Новосибирск 3.2 °C

Николай МАЛАЙ:«Хватит отдыхать собственникам!»

16.02.2008 00:00:00
Николай  МАЛАЙ:«Хватит отдыхать собственникам!»
Время беззаботного проживания в домах закончилось. Отныне нам всем не придется уповать на «дядю Васю», который придет и наведет порядок в нашем доме. Правила игры для собственников многоквартирных домов изменились с прошлого года, и теперь, если вы хотите получить работающий лифт, чистый подъезд и не протекающую канализацию, придется всем в той или иной степени становиться управдомами. Брать в руки веник или бразды правления?



Интервью на эту тему — с Николаем Малаем, заместителем начальника департамента энергетики, жилищного и коммунального хозяйства Новосибирской мэрии.

— Николай Иванович, начнем с самой больной темы — капремонта. Одно из условий выделения средств регионам России из федерального бюджета на реформирование жилищно-коммунального хозяйства — наличие региональных программ. Есть ли в Новосибирске такая программа и в чем ее суть?

— Действительно, в 2007 году правительство приняло Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» от 21.07.2007 № 185-ФЗ. Наконец-то нам обещаны деньги на капремонт, но на определенных условиях. Главное из них — наличие заявки субъекта РФ в Фонд содействия реформированию ЖКХ. Это означает, что областная администрация обязана сформировать и утвердить в установленном порядке региональные адресные программы по капитальному ремонту и по переселению из аварийного жилья, затем отправить эти заявки в Москву.

Срок работы фонда — с 2008 по 2012 год, следовательно, четыре года подряд можно подавать заявки неограниченное количество раз, но в пределах выделенного области лимита 4 млрд 389 млн рублей.

— Когда должна была быть сформирована первая заявка?

— После того, как будут выполнены все условия закона и фонда. Фонд озвучил лимит только в декабре. Но не стоит считать, что местные власти только и ждали этого момента: еще с апреля мы начали работать над программами.

— Складывается впечатление, что активность наших граждан очень низкая. Или люди просто не знают, что происходит. На «прямой линии», посвященной капремонту, вы сказали, что подано 17 заявок, потом 20. Какова ситуация на данный момент?

— На 8 февраля поступило 26 заявок на 161 дом на 360 миллионов рублей. Заявки включены в муниципальную адресную программу. Все эти дома попадают в программу.

— Это много или мало?

— Если учитывать, что мы должны собрать заявку где-то на миллиард четыреста рублей, то мы набрали 25 процентов.

— В одном из выступлений вы сказали, что «управляющие компании слабенько сработали». В чем? Что было сделано не так? Почему такая низкая активность у граждан?

— Не налажено должное взаимодействие для совместного содержания и управления многоквартирным домом между управляющими организациями и собственниками, превалирует заблуждение многих собственников, что содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома— не их обязанность, и они не буду нести ответственности за невыполнение этой обязанности. С моей точки зрения, это временное явление и оно требует преодоления. Раскачка будет продолжаться до тех пор, пока и те, и другие не поймут, что поезд может уйти.

— Фонд называет одним из условий предоставления денег на капремонт наличие товариществ собственников жилья (ТСЖ) не менее чем в 5% многоквартирных домов. В Новосибирске эта цифра только 4,38%. Как городские власти намерены добрать до нормы? Не превратится ли процесс в некую «ТСЖзацию»? Поговаривают, что власти чуть ли не волевым порядком переводят существующие ЖЭУ в ТСЖ?

— На 8 февраля в Новосибирске зарегистрировано 4,9 процента домов, находящихся в управлении ТСЖ. И я откровенно признаюсь, что стою за «ТСЖзацию» города и всей страны по одной причине: новый Жилищный кодекс в том плане передовой, что дает возможность (или даже в некоторой степени обязывает — как хотите) собственникам привыкать управлять минимальной единицей экономики — домом, где вы живете.

Если вы справитесь здесь, то со временем научитесь управлять и страной. Поэтому мы разъясняем некоторые преимущества ТСЖ.

Первое. В Жилищном кодексе отношения в ТСЖ проработаны более подробно, чем в ЖК или ЖСК. ТСЖ получает платежи от населения на свой счет и рассчитывается с подрядчиками — обслуживающими организациями, управляющими организациями. Причем ТСЖ может передать всё управление управляющей организации, оставив для себя только получение платежей от населения и оплату фактически выполненных работ. Аппарат ТСЖ — это председатель, управляющий, если нужно, и бухгалтер. Всё. Три человека, которые могут работать 2 — 3 часа в день. А вот в ЖЭУ, грубо говоря, управленцев тридцать три.

Второе. В ЖЭУ мы деньги платим, а что сделано, порой не видим. Нам просто некогда. Начинаем видеть, когда уж совсем невтерпеж — воды нет, мусор не вывозится, не убирается в подъезде. А ТСЖ своего рода контролер. Выполнены работы — оплачены. Не выполнены — не оплачены.

Поэтому ТСЖ имеет незначительный приоритет перед другими управляющими организациями при включении домов в эту программу, а в соответствии с 185-м Федеральным законом 25 декабря 2007 года принято постановление № 919, которое предусматривает выделение пяти миллионов рублей на мероприятия по созданию ТСЖ и их развитие в Новосибирске. При этом ни в коем случае действующие ЖЭУ не переводят в ТСЖ. Порядок образования ТСЖ следующий. В соответствии с Жилищным кодексом собственники многоквартирного дома на общем собрании самостоятельно принимают решение о выборе нового способа управления — ТСЖ. Если проголосовало больше половины собственников в пользу ТСЖ, и все они подали заявление о приёме их в члены ТСЖ, собрание утверждает это решение и избранное правление регистрирует устав ТСЖ, открывает счёт в банке, заключает договоры.

«ТСЖзация» — это когда все сразу, принудительно и за один год. А у нас для заявки в фонд осталось добрать всего 10 домов. А потом до 1 января 2010 года нужно довести количество домов, управляемых ТСЖ, с 5 до 10 процентов.

— Николай Иванович, все это напоминает, как когда-то кухарку учили управлять государством. Согласитесь, не все люди готовы и могут стать домоуправами: времени нет, желания, образования. Каким образом готовятся кадры для руководства ТСЖ?

— Да, здесь есть подводные камни. Многое зависит от дома и его жильцов. Но я, например, пока не узнаю всех жильцов, не отдам бразды правления ТСЖ в руки кому-то незнакомому. Присматривайтесь. Изучайте. Что касается образования, в мэрии скоро заработает бесплатная программа обучения председателей и бухгалтеров ТСЖ. Курс рассчитан на 72 часа. По окончании выдается документ об образовании государственного образца по специальности управдом.

— Сколько человек воспользовалось вашей программой?

— В 2006 году мы уже обучили 471 человека.

— А люди знают о ней?

— Знают, но пока собственники не направляли своих избранников.

— Почему?

— Я процитирую одного специалиста, который давно занимается реформой ЖКХ. Он утверждает: «Действующих ТСЖ в России будет ровно столько, сколько появится людей, реально обладающих следующими качествами: знанием и опытом в ЖКХ и ведении хозяйственной деятельности предприятий; отсутствием корыстных намерений; политичностью — умением лавировать между интересами разных категорий жителей; активной жизненной позицией; наличием достаточного количества свободного времени». Найти таких людей — великая проблема. Но форма ТСЖ тем и хороша, что вынуждает некоторых людей становиться такими: забыть про прежнее инфантильное отношение к жилью и развивать способности полноценного собственника-организатора, а других побуждает искать таких людей.

— Любопытно, как складываются отношения между «зубрами» — управляющими компаниями и новичками — ТСЖ?

— На моей памяти было всегда два конфликта, но они разрешились очень быстро. В первом случае ТСЖ было законно образовано, но управляющая компания ревностно отнеслась к появлению конкурента. Еще бы! Большой хороший дом выпадал из их сметы, и повела себя неправильно. Получила от нас предупреждение. Во втором случае ТСЖ было создано без должного порядка, и дело решалось в суде.

— Где и как найти хорошую управляющую компанию? Может быть, существует какой-то рейтинг?

— Я ничего не хочу советовать в этом случае, иначе потом окажусь тем, на кого спишут все недоработки. А как выбирать, проиллюстрирую следующим примером. Собственники выбрали одну УК. Поработали с ней. И вдруг обратили внимание, что соседний дом обслуживается лучше. Они выяснили, что это за компания, провели собрание и выбрали ее.

Проголосовало за смену 82 процента собственников, все законно. А старая компания упирается. Тогда я посоветовал директору новой УК поговорить с каждым собственником отдельно, а не со мной разговаривать. Ведь свой выбор собственники обосновали документальными фактами. Есть акт о том, что старая УК не выполняет договорных обязательств. И в этом случае собственники вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке без всяких возмещений с их стороны, что предусмотрено в Жилищном кодексе. Причем неважно, есть подобный пункт в договоре или нет. Поскольку собственники оказались правы, я выдал предписание старой компании передать управление новой и она его выполнила — с 1 февраля дом управляется новой УК.

— Кто является арбитром в спорных вопросах?

— Все разногласия между собственниками и управляющими организациями решаются либо путем переговоров либо в суде.

— Капремонт — это очень хорошо. Но на прямой линии вы оценивали потребности городского хозяйства в среднем 25 миллиардов рублей, а рассчитываете получить около 2,7 миллиарда. Какие дома попадут прежде всего в программу?

— Все мне задают этот вопрос, и я отвечаю: деньги фонда — лотерея. Раз дают всего 10 процентов из необходимой суммы, отбор должен быть как в лотерее. Для включения дома в программу нами были разработаны 7 критериев.

Первый — регистрационный номер подачи заявки. Второй — номер дома в перечне, который подаёт управляющая организация. Третий — доля участия собственников, чем выше процент участия, тем вероятнее шанс попадания в программу. Четвертый — процент проголосовавших за долю, необходимо получить не менее двух третей голосов от всех собственников, подчеркиваю — от всех. Пятый — физический износ дома по данным БТИ. Шестой — приоритет способа управления: при всех прочих равных дом, управляемый ТСЖ, стоит на одну позицию выше. Седьмой — приоритет по территории района, где расположен дом, учитывающий число домов ТСЖ. Например, Центральный район имеет уже 16,3% домов ТСЖ, а Первомайский — всего 1,43…

— Сколько денег платит за капремонт собственник?

— Не менее 5 процентов от сметной стоимости капитального ремонта, которую собственники утвердят на своем собрании. Нет средних цифр. И не будет, поскольку это дело каждого дома и его собственников. Извините, собственникам хватит отдыхать, пора работать.

В смете должны быть указаны виды работ, объемы, их стоимость сметы.

На капремонт собственники собирают дополнительные деньги, которые не входят в платежи по текущему содержанию жилья.

Сам алгоритм сбора денег на капремонт такой. Человек должен прийти в свою управляющую организацию и поинтересоваться: «Мы участвуем в этом деле или нет?» Если «да», вопрос выносится на общее собрание. В протоколе собрания должны быть указаны четыре решения: о выборе способа управления, об участии собственников в капремонте, их доле участия и размере затрат.

Например, на собрании подсчитали, что ремонт дома обойдется в 2,5 миллиона. Пять процентов от собственников — 125 тысяч рублей. Общая площадь дома — 10 тысяч квадратных метров. С одного квадратного метра необходимо заплатить по 12,5 рубля. Если у вас квартира 50 квадратных метров, умножаете на 12,5, получается 625 рублей. Потянете?

А если «нет», то «а почему?!!!».

— Кто будет контролировать расходование средств? Не получится, что часть денег «закатают» в стены или пол?

— Сметы составляют лицензированные специалисты или организации. Я не думаю, что они будут рисковать своими лицензиями. Наш департамент будет проверять правильность выполнения объемов работ и целевое использование средств. Но и собственникам нужно смотреть на те бумаги, которые они подписывают. Если они все подпишут формально, и мы ничего не найдем, извините, что будет, то и будет. И последствия такого «ремонта» быстро скажутся на самих собственниках и управляющей организации…

Вам было интересно?
Подпишитесь на наш канал в Яндекс. Дзен. Все самые интересные новости отобраны там.
Подписаться на Дзен

Новости

Больше новостей

Новости районных СМИ

Новости районов

Больше новостей

Новости партнеров

Больше новостей

Самое читаемое: