Реализация заложенного имущества

Не так давно в Новосибирске на эту тему состоялось совместное совещание Службы судебных приставов, представителей кредитных организаций и Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Новосибирской области.

Отметим, что от банков в совещании участвовали ОАО «МДМ- Банк», Сибирский банк филиала ОАО «УРАЛСИБ», АКБ «РосБанк», ОАО «БИНБАНК», ОАО «УРСА Банк», ОАО «Банк Москвы», «Банк реконструкции и развития» (ОАО), Сбербанк России и другие. Уровень участников совещания, несомненно, свидетельствует об актуальности проблемы.

Тему совещания прокомментировал главный судебный пристав по Новосибирской области Михаил Печурин:

— Обращение взыскания на заложенное имущество — одна из мер принудительного исполнения, обеспечивающая в случае неисполнения должником обязательства перед кредитором-залогодержателем преимущественное право получить удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества. В свете последних экономических событий финансовый кризис сказывается на платежеспособности заемщиков, что в свою очередь приводит к значительному увеличению количества исполнительных документов об обращении взыскания на заложенное имущество и, соответственно, увеличения объема работы для судебных приставов-исполнителей.

На сегодняшний день работу по обращению взыскания на заложенное имущество вряд ли можно считать эффективной, так как конечный результат — удовлетворение имущественных требований взыскателей путем реализации заложенного имущества — не достигается в большей части из-за завышенной стоимости заложенного имущества.

Цена должна быть реальной
О практике организации работы по учету, оценке и реализации арестованного имущества должников рассказала начальник отдела Элина Прицкер:

— Анализ статистических данных по обращению взыскания на имущество должником судебными приставами-исполнителями показывает, что объемы передаваемого на реализацию заложенного имущества ежемесячно возрастают, но реализуется лишь часть из них. Например, за 12 месяцев 2008 года на реализацию передано заложенного имущества на сумму 125 млн руб., из него реализовано лишь на 12 млн руб. (9,6%).

В первом квартале этого года сумма переданного на реализацию заложенного имущества составила 106 млн рублей. С начала года Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Новосибирской области организовано 18 торгов по реализации заложенного имущества, но реализовано лишь на 2 млн руб. (1,8%).

— Элина Викторовна, почему полноценно не работает механизм реализации заложенного имущества?

— Одна из основных проблем — определение стоимости данного вида имущества. При обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке продажная стоимость заложенного имущества устанавливается судом в соответствии с договором залога и исковыми требованиями истцов (в нашем случае — банков). При этом нередко бывает так, что судом не принимается во внимание техническое состояние имущества на момент обращения взыскания и рыночные цены на аналогичное имущество. Тогда как при оценке и передаче на реализацию арестованного имущества и судебными приставами, и специализированными оценочными организациями в соответствии с ФЗ «Об исполнительном производстве» определяется рыночная стоимость арестованного имущества, что существенно увеличивает вероятность фактической реализации такого имущества.

— Получается, от того, какую стоимость в ходе судебного разбирательства заявляет залогодержатель, зависит определение судом продажной цены?

— К сожалению, это так. При обращении взыскания на заложенное имущество необходимо учитывать, что реализуется заложенное имущество на торгах, и стоимость, установленная судом, является начальной продажной ценой заложенного имущества и в процессе проведения торгов может быть поднята в несколько раз. Ситуация и на рынке недвижимости, и на рынке автотранспорта сегодня крайне сложная: объемы продаж падают, спрос сужается. Для привлечения потенциального покупателя цена должна быть реальной, то есть максимально приближенной к рыночной.

Так, только в течение этого года поступило четыре заявки об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество в пользу ОАО «БИНБАНК» по ценам, завышенным в несколько раз: 2-комнатная квартира на К. Маркса площадью 39 кв. м, начальная продажная стоимость определена как 4 237 тыс. руб., т.е. по 108 тыс. руб. за кв. м, тогда как по данным новосибирских интернет-сайтов стоимость аналогичных квартир — от 1800 до 1900 тыс. руб.; 3-комнатная квартира на ул. Чехова площадью 50 кв. м — начальная продажная стоимость определена как 4 975 тыс. руб., т.е. по 99 тыс. руб. кв. м, рыночная стоимость аналогичных квартир — от 2700 до 2800 тыс. руб.

Большое количество заявок на реализацию заложенных автотранспортных средств поступает в пользу ОАО «РосБанка» — и тоже по ценам, существенно выше рыночных. Например, в этом году на торги был передан автомобиль «Тойота-Карина» 2000 года выпуска за 500 400 рублей. Естественно, реализовать его не удалось ни с первого, ни со второго раза. Попытались передать это имущество банку, но ему оно тоже оказалось ненужным по такой стоимости. В силу закона залог был прекращен, после чего судебный пристав-исполнитель передал это имущество на оценку в специализированную организацию и после установления специалистом-оценщиком рыночной стоимости на данный вид имущества, и оно было реализовано по рыночной цене 105 тыс. руб.

— Элина Викторовна, какие меры принимаются управлением для улучшения сложившейся ситуации?

— В ноябре прошлого года на совместной рабочей встрече все эти вопросы уже обсуждались, были разработаны совместные решения, которые, к сожалению, не всеми банками применяются.

Нам бы хотелось, чтобы работа, проводимая судебными приставами-исполнителями, не носила формальный и затяжной характер отрабатывания исполнительных документов, а являлась достижением конечного результата — удовлетворения имущественных прав взыскателей.

...По итогам дискуссии были определены меры, способствующие повышению эффективности реализации заложенного имущества. Например, при обращении в суд с иском залогодержателю необходимо ходатайствовать об установлении рыночной стоимости заложенного имущества на день его реализации.

В случае, если уже имеются исполнительные документы об обращении взыскания на заложенное имущество, обращаться в суд об изменении порядка и способа исполнения либо о снижении начальной продажной стоимости заложенного имущества.