Жилищная карьера как дело жизни — человека и государства

Но, конечно, остается еще много нерешенных задач, проблемных моментов. Об этом накануне профессионального праздника тех, кто во многом созидает наше общее будущее, мы говорим с заместителем губернатора Новосибирской области, руководителем департамента строительства и ЖКХ области Владимиром АНИСИМОВЫМ.

— Национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» предполагает обеспечение жильем всех россиян, вне зависимости от уровня их доходов. В связи с этим насколько эффективной вам кажется идея строительства социального жилья государством и передачи его гражданам, которые не имеют возможности купить квартиру?

— История показывает, что выстраивание жилищной карьеры человека с государственного уровня — не очень рациональный и правильный подход. Каждая семья должна самостоятельно составлять свою жилищную карьеру, исходя из собственных целей. Обязанность государства — позаботиться только о жилищном обеспечении определенных категорий граждан — людей, которые не могут полноценно трудиться и получать достойное вознаграждение за свой труд. Причем это должны быть не какие-то приюты, а полноценное жилье, соответствующее нормальному уровню жизни гражданина Российской Федерации. Пусть такие квартиры будут небольшими, но обязательно со всем набором круглогодичных коммунальных услуг.

В Новосибирской области в первую очередь решаются вопросы обеспечения жильем ветеранов. На поддержку определенных категорий граждан при улучшении жилищных условий серьезные суммы в областном бюджете на 2008 — 2010 годы уже закладываются, и вложения на эти цели ежегодно будут прирастать к существующему уровню больше чем на 25 — 30 процентов.

На федеральном уровне также определено количество граждан, которые должны быть обеспечены жильем за счет средств федерального бюджета. Это люди, пострадавшие при ликвидации Чернобыльской аварии и других объектов, военнослужащие, получающие жилье по сертификатам и другие категории граждан. Особая ответственность государства — обеспечение жильем детей-сирот, которые при рождении его не имели. Списки претендентов на помощь государства пофамильно выверены, а бюджет на их обеспечение жильем складывается из серьезных ресурсов.

Также велика роль государства в целом и каждого из субъектов РФ в оказании мер государственной поддержки в реальном доступе к жилью как можно большего количества трудоспособного населения. Для этого в том числе используются доходы всей семьи, включая ближайших и неближайших родственников. В Новосибирской области, еще начиная с 2003 года, принималось беспрецедентное решение, когда выдавались кредиты для решения жилищных проблем под 5 процентов годовых. Сегодня государственная поддержка оказывается на субсидирование первоначального взноса при кредитовании на приобретение или строительство жилья. Сумма взноса — от 200 до 250 тысяч рублей.

Кроме того, есть еще одно положение, о котором пока как-то не очень широко говорится — на условиях софинансирования с работодателями областной бюджет готов оказывать работающему населению дополнительную государственную поддержку при приобретении или строительстве жилья. Таким образом, сегодня практически нет слоев населения, которые бы не могли быть охвачены мерами государственной поддержки при улучшении жилищных условий.

— Основные объемы жилья в нашей области строятся в городе Новосибирске и еще нескольких крупных муниципальных образованиях. Насколько охвачены реализацией жилищного национального проекта районы области?

— Строительство, в том числе многоквартирных домов, сегодня ведется во всех районах области. К примеру, в Здвинском районе, ситуация по которому недавно обсуждалась на очередном совете по реализации жилищного нацпроекта, сегодня строится многоквартирный жилой дом, причем предшествующий подобный объект там возводился не менее 15 лет назад. Также много возводится индивидуального жилья — по прошлому году вновь построенных частных домов сдано в эксплуатацию не менее 30 процентов от общего объема строительства в области. По этому году ввод такого жилья будет увеличен на 25 — 30 процентов.

— Но что касается районов области — не только райцентров, но и небольших муниципальных образований и сельских поселений, — в них доля нового строительства все же по-прежнему не столь высока, как хотелось бы.

— Строительство жилья нужно рассматривать в двух аспектах: как для удовлетворения потребности в жилье уже проживающего на территории населения, так и для привлечения ресурсов на данную территорию. Мы выстраиваем жилищную политику по схеме территориального планирования и программе стратегического развития Новосибирской области до 2025 года. Есть реальная демографическая ситуация в каждом районе, реальное состояние рынка жилья. Там, где хотя бы чуть-чуть начинает работать экономика, жители — не важно, город это или сельское поселение, — сразу задаются вопросом об улучшении своих жилищных условий, и это особенно заметно в последние 2—3 года. Мы должны очень четко и адекватно реагировать на эти потребности. Сегодня, к примеру, в городе Куйбышеве несколько сот квартир на вторичном рынке пустует, но мы все равно закладываем новое жилье для молодых семей, и при этом число молодых семей, желающих построить свою квартиру, превышает количество готовых квартир. Поэтому сейчас мы занимаемся вопросами регулирования цен на имеющееся жилье. Если реальная себестоимость одного квадратного метра — в пределах 20 тысяч рублей, значит, однокомнатная квартира 30 квадратных метров должна стоить 600 тысяч рублей. Из этой суммы 200 тысяч может составлять господдержка для определенных категорий граждан или порядка 75 тысяч рублей — для работающих граждан при условии софинансирования со стороны работодателя. Оставшиеся суммы эти категории граждан могут гасить по системе кредитования, в том числе ипотечного. При этом совокупный доход семьи должен составлять не менее 18 тысяч рублей.

— Но на селе семей с таким уровнем дохода немного...

— Да, но мы сегодня сталкиваемся с ситуацией, в которой новое жилье строить еще дороже, при этом существуют не очень плохие дома, которые можно купить за 70 — 100 тысяч рублей.

— Как вы относитесь к идее создания крупных государственных корпораций, которые бы занимались подготовкой документации, землеотводом и другими вопросами для строительства на крупных площадках? Поможет ли их создание сделать жилье более доступным и победить коррупцию в строительных процессах?

— Вообще-то всегда во всех коррупционных замыслах и деяниях обвиняют как раз государственные структуры. Наверное, правильнее было бы говорить об участии и влиянии государства на жилищное строительство. В этом плане можно найти много недостатков в Градостроительном кодексе РФ и других документах, которые строители сегодня во многом критикуют, но, по крайней мере, эти документы созданы. Я полагаю, что, во-первых, нужно научиться уважать и исполнять существующие и реально действующие законы.

Что касается доступности, на ее развитие уже работают ежегодно реально увеличивающиеся объемы строительства.

Еще совсем недавно мы радовались, что Новосибирская область ввела в эксплуатацию чуть больше миллиона квадратных метров жилья, а сегодня уже ставится задача выходить на рубеж двух миллионов «квадратов». Это в том числе связано с готовящимися сегодня мероприятиями по вхождению государственного заказчика на возведение жилья на больших площадках, где можно построить миллион и более квадратных метров. Здесь, на мой взгляд, государство может реально влиять на формирование цены на жилищном рынке за счет большого объема предложений. По этому направлению сегодня производятся определенные целенаправленные действия по вхождению субъектов РФ и крупных муниципалитетов на комплексные строительные площадки — в виде заказчика-застройщика. Схема следующая: под гарантии субъекта РФ или муниципалитета заказчик кредитуется, и подрядным способом (нанимая подрядные организации) ведет одновременное строительство большого количества объектов.

Понятно, что таким образом мы резко увеличиваем предложения. Дальше к работе должны подключаться рыночные механизмы регулирования цены. Государство готово вкладывать бюджетные средства в строительство, но по какой цене будет в итоге продаваться это жилье? Один руководитель крупной строительной организации Новосибирской области предлагал: «вкладывайте деньги в площадки — я же строю много жилья», но снижать продажную цену при этом он не собирался. Но тогда получается нелепая ситуация, при которой фактически в карман застройщика ложатся бюджетные деньги, и это никак не отразится на рыночной цене квадратного метра.

Увеличение объемов строительства в нашем регионе, и прежде всего в городе Новосибирске, целесообразно еще и потому, что он наиболее привлекателен для достаточно большого количества жителей Сибири за счет своей столичной функции. Поэтому здесь многие покупают жилье для себя, своих детей. Все это повышает спрос на жилье.

Не думаю, что речь сегодня ведется о создании глобальных государственных корпораций, но вхождение на рынок государства в виде заказчика-застройщика, думаю, вполне реально.

— Предполагается, что это будут так называемые управляющие компании-миллионники, которым будет поручено массовое возведение на крупных площадках?

— Не обязательно миллионники, потому что есть, скажем, рынок города Бердска, где миллион квадратных метров жилья, конечно, будет построен, но не за один год. Есть также территория Кольцово, где при населении 15 тысяч человек предполагаемое количество нового жилья в этом году — порядка 50 тысяч квадратных метров.

В принципе государственные заказчики-застройщики — это управляющие компании, но более точный термин градостроительного кодекса — заказчики-застройщики, которые будут действовать по поручению субъекта Федерации и муниципалитета.

— Любую ситуацию, тем более такую масштабную отрасль, как жилищное строительство, нужно планировать. Сегодня во многом требует доработки градостроительная документация, как в районных центрах и более крупных городах, так и в небольших муниципальных образованиях. Как продвигается процесс полной подготовки граддокументации, и в какой степени, по вашему мнению, от этого сектора зависят реализация нацпроекта и улучшение жилищной ситуации в районах области?

— Администрации всех уровней должны создавать условия для развития жилищного строительства, и в первую очередь в каждом муниципальном образовании должны быть генеральные планы. Это пространственное планирование развития территории на определенный период времени с учетом зонирования. Генпланы должны содержать информацию о том, где будут размещаться жилые постройки, промышленные производства, как будет выстроена транспортная, логистическая схема, обеспечиваться тепло— и водоснабжение, утилизация отходов и так далее. По всем направлениям сначала идет анализ существующей ситуации, затем создаются идеальные условия развития до 2025 года и указываются реальные пути реализации намеченных целей.

На самом деле ситуация с генеральными планами на территории Новосибирской области не такая уж и печальная — практически все из них есть. Самое большое муниципальное образование РФ — город Новосибирск — заканчивает корректировку этого документа, по остальным населенным пунктам многое еще необходимо выправлять. Действительно, сегодня эта работа только набирает обороты, но тем не менее уже есть реальная выдача данного продукта для нашей области. Существует механизм составления генпланов, график, необходимые ресурсы — в том числе господдержка.

Мы регламентировали порядок формирования таких документов, как правила землепользования и застройки, которые корректируются и утверждаются вместе с генеральными планами. Так что работа ведется достаточно планомерно, и мы в полном объеме укладываемся в установленные федеральным законодательством нормативы начала действия всех градостроительных документов.

По небольшим поселениям добавлю, что, наверное, нерационально делать генеральные планы деревень, в которых 100 жителей, и в ближайшее время ничего строиться не будет. Хотя и такая задача перед специалистами стоит — мы должны четко представлять перспективу развития каждого муниципального образования.

— Как вы оцениваете современный этап развития жилищного кредитования? Действующие сегодня ипотечные схемы, по вашему мнению, — не самообман?

— На самом деле то, что сегодня делают банки, на ипотеку не очень похоже, так как квартира остается в залоге у банка. Тем не менее это направление активно развивается — по 2006 году ипотечных жилищных кредитов выдано на сумму около 12 миллиардов рублей, в том числе миллиард выдало ипотечное агентство. Порядка 850 семей в 2006 году получили кредиты, по которым жилье сразу перешло в их собственность. В текущем году мы планируем выйти на кредитование в сумме почти 2 миллиардов рублей, и результаты первого полугодия в какой-то мере подтверждают наши намерения.

По-хорошему ипотеку надо было начинать с введения мощного общественного ресурса — земельного, при котором залогом являлись бы земельные участки. Россия обладает колоссальным земельным пластом, которым грех не воспользоваться в качестве залогового комплекса, который реально может оцениваться и приниматься банками. По этому поводу мы направили свои предложения в областное Агентство ипотечного кредитования, и в рамках этого года они должны быть приняты.

Говорить, что ипотека — панацея в решении жилищных вопросов, — неправильно, так как человек сам строит свою жилищную карьеру и сам ее реализовывает. Очевидно, что ипотеку нужно рассматривать как один из механизмов.

— Основной вопрос ипотечного кредитования — снижение процентной ставки в целях повышения финансовой доступности кредитов. Те граждане, которые были в числе пионеров ипотечного кредитования, могут рассчитывать на снижение своих процентных ставок?

— Да, договоры могут быть пересмотрены в части понижения процентной ставки. Если вся история ипотеки начиналась с цены 18 — 20 процентов, то сегодня стоимость ипотечного кредита может составлять от 11 до 15 процентов годовых, в зависимости от уровня рисков. В принципе цена кредита зависит от уровня инфляции, который не должен быть очень высоким. Реально у нас уровень инфляции примерно как раз и приближается к уровню 11 процентов.

— Насколько реально исполнение решения областного департамента строительства о том, что новое жилье должно сдаваться в завершенном виде — «под ключ»? Не все строительные компании относятся к этому решению положительно.

— Как бы то ни было, решение департамента строительства, который является исполнительным органом субъекта РФ, придется исполнять. На первичном рынке стоимость жилья достаточно высока, и, чтобы хоть немного снизить стоимость, многие покупают квартиры в неотделанном виде. Так получается, что люди платят огромные деньги за жилье, в котором невозможно проживать, — требуется вложение больших сумм для его приведения в нормальное состояние. Кроме того, если строители платят налоги, то за отделочную часть работ оплата происходит из рук в руки, и с этих доходов налоги никто не платит. А суммы тут сопоставимы со стоимостью самого жилья без отделки. При чем бригадиру дяде Ване из рук в руки нужно отдать какую-то сумму, по большей части зависящую от настроения, а не от определенной ценовой политики.

Теперь проекты зданий не будут приниматься без учета будущей внутренней отделки. Это контролируют структуры, подведомственные областному строительному департаменту напрямую, — Вневедомственная государственная экспертиза, принимающая проекты, и Государственный строительный надзор, дающий заключение на готовый объект строительства.

Остается только добавить, что ряд строительных организаций, занимающихся панельным домостроением в Новосибирске, уже давно продает полностью отделанное жилье. При этом никто не говорит, что должно быть непременное единообразие, — есть несколько вариантов отделки: стандартный, повышенного качества и так далее — все это утверждается в проектах.