Собственникам квартир надо учиться находить общий язык с управляющими компаниями

«Я тебя не понимай!»

Одной из основных проблем жилищно-коммунального хозяйства для новосибирцев продолжает оставаться умение находить общий язык со своими управляющими компаниями (УК) — именно такой вывод напрашивался после прямой линии, организованной департаментом энергетики и ЖКХ мэрии. Основная часть вопросов все так же ясно, как и раньше, демонстрировала незнание жильцами нового Жилищного кодекса, обязанностей управляющих компаний и собственной ответственности, взятой ими на себя при подписании договоров с УК.

Множество ответов на вопросы, заданные в ходе прямой линии, на самом деле легко найти в постановлениях и законах правительства, где расписаны нормы, сроки и правила расчета и перерасчета за полученные и неполученные услуги. Время проведения отчетных собраний и принятия решений на установление тарифов на капитальный ремонт и обслуживание общей жилплощади. И хотя время утверждения жильцами этого тарифа прошло, а тариф в тех домах, где жильцы этого не сделали, после обращения в мэрию УК просто проиндексирован и, таким образом, немного повышен, есть смысл объяснить, как все-таки принимаются два этих тарифа.

Тарифы на обслуживание. Так как с 2008 года, по жилищному законодательству, мэрия не устанавливает тариф на жилищные услуги, то решение о величине тарифа должны были принять сами собственники жилья вместе со своей управляющей компанией. Или же в ЖСК и ТСЖ, если жильцы выбрали эту форму управления.

Для этого должна была быть произведена инвентаризация помещений каждого дома. Определен набор услуг. Например: уборка дома и придомовой территории; сантехнические работы; электрические работы; ремонт лестничных клеток и подвалов. Должен быть составлен перечень этих услуг, периодичность (обязательно должны быть указаны сроки), а также предусмотрен текущий ремонт. По расчетам мэрии, в общей стоимости тарифа текущий ремонт должен составлять не менее 40%. После чего составлена смета, определена стоимость этих работ. И только затем определена оплата за текущее содержание жилья.

Для определения стоимости капитального ремонта, если он требуется, на него должна быть составлена отдельная смета. Опять же на каждый отдельный дом. Что объясняет невозможность введения одного для всех домов Новосибирска тарифа. Нужно помнить: если дому не требуется капитальный ремонт, то деньги на него жильцам собирать не нужно! Правда, некоторые жильцы в своих домах предпочитают откладывать деньги для ремонта, предстоящего через 3–4 года, для того чтобы не понадобилось затем сразу выкладывать большую сумму. Здесь тоже есть подводные камни. Нужно помнить о том, что с этих средств УК придется платить налог, после уплаты которого от этих денег (возможно) останется не много.

После того как каждый собственник познакомится со сметой, предложенной УК, должно пройти ее утверждение на общем собрании. Решение должны принять две трети собственников. А затем, исходя из суммы сметы, определена плата за квадратный метр общей площади.

Кстати, одновременно жильцы могут принять решение прибегнуть к помощи денег, выделяемых по 185-му закону (5% — собственники, 95% — государство). Количество домов, решивших провести капитальный ремонт за счет федерального фонда, в Новосибирске все время увеличивается.

Способы воздействия на УК. Не всегда звучащим, но почти всегда подразумеваемым вопросом звонивших было: «Как заставить управляющую компанию полностью выполнять взятые на себя обязанности по эксплуатации и обслуживанию дома?» На самом деле, один из самых сложных во всей сегодняшней России.

Да, конечно, после письменного обращения в УК (обязательно сохраняя у себя письменную, зафиксированную в УК печатью, номером регистрации, подписью принявшего заявление) нужно уже письменно обращаться в государственную жилищную инспекцию, у которой есть право наложения административных взысканий.

Да, конечно, нужно обращаться в районные отделы ЖКХ и департамент энергетики и ЖКХ в мэрии. К тому же практически во всех бывших муниципальных многоквартирных домах есть неприватизированные квартиры, принадлежащие муниципалитету. А это значит, что, являясь собственником этих квартир, мэрия имеет те же права, что и любой собственник дома, в отстаивании жилищных прав. И конечно, грамотности у нее больше, чем у среднестатистического гражданина!

И наконец, после потери всякой надежды вразумить свою управляющую компанию, нужно писать исковое заявление в суд. Если УК действительно нарушает свои договорные обязательства, прописанные в российских постановлениях и в ее договоре между жильцами, то суд примет решение в пользу жильцов. (Договоры перед их подписанием нужно читать! Мало того, нужно вписывать в договор те пункты, которые вы считаете важными. Но зная, как это происходило и происходит в действительности…)

Поэтому самым простым, но не менее трудоемким, чем обращение в суд, может стать общее собрание дома, на котором большинство примет решение расторгнуть заключенный между домом и УК договор.

Любой из этих путей требует энергии, времени, воли и определенной правовой грамотности. К сожалению, большинство жильцов не хочет вкладываться в решение жилищно-коммунальных проблем. Звонок в мэрию для большинства граждан — это максимум тех усилий, которые они согласны сделать для защиты своих жилищно-коммунальных прав.