Как поведут себя цены на жилье в Новосибирске? Что влияет на удорожание строительства? Чем рискуют сегодня частные инвесторы? Об этом наш разговор с президентом Ассоциации строителей и инвесторов Новосибирска и Новосибирской области Константином БОКОВЫМ.
«Квадрат» в цене
— Константин Вениаминович, строительная отрасль в период кризиса пострадала сильнее других. Но по итогам 2012 года Новосибирск построил больше миллиона квадратных метров жилья. Специалисты говорят, что отрасль вышла на докризисный уровень, положение строителей стабилизировалось. Вы согласны с этим?
— Не совсем. По сравнению с 2011 годом в прошлом году произошло снижение темпов роста объемов строительства. Оно несущественное — около 3%. Дело в том, что рост начался с малых цифр, так как падение объемов строительства в период кризиса было большое. Поэтому это небольшое снижение я воспринимаю как совершенно нормальное колебание рынка. Но я не могу сказать, что отрасль окончательно вышла из кризиса. 
Да, конечно, были положительные тенденции, но посмотрим, как ситуация сложится в 2013 году. Ипотека оживилась, что способствовало росту спроса на жилье у населения в 2011—2012 годах, реализации отложенного спроса. Но после неизбежно замедление темпов роста. И именно эта тенденция может проявиться в 2013 году сильнее. К тому же происходит рост ставок по ипотеке. Плюс не забывайте о росте цен на строительные материалы, что тоже не способствует активизации стройки.
И еще один негативный фактор — это темп роста неплатежей и задержка платежей между участниками строительства.
— Областные власти заявили курс на снижение стоимости квадратного метра жилья. За счет чего это возможно сделать?
— Прежде всего, конечно, за счет снижения себестоимости. Но, как я уже сказал, стройматериалы дорожают…
— Подводя итоги 2012 года, мэр Новосибирска Владимир Городецкий говорил, что в целом ряде авторитетных рейтингов наш город в лидерах. Правда, справедливости ради он упомянул и рейтинг, который оценивал инвестиционную привлекательность территорий. И здесь у нас позиции слабее, в частности, по такому показателю, как предоставление техусловий. Долго и дорого. А это тоже элемент себестоимости…
— Мы давно обращаем внимание властей на эту проблему. Нужно определяться, кому вкладывать средства в подключение площадок к мощностям, в развитие инженерной инфраструктуры. Сегодня львиная доля финансируется за счет застройщиков и населения в части инвестиционной составляющей.
— А в других городах как?
— Во многих — так же. Но, например, в Тюмени действует соглашение областной администрации с ресурсопоставляющими компаниями, по которому они не берут плату за подключение новых объектов. Вообще, это надо решать на государственном уровне. Если не сформированы правила игры, каждый регион действует по-своему. Живем при капитализме, а эти компании хотят получать новые блага, как при социализме, — за счет строителей, а вернее, за счет населения, которое приобретает в конечном итоге квадратные метры. Сегодня мы за свой счет создаем этим компаниям новую собственность.
При этом есть попытки внести в градостроительный кодекс поправки, которые удовлетворят еще одни «хотелки» — развитие инженерной, дорожной, социальной инфраструктуры за счет застройщиков. Это неизбежно отразится на стоимости жилья.
Закон — что дышло...
— Кстати, о законах. Насколько действенным оказался на практике закон о долевом строительстве, который должен был упорядочить процедуры привлечения частных инвестиций в строительство?
— Закон действует. Но принес ли он значительную пользу, вопрос спорный. Дольщиков он, по сути, не защитил. Хотя новое законодательство утяжелило взаимоотношения инвесторов и застройщиков. Понятно, что при привлечении средств населения должны быть какие-то гарантии. Но новосибирские компании в большинстве своем законопослушны. Строительство ведется в рамках закона. Тем не менее есть долгострои, и число их большое.
— Саморегулирование отрасли может влиять на эти вопросы? Ожидалось, что саморегулируемые организации будут аккумулировать средства в фонде, который используется при задержках в строительстве.
— Нет, саморегулирование ограничено законодательно. Через него можно решать, по сути, только два вопроса. Это безопасность и улучшение качества.
Более того, саморегулирование в строительстве сейчас находится в состоянии неопределенности. Начались внутренние разборки. Потому что собраны достаточно серьезные деньги в стабилизационных фондах, к которым сейчас стараются многие подобраться.
И второе: саморегулирование не решило проблемы наличия фирм-однодневок. Появились коммерческие саморегулируемые организации, которые мешают работать нормальным строительным организациям, выдавая свидетельства любому, кто за это заплатит, — например, выдают группе из трех человек свидетельство на строительство по всем видам работ.
Поэтому, как вариант развития событий, саморегулирование, не оправдав себя, может свернуться. При лицензировании была купля-продажа, и в саморегулировании она есть. Там лицензии продавались, а здесь свидетельства. Хотели как лучше, а получилось…
— Незабвенный Черномырдин…
— Да. Конечно, однодневок стало меньше, но полностью избавиться от мошенничества не удалось.
— Это фирмы местного разлива или пришлые?
— Есть и местные, но в основном в эти игры играют питерские, московские саморегулируемые организации. Создают филиалы, и в них вам за три дня предоставят все документы — только плати. Создают фиктивные фирмы для тех, кто раньше покупал лицензии, и они очень активно участвуют в тендерах, перебивая цены, доводя их до абсурда.
Температура в отрасли
— СМИ с интересом обсуждали новость о том, что в наш город зашел томский застройщик. Инвестиции из других регионов в строительство у нас – это редкость?
— Я бы так не сказал. В возведении коммерческой недвижимости много иногородних компаний работает. Если некоторые губернаторы создают искусственные препятствия для иногородних застройщиков, но у нас всегда была политика открытости. В Новосибирской области рынок открыт. Считаю, это правильно. И та же томская домостроительная компания у нас уже присутствовала, только в качестве подрядчика. Сейчас решили взять землю и строить самостоятельно.
— Между тем качество сдаваемого жилья оставляет желать лучшего. Почти всегда покупатели вынуждены устранять недоделки…
— Согласен. Но есть компании, которые серьезно относятся к качеству строительства. Их не так много. В первую очередь, это компании, которые вышли из советских времен, они стараются держать марку.
И есть компании, которые по разным причинам — от неумения, незнания, оттого, что не вкладывают столько средств, сколько требует технология, строят некачественно.
— Потому что в отрасль пришли дилетанты?
— Да, конечно. Вообще проблема с кадрами стоит очень остро. Требуется в первую очередь грамотный инженерно-технический персонал, не хватает рабочих высокой квалификации.
— И компании еще не пришли к тому, чтобы готовить себе специалистов?
— Многие строительные организации не знают, что будут делать завтра, потому мотивации заниматься подготовкой специалистов у них нет.
Как видите, проблем много, и они разноплановые, начиная с выделения участков под строительство и заканчивая кадрами.
— Между тем не уходят компании с рынка. Вернулись даже те, кто в кризис стал банкротом. Некоторые эксперты говорят о высоком уровне маржи в строительстве. А какова она на самом деле?
— Некоторые строительные организации работают чуть ли не на уровне рентабельности. Говорить про цены сложно. Они очень дифференцированы. Это как средняя температура по больнице. Есть достаточно низкая и достаточно высокая — в зависимости от спроса. Например, меньше стоит панельное жилье, но спрос на него достаточно высок.
Цифры
В настоящее время в стадии строительства находятся 358 многоэтажных и 25 малоэтажных жилых домов общей площадью 3 401 524 кв. метра (По данным мэрии Новосибирска)
