В конце минувшего года в региональном офисе «Российской газеты» собрались несколько человек, чтобы обсудить возможности строительства индивидуальных домов в нашем городе. В разговоре участвовали заместитель руководителя департамента имущества и земельных отношений администрации области Владимир Лемайкин, начальник главного управления архитектуры и градостроительства мэрии Игорь Лукьяненко и председатель комитета по земельным ресурсам и землеустройству мэрии Дмитрий Малецкий.
Как расти?
Вопрос, в общем-то, можно считать риторическим: конечно, в первую очередь областной центр развивает индустриальное многоэтажное строительство жилых домов. На то и сориентирован генеральный план города, иначе просто нельзя: земли — даже при наших кажущихся сибирских просторах — мало.
Вот несколько цифр для размышления. Общая площадь Новосибирска — более 500 квадратных километров (свыше 50 тысяч гектаров). Но исторически город развивался весьма своеобразно, разбросан он страшно, и значит, в общую площадь городских земель входят все неудобицы, и поймы рек, и болота, то есть места весьма труднодоступные для проведения инженерного обустройства, дорог с твёрдым покрытием и т.д.
В не столь уж далёкие в историческом аспекте и не очень сытные времена все эти по прежним понятиям никому не нужные земли местная власть запросто раздавала предприятиям (трудовым коллективам — был такой термин при социализме) под огороды и легкие домики. Существовали даже определённые нормативы легких построек, чтобы в случае необходимости город мог развиваться и дальше.
Но вот времена кардинально изменились. На словах и бумагах в нашей новой российской действительности безусловным приоритетом были провозглашены права личности. А раз так, то некогда временные городские огороды после принятия нескольких новых законов (последний из них — о так называемой дачной амнистии) превратились в земельные участки, номинальные владельцы которых получили право на их приватизацию.
Вроде бы в Новосибирске садов не так уж и много: около 3800 гектаров (менее 10 процентов). Но и до принятия генерального плана любому трезвомыслящему человеку было ясно: капустные грядки посреди некоторых районов мегаполиса — это нонсенс. Но, увы, факт и проблема, которую рано или поздно придётся решать.
Вопрос — как?
Что сделано и делается
Новосибирцы постарше хорошо помнят бесчисленные «нахаловки» в Каменке, Ельцовке и других не очень привлекательных местах. Кое-где сохранились они и до сих пор. Но если возведение дощатых засыпных конурок в военные времена было хоть как-то оправданным (не успевали строить даже бараки), то сейчас самострой — он и есть самострой. И должен надлежащим образом контролироваться.
Бывшие Каменку и Ельцовку в основном с трудом расселяли в 60—70—80 годы прошлого века, в эпоху крупнопанельного строительства. Немножко город подчистили. Но громадная часть городской площади (около 10 процентов) осталась под частным сектором. Иногда (застройка более поздних времён) — под весьма приличным, иной раз — не только с водопроводом, но даже с центральным отоплением, если массив располагался вблизи инженерных коммуникаций.
Живи, как говорится, и радуйся, но есть два важных момента. Первый: со временем изменились и требования к качеству частного дома как со стороны общества, так и со стороны самого владельца жилья. В последние два десятилетия — особенно (новые рыночные отношения плюс более демократическое гражданское право). И теперь мы нередко видим, как вместо скромного домика где-нибудь в очередном н-ском переулке возникает вполне приличное и даже более того строение. Появился и официальный, и вторичный, и теневой рынок земельных участков.
Муниципальная власть старается не отставать от времени. Поэтому она немало делает для благоустройства территорий былой частной застройки. Отпускаются весьма приличные средства не только на освещение и дороги, но в последние два года активно происходит газификация частного жилого сектора, и мэрия обещает эту работу в ближайшие годы полностью завершить.
Известно, какими темпами строилось жильё в два последних года в Новосибирске и области. Мы почти вернулись к дореформенному уровню (один миллион триста тысяч — более миллиона квадратных метров в год). Дай Бог, чтобы кризис не задержался. Но федеральная власть требует от регионов и муниципалитетов (особенно в период кризиса) развивать и индивидуальное строительство. А пригодной земли в Новосибирске и без того очень мало. Проблема выбора — коттедж или микрорайон — решается в пользу последнего. Сдерживает также активное индивидуальное строительство отсутствие инженерных сетей (неразумно тратить всё большие деньги на коммуникации к будущим коттеджным посёлкам, если жилья катастрофически не хватает). Но даже при нынешней высокой стоимости сдачи участков земли в аренду на три года (преимущественная форма оформления) в администрациях районов накопилось уже около 10 тысяч заявок на индивидуальное строительство. Правда, при этом специалисты говорят, что в основном это заявления тех, кто хочет заработать на перепродаже земли. Но город обязан находить и выставлять на торги свободные и пригодные для застройки участки.
В минувшем году было заключено под тысячу договоров аренды. (Вот когда на участке появится дом, то придёт очередь приватизации. И владелец земли и дома станет платить не такие уж малые налоги как собственник.)
В нынешнем году выделение земельных участков (ещё несколько сотен), скорее всего, будет закончено.
Губернатор области Виктор Толоконский, понимая остроту земельной проблемы, говорил, что нужно решать вопрос с землеотводом в пригороде. Что тоже очень непросто. С одной стороны, большая часть прилегающих к городу земель находится хоть и в мифической, но долевой собственности сельских жителей (пресловутые паи). С другой — мегаполис и без строительства жилья стремительно развивается: в одном только западном направлении нужно возводить склады, формировать логистику. А есть ещё проблема жилья для Академгородка и технопарка и т.д.
То есть земельный вопрос на сегодня является самым главным сдерживающим фактором.
«Огородная» зона
Это пока безусловный резерв развития индивидуального жилого строительства. Почти четыре тысячи гектаров. Новосибирцы хорошо знают эти места: от поймы реки Тулы в Ленинском и Кировском районах до заповедных уголков в Дзержинском и Советском районах.
Ещё раз подчеркнём: права гражданина в новой России хоть здесь-то священны. Сотни тысяч дачников могут спать спокойно: никто их участки отобрать за здорово живёшь не может: ни муниципалитет, ни какая-либо компания. Если и попадают уже сейчас под капитальное перспективное строительство некоторые сады, то их владельцам обязаны компенсировать их урон по постройкам и посадкам, если участок не приватизирован. И возмещается потеря земли, если она уже принадлежит гражданину и его собственность зарегистрирована соответствующим образом.
Честно говоря, автору этих строк на «круглом столе» было особенно интересно: сколько же новосибирцев успели воспользоваться «дачной амнистией» и оформить документы? Оказалось, что не так уж и мало: подавляющее количество — около 80 процентов.
Для людей приватизация — хорошо, для местной власти она, конечно, создаёт определённые трудности. От глобальных — переход земли от одного собственника к другому всегда сложная процедура и немалые расходы — до локальных: даже при нищей казне всё равно надо садоводам помогать в обустройстве.
То есть, выполняя закон о приватизации земельных участков, местная власть вынуждена раздавать разрешения на их приватизацию и одновременно думать о будущем: вот здесь придётся мост возводить, а здесь новую дорогу прокладывать...
Есть, конечно, такие местечки по окраинам, логам города, где в обозримом будущем вряд ли возможно будет микрорайон возвести или что-нибудь посерьёзнее. Но и на других вполне приличных землях некоторые садоводческие товарищества уже подумывают о том, как перевести свои дачные участки под жилую застройку. Но это не просто сложная процедура. Если смотреть здраво, то наши дачные закоулки и переулки совсем не соответствуют нормам застройки и хотя бы пожаробезопасности. Каждый городской дачник хорошо знает случаи, когда в критическую минуту туда не может подъехать ни «скорая помощь», ни пожарная машина.
Поэтому никак нельзя исключать, что даже в не таком уж и близком будущем клочок частной земли в Новосибирске будет выглядеть так же, как, допустим, во Франкфурте: там он почему-то радует глаз своей ухоженностью и даже художественностью (многие сами видели). А вот на вопрос, когда у нас земля будет ухожена так же, как в Германии или Японии, ответ даст только время...
