Какова сумма, которой сегодня реально располагает Новосибирская область для поддержки своей строительной отрасли? Это — 430 миллионов рублей, полученных областью из федерального Фонда содействия реформированию ЖКХ на расселение граждан из аварийного жилья, плюс 170 миллионов рублей из бюджета НСО. В сумме 600 миллионов рублей. Они составляют два процента от 287 миллиардов, которые необходимы для покупки запланированных в 2009 году 1200 квадратных метров жилья при средней себестоимости в 24 тысячи.
Строго говоря, и эти деньги никак нельзя назвать поддержкой строительной индустрии, и уж тем более во время экономического кризиса. Недофинансируя ремонт жилого фонда в течение двух десятилетий (деньги на этот ремонт жильцы исправно платили все это время) и снос аварийного жилья, государство сегодня, выделяя деньги из Фонда содействия реформированию ЖКХ,
Конечно, лучше мало, чем ничего, но изменить тяжелую ситуацию в строительстве такой подход не может. Об этом, а также о том, что с ноября остановилась и стоит без движения половина строительного рынка жилья, заявил на «круглом столе», посвященном проблемам строительной отрасли, Константин Боков, председатель Ассоциации строителей и инвесторов области.
Замечу, что с того же ноября, кроме множества заявлений руководителей всех уровней о поддержке реального сектора экономики, стройиндустрия не получила абсолютно ничего. А это значит, что ситуация стала только хуже.
Если же вглядеться пристальней и в сам государственный способ расселения граждан из аварийного и ветхого жилья и покупки квартир военнослужащим и уволенным в запас, то становится понятно, что весьма далек от эффективности и выбранный механизм решения.
Евгений Загороднов, главный архитектор Новосибирской области, привел простой расчет. При выбранном правительством России способе (оплате за уже построенные квартиры) в Новосибирской области сегодня возможна покупка лишь 280 квартир. Если бы полученные из Фонда содействия реформированию ЖКХ те же самые деньги были отданы на новое строительство по госзаказу, то, при фиксированной себестоимости, квартир было бы построено 520. Как говорится — почувствуйте разницу!
Между тем приобрести квартиры, например, по федеральной программе обеспечения жильем военнослужащих и уволенных в запас в нашей области практически невозможно. Квартиры со стопроцентной готовностью небольшой площади и стоимости, с полной внутренней отделкой расходятся еще в процессе строительства. В Новосибирске таких квартир было найдено всего 19.
И хотя условия покупки квартир для переселяемых из ветхого и аварийного жилья на средства Фонда ЖКХ не столь жесткие, и вне города запланированное для покупки количество квартир будет, несомненно, найдено, в самом Новосибирске из 211 квартир для участия в конкурсе пока заявлено только 50. И далеко не факт, что все 211 квартир будут приобретены.
Если же учесть, что сегодня строителям стали совершенно недоступны банковские кредиты (под любой процент, под любой залог), а для граждан стали точно так же недоступны ипотечные кредиты (по словам директора агентства недвижимости «Жилфонд» Александра Чемеркина, помимо того, что количество выданных ипотечных кредитов в прошлом году уменьшилось больше чем в два раза, вдобавок большая их часть уходит на рынок вторичного жилья), то становится совершенно непонятно, за счет чего должна будет работать в будущем строительная отрасль.
Здесь же есть смысл рассмотреть поподробнее укоренившееся сейчас в массовом сознании заблуждение об обязательном и скором падении цен за квадратный метр на 50%, удерживающее потенциальных инвесторов от вложения средств в строительство.
Начать следует с того, что никто из аналитиков вообще не прогнозировал в регионах пятидесятипроцентного падения цен на недвижимость. Речь шла максимум
Обычные для Новосибирска и вполне достаточные строителям
Пусть даже стройматериалы, большинство из которых производится в России, начнут дешеветь с указанной правительством скоростью, есть ведь еще цена земли и плата за подключение тепла, воды и электроэнергии, которые в себестоимости квадратного метра составляют величины весьма весомые. Причем корректировке в принципе не поддающиеся.
Константин Боков привел такой пример. Всем известно, что сейчас осуществляются пятилетние инвестиционные программы модернизации сетей таких монополистов, как «Горводоканал», «Сибирьэнерго», «Новосибирсктеплоэнерго». Финансирование этих программ идет из двух источников: средств населения (это доля платы за коммунальные услуги, которая входит в состав тарифа) и платы за подключение, которую должны внести застройщики и строители. Если стоимость всех этих инвестиционных программ без НДС составляет 18 миллиардов рублей, то средства за подключение без НДС — 15,5 миллиарда, а с НДС и все 18.
А теперь сравните 18 миллиардов рублей платы за подключение с 30 миллиардами рублей, которые стоит миллион квадратных метров жилья.
Строители не устают повторять, что выходом из сегодняшней ситуации может стать только государственный заказ на жилье. Причем с реальными деньгами, выдаваемыми именно на строительство новых домов, а не на покупку уже построенных! Работая именно по этой схеме, можно будет просчитать реальную себестоимость квадратного метра, удерживать спекулятивный рост цен на недвижимость, иметь ценовую конкуренцию на этом рынке и строить действительно доступные большинству граждан квартиры. Госзаказ необходим и для того, чтобы появились наконец квартиры для найма. Всем давно уже ясно, что часть населения никогда не сможет купить себе квартиры, но возможность снимать квартиру по приемлемой цене приведет и к общему снижению цен на недвижимость.
Ясно и то, что все эти проблемы должны быть законодательно решены с принятием соответствующих пакетов документов и выделением соответствующих средств на федеральном уровне. Бюджет регионов просто не позволит воплотить их в жизнь, как бы этого региональным властям ни хотелось.
