать ТСЖ и заказывать услуги для каждого дома. Но на самом деле 90 процентов услуг заказывает власть для так называемого муниципального жилищного фонда, который совсем уже не муниципальный, так как в нем находится до 50–60 процентов частной собственности. Для того чтобы еще более подчеркнуть всю несуразицу, следует отметить, что в подавляющем большинстве этот жилфонд находится в хозяйственном ведении у муниципальных унитарных предприятий. Однако, согласно Гражданскому кодексу, у МУПов может находиться только государственная либо муниципальная собственность. Ситуация с правовой точки зрения нелегитимная, а с экономической — просто абсурдная, так как примат собственности здесь просто отсутствует. На протяжении последних 7–8 лет всячески пытались решать эту проблему. Подразумевалось, что нужно развить конкуренцию в сфере подрядных работ, привести туда частный бизнес, а функция управления этим процессом останется за муниципальной властью. Из этой идеи, как теперь понятно, ничего не получилось. Потому что функция управления осталась административной и монопольной, а при определении подряда возникало много всяких теневых мотивов.

Вторая идея — это ставка на создание ТСЖ. На сегодняшний день в России в пяти процентах многоквартирных домов созданы ТСЖ. Причем преимущественно в новостройках. Но опять-таки совершенно очевидна системная проблема: какую альтернативу мы предоставляем гражданам. Альтернатива одна. Вы можете заключить договор с тем ДЕЗом или ЖЭКом, который вас обслуживал вчера. А весь жилищный фонд поделен между муниципальными предприятиями, и второго ЖЭКа, который вы могли бы выбрать, на рынке нет. То есть необходимо создавать рынок предложений — управляющих компаний, которые бы могли и содержать, и обслуживать объекты.

В ЖКХ приходит частный бизнес. Компании появляются. Меняется картина разделения территорий. При становлении компаний, преобразовании их из подрядных организаций в управляющие, собственники начинают видеть, что в соседнем доме лучше, чем в нашем. Значит, нужно пересмотреть договор со своей управляющей организацией.

В заключение хочется сказать вот о чем. У нас много говорят, что Жилищный кодекс плохой, он заставляет принимать собственников плохое решение. Ничего он не заставляет! Он дает возможность выбора вариантов, дает альтернативы как власти, так и собственникам. Только для того, чтобы правильно распорядиться этим выбором, нужны воля и желание.