Выкопали котлован, собрали деньги — и пропали…

Обманутые дольщики — этот образ прочно вошел в нашу жизнь. По мнению юристов, закон о долевом строительстве за время существования уже успел доказать свою несостоятельность: многие строительные компании не смогли или не захотели работать в соответствии с его требованиями. Тут же появились альтернативные схемы, позволяющие застройщикам действовать в обход закона и уходить от ответственности перед дольщиками. Это договоры соинвестирования, переуступки права требования, вексельная схема, предварительный договор купли-продажи. О том, как грамотно выстраивать отношения с застройщиками жилья, разговор с новосибирским адвокатом Павлом Яровым.
Без жилья и денег...

— Характерная для всей страны проблема обманутых дольщиков для Новосибирска также во многом является типичной. Мы знаем, что ряд строительных компаний, ссылаясь на якобы непреодолимые экономические трудности, оставил граждан без жилья и без денег. И в это же время — хочу это особо подчеркнуть — многие добросовестные застройщики продолжают строить и сдавать квартиры.

Однако далеко не все строительные фирмы добросовестно исполняют взятые на себя обязательства. Нередко мы констатируем ситуацию, когда строительство на деньги граждан-дольщиков начинается без разрешения, без землеотвода. Где-то начали бить сваи, где-то даже, может быть, первый этаж возвели — и это предъявляется инвесторам в качестве доказательства реальности строительства жилья. Считаю, что это проявление крайне пренебрежительного отношения к закону и к тем людям, которые живут рядом с ними.

А есть случаи и откровенного мошенничества. В частности, недавно в Новосибирске прогремело уголовное дело ЖСК «Держава», председатель которого, ранее уже трижды судимый за мошенничество, был арестован уже по новому уголовному делу о хищении нескольких десятков миллионов рублей. К сожалению, подобные случаи достаточно часты…

— Павел Борисович, почему такое возможно?
— Считаю, что в стране не создан надежный правовой механизм, который бы препятствовал обману инвесторов со стороны застройщиков. Например, в законе есть лукавая лазейка: если земельные участки были предоставлены до определенной даты, то требования закона о долевом строительстве не распространяются на эти отношения. Соответственно, те застройщики, которые получили эти земельные участки ранее, могут не соблюдать положения закона, которые предусматривают достаточно жесткие гарантии для участников долевого строительства — например, обязательную государственную регистрацию договоров долевого участия в строительстве.

Кроме того, граждане в подавляющем большинстве очень слабо знают свои права, предусмотренные законом, и во многих случаях такие договоры заключают с застройщиками, что просто диву даешься. Доходит до того, что гражданин заключает договор, по которому он дает взаймы строительной компании несколько миллионов рублей безвозмездно. Понятно, что это не договор о долевом участии, а договор займа, на который не распространяется Закон «О защите прав потребителя».

В этой связи вспоминается одна история. В 2004 году в Октябрьском районе на улице Нижегородской четырьмя уважаемыми организациями было создано ООО «Корпоративный дом «Октябрьский». В ходе строительства расчет с генеральным подрядчиком производился частично квартирами, частично взаимозачетами. Прошли годы, дом наконец был сдан, но к этому моменту поменялось руководство в ООО и новые руководители отказались передавать гражданам-дольщикам квартиры. Вместо этого им предложили доплатить за квартиры дополнительно по нескольку сот тысяч рублей. Граждане обратились за защитой в суд. Спустя год после ряда судебных процессов, рассмотрения встречных исков суд признал право собственности дольщиков на квартиры. История, в общем-то, с хорошим концом, но не очень веселая.

Замуровать лазейки мошенников

— Конечно, с одной стороны, человек должен сам побеспокоиться о своих деньгах, а с другой — почему государство не предпринимает мер для того, чтобы дольщики избегали такие ситуации?

— Законодательная база в этой сфере явно несовершенна. Положения закона достаточно жестко регламентируют действия застройщика и защищают инвестора. Проблема кроется в другом: застройщики всячески обходят закон, а эффективный контроль за их действиями со стороны государственных и муниципальных органов недостаточен.

Нет необходимости создавать какие-то специальные контролирующие органы. Ряд существующих, таких как Роспотребнадзор, инспекция архитектурно-строительного надзора, местные администрации, вполне способны, как я полагаю, осуществлять надлежащий надзор за строительством на вверенных территориях. Вполне возможно, и не только на федеральном уровне, но и на уровне субъекта РФ, города Новосибирска, наделение муниципальных структур реальными полномочиями по контролю за строительством многоквартирного жилья. Любой гражданин при возникновении сомнений относительно разворачивающегося строительства должен иметь возможность позвонить в муниципалитет или зайти на интернет-сайт и получить полную информацию о застройщике: кто, на каком основании работает, какие документы имеет. Такое информирование помогло бы предотвратить негативные последствия от самовольного строительства. А самое главное — помогло бы значительно быстрее развивать жилищное строительство сообразно потребностям и реальным возможностям населения, без накачки деньгами разного рода мошенников.

КОММЕНТАРИЙ

Лариса ГИЛЬМУТДИНОВА, начальник юридического отдела министерства строительства и ЖКХ Новосибирской области:
— Проблема обманутых дольщиков во многом коренится в нашем нигилистическом отношении к законам. Это в равной степени касается как застройщиков, так и самих дольщиков. Не стоит забывать, что и те, и другие находятся в гражданских правоотношениях и в равной степени несут ответственность, причем права дольщиков защищены даже больше. С одной стороны, имеют место быть нецелевое использование средств, практика заключения договоров по «серым» схемам. Таких фактов предостаточно, и мы их фиксируем.

Часто люди не понимают своих прав и из-за собственной безалаберности попадают в число обманутых дольщиков. Мне уже приходилось высказываться о том, что порядка тысячи дольщиков могли бы не стать обманутыми, если бы обратили внимание на 214-ФЗ до того, как они, подписав договор, предложенный застройщиком, отдали последнему свои сбережения.

Мы готовы разъяснить и суть законов, и дать юридическую оценку проектам договоров, а также предоставить информацию о компании-застройщике. Властям совсем невыгодно, когда назревают такие проблемы, которые потом выплескиваются в политическое русло. Мы отслеживаем ситуацию по каждому объекту, однако, чтобы избежать неприятных инцидентов, необходимо обращение к нам со стороны самих граждан. Как показывает опыт, граждане обращаются слишком поздно, когда вернуть средства практически невозможно. В принципе «серые» схемы практикуются очень широко. Но надо смотреть по ситуации: одни застройщики бросают строительство, другие, привлекая средства, все же доводят свои объекты до конца и сдают их вовремя. Поэтому гражданам, вложившим свои деньги, нужно тщательно следить за ситуацией — ведется строительство объекта или нет. Если строительство приостановлено, следует выяснить причины. При необходимости можно обратиться к нам за помощью.

С июня прошлого года размеры штрафов за неправомерное привлечение средств существенно выросли. Штраф может теперь доходить до миллиона рублей. Поэтому действия региональных властей здесь отнюдь не символические. Так, за годы проверок, начиная с 2007 года, основная масса застройщиков подверглась административной ответственности за совершение различных правонарушений в сфере долевого строительства. Кроме того, мы применяем превентивные меры, регулярно приглашаем к себе руководителей компаний и всячески стараемся донести до них, что законные права и интересы граждан превыше всего. Главное, чтобы сами граждане понимали свои интересы и руководствовались при заключении договоров нормами закона. Это единственный способ свести риск к минимуму, поскольку только так произойдет массовый отход от «серых» схем.