Лариса ЛУГОВСКАЯ: Грамотно использовать систему защиты

— Лариса Николаевна, допустим, собственник жилья или другого недвижимого имущества решил его продать. Должен он при этом совершать какие-то дополнительные действия по оформлению прав своих детей?

—Если говорить о ситуации, когда собственниками помещения являются родители, которые отчуждают имущество, то каких-то особенностей в оформлении документов при регистрации прав и сделок не существует.

В таком случае Гражданский кодекс РФ определяет, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Соответственно при регистрации сделки купли-продажи с жилыми помещениями, где собственниками являются родители несовершеннолетнего, не требуется представления каких-либо дополнительных документов, касающихся прав каждого члена семьи.

— В средствах массовой информации не раз сообщали о случаях, когда дети, оставшиеся без попечения родителей, оказывались на улице, хотя родились и жили в собственных квартирах. Кто должен следить, чтобы лазейки в законах для подобного мошенничества были перекрыты?

—То, о чем вы говорите, является прямым нарушением закона. На сегодня все, кто несет ответственность за оформление документов в подобных случаях, знают последовательность оформления прав детей.

Случаи, когда отчуждается жилое помещение, в котором проживают оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, являются исключением из общего правила. Отчуждение такого жилого помещения допускается только с согласия органа опеки и попечительства (ООП). В этом случае ООП должен проверить, затрагиваются ли права или охраняемые законом интересы детей, после чего выдать соответствующее разрешение, которое уже затем предоставляется на государственную регистрацию сделки.

Рассмотрим ситуацию, когда собственником жилого помещения является несовершеннолетний и родители собрались отчуждать его имущество. В Гражданском кодексе РФ закреплено, что за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки с имуществом могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.

Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки с имуществом с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем.

— Светлана Николаевна, получается, что органы опеки и попечительства задолго до оформления купли-продажи должны знать семейные обстоятельства несовершеннолетнего собственника жилья?

— Конечно, ведь именно там выдается разрешение на распоряжение имуществом. Причем делается это до совершения сделки в органах опеки и попечительства по месту жительства ребенка.

Данное распоряжение затем должно быть представлено в регистрирующий орган при проведении регистрации сделки с имуществом несовершеннолетнего. Если данный документ не представлен, государственный регистратор примет решение об отказе в проведении государственной регистрации сделки.

— Давайте уточним еще раз: даже родители фактически не имеют права распоряжаться жильем своего собственного ребенка?

— Не секрет, что родители бывают разные, в том числе и, к сожалению, безответственные или недостаточно осведомленные. Их могут обмануть, могут сами обмануться. Поэтому закон стоит на страже интересов именно ребенка. Без предварительного разрешения органа опеки и попечительства родители не вправе совершать сделки по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества несовершеннолетнего, сдаче его внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог. Не вправе совершать сделки, влекущие отказ от принадлежащих несовершеннолетнему прав, осуществлять раздел его имущества или выдел из него доли, а также другие сделки, которые могут повлечь уменьшение имущества подопечного.

Во всех вышеперечисленных случаях сначала необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства.

— Лариса Николаевна, материнский капитал предусмотрен, наверное, для благополучия семьи в целом и прежде всего детей. Поскольку есть права, то оговорена ли их защита?

— В просторечии мы говорим о материнском капитале, хотя, конечно, речь прежде всего о детях. Федеральный закон РФ так и называется: «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», № 256-ФЗ от 29 декабря 2006 года. Согласно ему средства материнского (семейного) капитала могут быть, в частности, направлены на улучшение жилищных условий всей семьи.

Вышеуказанный федеральный закон и Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 12.12.07 № 862, устанавливают следующие случаи использования материнского капитала: на оплату приобретаемого жилого помещения; в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве; на оплату строительства индивидуального жилого дома; в счет уплаты вступительного взноса или паевого взноса, в случае, если родитель, получивший сертификат, является членом жилищного, жилищно-строительного, жилищного накопительного кооператива; на уплату первоначального взноса при получении кредита (займа), в том числе ипотечного, на приобретение или строительство жилья.

Большинство из получивших сертификат уже знают, что вправе лично либо через представителя обратиться в территориальный орган Пенсионного фонда РФ по месту жительства с заявлением о распоряжении средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала.

К заявлению прилагаются, помимо документов, предусмотренных Постановлением Правительства РФ от 12.12.07 № 862, нотариально засвидетельствованное письменное обязательство родителя, использующего средства (часть средств) материнского (семейного) капитала. Суть этого обязательства в том, что в течение 6 месяцев после перечисления Пенсионным фондом РФ средств материнского (семейного) капитала нужно оформить жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) и иных совместно проживающих с ними членов семьи с определением размера долей по соглашению.

— Получается так, что на государственную поддержку имеют право все члены семьи?

— Да, законодатель предусмотрел возможность оформления прав на жилье первоначально на лицо, которое получает сертификат, а уже далее составление соглашения между всеми членами семьи с определением размера долей на каждого.

Само соглашение как сделка не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента подписания.

Заявления подаются только на регистрацию перехода права от каждого члена семьи, который является стороной соглашения. Однако на сегодняшний день существует практика приобретения за счет средств материнского капитала сразу на всех членов семьи с определением размера доли каждого на основании договора купли-продажи с использованием кредитных средств.

— Вы затронули интересную тему. И если полученный опыт уже позволяет анализировать практику, то мы продолжим разговор об этом в следующий раз.

СПРАВКА
По действующим законам даже родители не имеют права по собственному усмотрению распоряжаться жильем, другим имуществом своего ребенка без согласия на то государственных органов опеки и попечительства.