Кому из застройщиков жить хорошо

Несмотря на то, что строители переживают не лучшие времена, Новосибирск без жилья не останется

Не секрет, что экономический кризис, произошедший в США, отразился и на России. Финансовый голод испытывают многие компании и производства. Ударил кризис и по строительному бизнесу: банки неохотно кредитуют стройки, ипотека становится недоступной, в результате чего резко снижается объем продаж, обрекая застройщиков понижать цены на квадратные метры себе в убыток или вообще замораживать строительство объектов до лучших времен.

Однако не все строители согласны с тем, что рынку недвижимости грозит кризис. Многие утверждают, что его нынешнее состояние — это определенная фаза в цикле его развития, за которой неизменно последует этап подъема. Кроме того, кто-то из компаний считает истерию вокруг рынка искусственной, а потому не намерены вносить в свою работу какие-либо корректировки, что могло бы привести к сокращению или невыполнению обязательств перед инвесторами.

Так или иначе, перемены на рынке недвижимости существуют. И как они отразятся на строительстве в нашем городе, будут ли заморожены объекты, как купить квартиру и какой выход из этой ситуации видят местные власти, на эти и другие вопросы попытался ответить заместитель председателя комитета по строительству и жилищно-коммунальному комплексу Новосибирского областного Совета Сергей Ковалев.

— Ситуация на рынке недвижимости действительно сложилась непростая, — говорит Сергей Александрович. — И в том, что в этой отрасли наблюдается некий спад, виноват не только сегодняшний кризис в экономике. Если уйти в историю, то вся структура инвесторов, на мой взгляд, складывалась следующим образом. Примерно около половины инвестиций в строительство представляло собой спекулятивный капитал. Иначе говоря, квартиры покупали для последующих перепродаж. Подобной спекуляцией занимались как отдельные граждане, так и сами застройщики. И это постепенно разрушало экономику, потому как огромные средства, вложенные в недвижимость, попросту не работали. Прибыль от таких продаж была завышенной: триста, а то и пятьсот процентов. А шальные деньги, известно, как легко приходят, так легко и уходят. Наглядный пример — США, экономика которых рухнула благодаря спекуляции, в их случае — валютой. По ориентировочным данным, Америка должна всему миру тринадцать триллионов долларов — ничем не обеспеченные деньги, по сути являющиеся обыкновенной бумагой. Однако американская валюта настолько плотно увязала всю экономическую систему, что и сегодня доллар продолжает оставаться основным платежеспособным средством. И тянет вниз все остальные показатели. В том числе и строительство. Не секрет, что в России много банков с иностранным капиталом. Отчасти поэтому снизилось и кредитование строительной сферы.

— В условиях дефицита денежных средств какие перспективы ожидают наших застройщиков?

— Те компании, которые ведут строительство на кредитные деньги, бесспорно, снизят цены на квадратные метры. И в Новосибирске это тенденция уже наблюдается. Ведь если цены останавливаются, то застройщик тут же начинает нести убытки. И чем скорее он отдаст деньги в банк, тем меньше у него будет потерь. Но это скорее кратковременное понижение цен, потому как с учетом неудовлетворенного спроса рынок со временем наверстает упущенное. Что касается компаний, которые строят за счет инвестиций самих покупателей, здесь возможна негативная ситуация, а именно срывы сроков строительства. Приведу пример. Застройщик или подрядчик взяли пять земельных участков. На полученные средства от покупателей возвели жилой дом на одном из них, а затем часть этих средств потратили на начало строительства на другом участке. И так по всем пяти. При повышенном спросе на жилье они выходят из ситуации путем продажи строящихся квартир. Но сегодня когда покупательная способность резко упала, им попросту не на что будет достраивать. Если говорить о национальной программе «Комфортное, доступное жилье», то она была построена на ипотеке. Мое мнение, что ипотека, в сегодняшнем варианте, — один из главных факторов, разрушающих экономику. И вот почему. Семья берет, к примеру, миллион на покупку однокомнатной квартиры. Согласно договору, ей приходится выплачивать по десять-пятнадцать тысяч ежемесячных взносов. Следовательно, на эту сумму она не купит товаров народного потребления. Значит, снижается производство: зачем производить товар, если его никто не покупает? Таким образом, в те же банки за кредитами производители не придут. Произойдет и сокращение рабочих мест. А ведь среди тех людей, кто остался без работы, есть и заемщики, которым тогда нечем будет платить за кредиты. За ту же ипотеку. Получается замкнутый круг. Единственный выход в этой ситуации — вмешательство государства.

— Можно ли предположить, что государство вновь вернется к программе социального найма?

— Надеюсь, что так и будет. Только в Новосибирске в жилье нуждаются сотни молодых семей. Купить квартиру на собственные средства им не по силам, как очень тяжело выплачивать и по ипотечному кредитованию. Социальный найм у нас полностью отсутствует. Единственное, что мы предлагаем — участки под строительство начальной стоимостью пятьсот тысяч рублей. Но и эти деньги для большинства людей — сумма неподъемная. Областная администрация, конечно, старается помочь молодым семьям, компенсируя им двести пятьдесят тысяч рублей при покупке квартиры. Но для этого нужно представить пакет документов и встать на очередь. А очередь, замечу, довольно длинная. И денег на всех не хватает. Мэрия покупает квартиры по рыночной стоимости от тридцати до сорока двух тысяч рублей за квадратный метр. Вот и представьте, сколько нужно средств, чтобы обеспечить всех нуждающихся. И в их числе люди, живущие в аварийном, ветхом жилье. Но, несмотря на то, что на программу по расселению тратится восемьсот миллионов в год, как федеральных, так и средств из областного бюджета, этой суммы все равно недостаточно, чтобы удовлетворить спрос. Поэтому расселение идет в заниженном темпе.

— Согласно Жилищному кодексу, расселение идет по формуле «метр старого на метр нового», но многие живут по трое, четверо в одной комнате. Получается, что им и в новом доме придется ютиться…

— В таком эквиваленте обмениваются только социальные метры, то есть неприватизированное жилье. Если квартира находится в частной собственности, то владелец продает не только жилую площадь, но и квадратные метры земельного участка. Таким образом, за одну комнату он вполне может получить однокомнатную квартиру. Обычно договариваются с застройщиками, без решения суда. Но если стороны не приходят к соглашению, выселить собственника против воли никто не вправе. В этом случае в дело вступает независимый оценщик, а дальше все зависит от судебного решения.

— Какие строительные компании Новосибирска смогут выжить в нынешней ситуации?

— Спекулятивный сектор полностью отсеется. Останутся только те компании, которые грамотно осваивают инвестициии и соблюдают все обязательства по строительству. Многие из строителей также ждут вмешательства государства, и оно, судя по последним данным, обязательно придет на помощь. Что касается граждан, которые нуждаются в жилье: если у кого есть возможность купить квартиру, то сегодня самое время. По оценкам экспертов, низкие цены на недвижимость простоят недолго.

— Новосибирск постоянно увеличивает темпы строительства. В нынешней ситуации эти темпы сохранятся?

— Каждый год застройщики дают городу миллион дополнительных квадратных метров. Но это не только жилой фонд, но и офисные помещения. Сегодня, когда некоторые строители испытывают финансовую нестабильность, вероятнее всего, что темпы строительства немного снизятся. По крайней мере, это коснется нежилого сектора. Квартиры же как строили, так и будут строить. По тому же заказу мэрии. Уже сейчас на Западном поселке по заказу города под расселение развернулось строительство порядка двух тысяч квадратных метров. Затем выделят земельные участки и для строительства последующих домов, квартиры в которых также будут предназначены для переселения жильцов из аварийного, ветхого жилья. Что касается помощи государства, то, вероятнее всего, оно тоже будет выделять средства для выкупа недвижимости у застройщиков. На то же служебное жилье. Известно, что хороших специалистов одними деньгами не удержишь. Другое дело — квартира.

Сергей Ковалев убежден, что государство обязательно придет на помощь строительному рынку. А это значит, что застройщикам не придется замораживать стройки и они смогут продолжить строить жилой фонд, чтобы люди не ютились в маленьких комнатках, а жили в просторных и уютных квартирах.