Кого назначить домоуправом?

Ведь пообещать наконец-то разобраться с ЖКХ — один из беспроигрышных вариантов для политика. Но в ушедшем году, пожалуй, впервые за последнее время, была предпринята попытка действительно разобраться. Только и слышится со всех сторон: ТОС, ТСЖ, управляющие компании... К сожалению, тот запас недоверия, что накопился у народа за последние годы, не дал реформе ходу. Срок, к которому все собственники жилья должны определиться со способом управления домом, передвинут еще на год. Но не получится ли так, что и этот год оставит ситуацию без изменений?

Для того, чтобы обсудить это, в политическом клубе «Единой России» собрались представители ТСЖ и ТОСов, нескольких управляющих компаний («Каскад», «Сибирская инициатива») и мэрии города (заместитель начальника департамента энергетики и ЖКХ мэрии Николай Иванович Малай). Как и следовало ожидать, разговор получился достаточно эмоциональный — не так часто представители всех заинтересованных сторон получают возможность встретиться лицом к лицу, высказать свои претензии и соображения.

Можно было, конечно, живописать весь этот разговор на газетной полосе — со всеми этими претензиями, оправданиями, отговорками, ссылками на нормативные акты и призывами «обойтись без лукавства»... Но для того, чтобы разобраться в проблеме, действительно составить «разговор по существу», не стоит углубляться в эмоции. Попробуем посмотреть на всю эту возню с выбором способа управления как бы со стороны. Потому что, на мой взгляд, основная причина неприятия этой реформы лежит не в законодательной плоскости, а — пусть и громкое слово — в мировоззренческой. Это вопрос восприятия. Стереотипов. Того образа мышления, что сложился у людей за несколько «советских» поколений.

Бремя собственности
Мне на самом деле достаточно просто взглянуть на проблему со стороны. Вырос я за городом, в так называемом частном секторе, и с детства привык к тому, что никто, кроме тебя самого, твой двор не выметет и зимой от снега не очистит. Что самим нужно заготавливать дрова и закупать уголь для отопления, самим вывозить мусор, нанимать раз в месяц ассенизаторскую машину для откачки канализационных стоков, самим ремонтировать свое жилище внутри и снаружи. Плюс, конечно, плата за электричество, газ, телефон, водоснабжение... В общем, на селе все расходы по содержанию жилья давным-давно лежат на плечах собственников. Что, собственно, и логично — жилье-то твое.

Иное дело — горожане. Заявления о том, что нужно будет стопроцентно оплачивать коммунальные услуги, воспринимаются ими как бессовестное покушение государства на их и без того не слишком толстые кошельки. Да и вообще, квартплата для них во многих случаях — этакий побор, чуть ли не легализованный грабеж. На первый взгляд — инфантильность, несознательность. Дескать, не хотят люди понимать, что никто не обязан обслуживать их даром. Но, с другой стороны, легко проследить, почему так происходит.

Да, в своем «частном секторе» мы платим абсолютно за все, и в стопроцентном размере. Но мы видим эффект. Нанял машину для вывоза мусора — и вот уже двор твой больше не «украшает» скопившаяся за зиму куча золы и бытовых отходов. Отдал деньги за уголь и дрова — и знаешь, что зимой у тебя будет тепло. Так тепло, как ты сам этого захочешь. Ну и так далее.

В городах же жилищно-коммунальное хозяйство — сам его принцип — мало изменилось с советских времен. Все тот же общегородской «общак», куда сливаются все платежи, и откуда затем распределяются — на зарплаты водопроводчикам, дворникам, электрикам, на затраты по текущему ремонту и обслуживанию всего жилищного фонда и коммунальных сетей. И — чего уж греха таить — в карманы разного рода чиновникам. ЖКХ — исторически проблемная сфера. И извечны все эти проблемы с неработающими лифтами, затопленными подвалами, текущими крышами и перегоревшими лампочками в подъездах. Все потому, что это — общее. И следовательно — ничье.

Соответственно, прямого эффекта от вложения средств горожане не видят. Платить неизвестно за что не хочется. Тем более что при таком вот «общаковском» распределении деньги, полученные с одного дома, вполне могут пойти на нужды другого. Тут как с регионами в составе Федерации — есть дома дотационные, а есть «доноры».

Суть реформы, начавшейся, кстати, еще в марте 2005 года, сводится к тому, чтобы уйти наконец от этой доставшейся от эпохи социализма системы. Ну не работает она в рыночных условиях, в которых собственник несет ВСЕ расходы по содержанию своей собственности. И раз так, то и все платежи, что вносятся жильцами, должны идти на обслуживание именно ИХ дома. То есть все, как в «частном секторе», с той лишь разницей, что, поскольку в многоквартирных домах есть много чего общего — лифты, мусоропроводы и т. п., то на некоторые вещи жильцам нужно будет скидываться.

Всего-то и делов. И, по хорошему-то, нужно было провести эту реформу еще в начале 90-х, сразу после приватизации квартир. Потому что, как показала практика, частная собственность на квартиры и старая система ЖКХ — вещи несовместимые. И растущая год от года цифра пресловутого недоремонта — лишь подтверждение тому.

Не так страшен тариф...
Конечно, основные опасения собственников в связи с реформой объясняются как раз «переходом на 100%». При старой системе это однозначно означало бы повышение тарифа чуть ли не в разы. В данном же случае, коль принцип «складчины» действует на уровне дома, а не всего города, то и размер тарифа будет определяться самими собственниками на общем собрании — раз в год. Для горожан это, конечно, непривычно — самим думать о том, как поддерживать дом в надлежащем состоянии и сколько денег они готовы на это потратить. Однако на самом деле это вполне естественный процесс. Важно только понять, что собственность не ограничена стенами собственно квартиры. Есть еще и «места общего пользования», следить за которыми жильцы дома должны все вместе.

Тут, кстати, тоже вопрос мировоззрения. И в прежние времена были подъезды, в которые приятно было зайти — с занавесками на окнах, с цветами в горшочках, с половичками у дверей квартир, а были и такие, что напоминают скорее помойку. И в том, и в другом случае состояние подъездов — исключительная заслуга самих жильцов.

Но вернусь к тарифам. По словам господина Малая, законодательно прописаны лишь некоторые, самые основные, принципы их формирования. Нижний предел тарифа — 3,5 рубля с квадратного метра (для сравнения — муниципальный тариф сейчас составляет 7,5 рубля). Размер тарифа не может быть единовременно повышен более чем на 15%. Расчет его должен производиться перед началом очередного года и объявляться жильцам не менее чем за месяц до начала его действия. Ну и, наконец, главный принцип — размер тарифа определяют сами собственники жилья.

Поверить в это нам, все время ожидающим от государства очередного подвоха, конечно, трудно. Но это реально существующий закон.

Но тут выплывает разница в состоянии домов. Люди, живущие в относительно новых девятиэтажках, оказываются в несомненном выигрыше. Но что насчет обитателей «хрущевок»? Не возрастут ли их расходы многократно?

В какой-то степени эти опасения оправданны. Оправданны в том смысле, что, если владельцы квартир в видавшей виды «хрущевке» захотят привести свой дом в идеальное состояние, им придется очень сильно «вложиться» в это дело. Хотя, опять же — все в руках самих собственников. Состояние дома отныне будет зависеть исключительно от того, сколько средств собирается с самих жильцов.

На перекрестке трех дорог
Следующая часть реформы — которая в итоге и стала камнем преткновения — состоит в том, что собственники жилья должны выбрать способ управления своим многоквартирным домом. Иными словами — выбрать того, кто будет заниматься организационными вопросами, связанными с обслуживанием. Должен ведь кто-то заключать договоры с ресурсными организациями, следить за сбором средств, контролировать работу тех же дворников и водопроводчиков.

Варианта здесь три. Непосредственное управление. Вдруг в доме найдется парочка активистов вроде Шурочки из «Служебного романа», которые будут на общественных началах осуществлять все эти функции?

ТСЖ, то есть товарищество собственников жилья. Практически то же самое, но в виде официального органа, сотрудникам которого положена зарплата (размер которой определяется также собственниками. Но вроде бы есть случаи, когда сотрудники ТСЖ работают на безвозмездной основе).

Ну и, наконец, управляющая компания. Сторонняя организация, оказывающая услуги в сфере ЖКХ. Сильна тем, что имеет свой штат сотрудников (часто управляющие компании создаются на базе бывших ДЭЗов и ЖЭУ), что объединяет под собой сразу десятки домов и что состоят в ней люди, для которых забота о состоянии домов — работа полноценная, а не «на общественных началах».

У нас в сознании управляющие компании — может быть, благодаря тем «перегибам», что происходили в последние месяцы 2006-го — превратились в очередные «страшилки». Доходит до того, что люди боятся не то что плохого обслуживания — а возможности вообще потерять квартиру. Еще один миф об управляющих компаниях — что это некие структуры, приватизировавшие сферу ЖКХ, которые теперь будут выкачивать деньги из несчастных жильцов.

Но управляющие компании — никакие не инвесторы и никакие не приватизаторы ЖКХ. Это банальные обслуживающие организации — по сути, те же самые ЖЭУ, только на коммерческой основе. И, в отличие от ЖЭУ, у собственников есть очень серьезный рычаг влияния на УК. В случае претензий к качеству обслуживания или сомнений по поводу целевого использования средств собственники могут просто-напросто расторгнуть договор.

Ну и, наконец, что еще стоит отметить. Почему-то считается, что при выборе одного из способов управления два других отпадают сами собой. Однако закон не запрещает сочетание разных видов. Например, собственники могут организовать ТСЖ, но по некоторым вопросам обращаться в одну из управляющих компаний. По словам представителя мэрии, это вообще идеальный вариант управления домом.

Пару слов о недоремонте
Еще один кошмар собственников — это капитальный ремонт зданий. Одно дело «сброситься» на зарплату дворнику и совсем другое — на ремонт лифта или кровли. Управляющие компании в этом деле тоже не помощники — они располагают только теми деньгами, что собрали у собственников, причем не вправе даже «переливать» их между домами. Деньги, собранные с одного дома, могут быть потрачены только на этот же дом.

Между тем проблема действительно острая. По городу, напомню, называют цифру в 19 миллиардов. По стране — в 500 миллиардов. Это по минимуму. А если включить сюда еще и замену всех сетей и снос зданий, построенных раньше 1985 года, то «накапает» порядка 3-х триллионов рублей.

Здесь все-таки не обойтись без государства. Как отметил Николай Малай, 13 декабря 2006 года в мэрии уже принято постановление «О плане капитального ремонта на 2007 год». Бюджет под это дело определен в размере 714 миллионов рублей, из них порядка 200 планируется потратить на лифтовое хозяйство, еще 200 — на «аварийные» дома.

Так что жители ветхих домов по-прежнему смогут рассчитывать на мэрию. Что же касается самой природы недоремонта, то Николай Иванович, на мой взгляд, обозначил ее очень точно. Это разрыв между потребностями и возможностями. И, к сожалению, из года в год он лишь увеличивается. Скажем, на 2007 год по нормативам насчитан размер тарифа более 10 рублей с квадратного метра, однако установлен он в районе 7,5 рубля.

«Где деньги, Зин?»
...вопрошал в своей шуточной песне Владимир Высоцкий и частенько вопрошают жильцы многоквартирных домов, недоумевая по поводу того, на что уходят собранные с них средства. По данным мэрии, сумма долгов существующих ныне Дирекций заказчиков перед ресурсными организациями и налоговой службой составляет 842 миллиона рублей. Так что «вопрошающих» хватает и помимо самих жильцов.

Изменит ли переход ЖКХ на «частные» рельсы ситуацию с нецелевым использованием, а проще говоря — разворовыванием средств в этой сфере? На словах реформа сулит кардинальный перелом в отношениях обслуживающих организаций к своей работе. Ведь ЖКХ станет бизнесом, и заработает принцип «клиент всегда прав», принципы здоровой конкуренции и так далее. Однако все мы понимаем, что предприниматели бывают разные, в том числе и не очень порядочные. Потому-то и к договорам, предлагаемым той или иной управляющей компанией, стоит относиться с осторожностью. В них отыскивается очень много «подводных камней». Порой слишком много, чтобы считать это случайностью или попыткой подстраховаться.

Так что нужно следить, чтобы в договоре, как минимум, обязательно присутствовал пункт, согласно которому управляющая компания должна хотя бы раз в год отчитываться перед собственниками об использовании средств — причем лучше, чтобы было прописано и то, в какой форме это будет делаться и в какие сроки. Вот тогда-то и можно будет в лицо задать все тот же сакраментальный вопрос.

Итоги
Все же вернусь к заседанию политического клуба «Единой России». Его целью было не просто свести вместе все заинтересованные стороны, но и выработать пакет предложений для депутатов областного Совета и Государственной думы. Привожу наиболее важные из них.

— На федеральном и региональном уровне отработать вариант возврата денег по недоремонту. Разделить функции по капитальному ремонту и текущему обслуживанию. ТСЖ и управляющие компании должны заниматься только текущими мероприятиями. Капремонт же пока по-прежнему остается в ведении государства.

— Все ЖЭКи и ДЭЗы должны отчитаться по итогам своей работы и использованию средств хотя бы за последний год.

— Должна быть выработана единая типовая форма договора с управляющей компанией — во избежание «юридических ловушек» для жильцов.

— Принять меры по развитию института ТСЖ. К слову сказать, уже в 2006 году мэрией были организованы 72-часовые курсы обучения на управдомов. Прошли эти курсы более 400 человек, однако ТСЖ пока создано около двух десятков.

— Ну и, наконец, необходимо более широкое освещение этой темы в СМИ. Потому как недостаточную информированность населения называют в числе первых причин очередного переноса сроков реформы.