|
| Валерий Марьясов |
В последнее время вновь на слуху Гусинобродская барахолка. В числе прочего появились прогнозы: мэрия, затеявшая реорганизацию крупнейшего в регионе оптового рынка, такую ношу не осилит. Так ли это и что сегодня на самом деле происходит в знаменитых торговых рядах Гусинки? На наши вопросы отвечает Валерий Марьясов, директор департамента потребительского рынка мэрии.
- Валерий Георгиевич, напомните суть концепции переустройства вещевого рынка, которую утвердил президиум мэрии.
- На Гусинобродском шоссе (ГБШ), где идет торговля из контейнеров, сегодня работают несколько рынков: «Дзержинец», АО «Гусинобродское» (муниципальное предприятие), «Манэ», «Скинер», «Невский», «Радуга» и др. Планируется перевести эти рынки преимущественно на торговлю в крытых павильонах. Сегодня готов проект типового павильона: квадратное сооружение 36 на 36 метров, в зависимости от планировки оно может быть сдвоенным, строенным, в двух этажах. Павильоны (а их будет 33) соединятся переходами. Это позволит две трети рынка перевести в крытую зону. При этом мы хотим строить, но рынок не закрывать, перемещая по площадке часть контейнеров, число которых ограничивается. Сегодня на ГБШ нет других землепользователей, кроме муниципалитета. Постановлением мэра все участки земли консолидированы и переданы УКСу мэрии для организации строительства. Стройка рассчитана на два-три года. Часть контейнеров сохранится: для складов и торговли, если на нее будет спрос. Когда строительство закончится, по нашим расчетам, число контейнеров уменьшится вдвое. Они могут быть перенесены на другую площадку: это муниципальное имущество, мы можем перенести его, куда угодно. Но мы предполагаем, что к 2006-2007 годам контейнерная зона будет ликвидирована: по мере развития всех рынков Новосибирска и увеличения стационарных магазинов. Если такой светлый момент настанет, с удовольствием сдадим контейнеры в металлолом. Новые торговые модули планируется максимально удешевить, чтобы они окупились за два-три года. Все имущество, которое построим, станет муниципальным. Оно будет сдаваться в аренду сегодняшним организаторам рынка. Мы не хотели бы изменять количество участников и тем более влиять на передел рынка. Это достаточно болезненные процессы. Мы считаем, что если будем действовать в интересах тех структур, которые там торгуют, это позволит сохранить стабильную ситуацию и дополнительно привлечь средства предпринимателей, заинтересовав их в создании муниципального имущества.
- Что значит действовать в их интересах?
- Тем, кто принял наши условия, мы предложили продать контейнеры муниципалитету, чтобы не думать, куда их деть. Большинство организаторов рынка с этим согласились, продали и сегодня арендуют контейнеры. Мы считаем, что они должны получить возможность в первую очередь арендовать и новые модули. Сегодня разработан проект первых двух модулей и перехода. К сожалению, на это ушло больше времени, чем мы рассчитывали: не было прецедентов по созданию таких рынков в регионе, и мы долго согласовывали техусловия, особенно с Горводоканалом и СЭС. В этой зоне нет канализации, маломощны электросети, поэтому условия были жесткие и дорогостоящие. УКСом проведен тендер на выбор подрядчика для строительства первой очереди. В ближайшее время определим схему финансирования. Комплекс будет строиться на заемные деньги муниципалитета - не на бюджетные средства, а на кредиты, взятые под залог строящегося имущества. Имущество построим, сдадим в аренду и полученной арендной платой начнем рассчитываться за кредит. Первая очередь стоит 38 миллионов рублей, а весь рынок - 400-450. Первые модули дороже, что связано со сложным рельефом местности, предстоит большая подсыпка грунта. Рынок будет обеспечен достаточным количеством парковок (то есть транспорт не будет стоять на дороге), складов - словом, он должен быть безопасным и удобным.
- Модули будут постоянно сдаваться в аренду и приносить доходы в бюджет?
- По крайней мере, мы на это надеемся. Выгодна ли такая аренда для рынков? Если бы строил частный инвестор, он вынужден был бы заплатить за землю, купить ее на аукционе. Земельная составляющая вошла бы в стоимость аренды. А цена земли сопоставима со всей стоимостью модуля. Поэтому в любом случае у частного инвестора цена модуля будет дороже, если не вдвое, то близко к этому. Мы исходили в расчетах из того, что стоимость аренды базового торгового места (2 на 3 метра) составит 5-6 тысяч рублей в месяц. Сегодня за аренду контейнера (площадь самого популярного - 5,2 квадратных метра) мэрия официально получает две тысячи. Расценки арендной платы за модуль будут уточняться в зависимости от спроса. Есть, понятно, разница между первым и вторым этажами. Всю корректировку, в том числе проекта, сделаем на первой очереди. Первые модули хотели начать строить в ноябре прошлого года. Из-за задержки с согласованиями строительство планируем теперь с февраля. Если удастся, то в сентябре текущего года должны появиться первые модули.
- Как организаторы рынков относятся к намерениям власти? Рынок «Манэ» подал иск на мэрию в арбитражный суд. А другие согласны?
- «Манэ» ни разу не возражал против идеи. Но он не согласен с отсутствием договора об аренде земли, считает, что этот договор более защищает предпринимателей. С этим утверждением можно согласиться. Но если мы перейдем к аренде участков, то не сможем строить модуль или сети, пока не кончится аренда на них. Раздав землю, мы не сможем оптимально организовать процесс переустройства рынка. Для этого мы ее и собирали. Гарантии предпринимателям прописаны в решении горсовета, утвердившего концепцию переустройства рынка. Мы гарантируем им сохранение их доли рынка, которую они сегодня имеют. Это значит, что контейнерная зона будет уменьшаться при строительстве модулей у всех одинаково. Муниципалитет готов взять кредит на стройку не в банке, а у предпринимателя - в этом случае мы гарантируем аренду новых помещений на более выгодных условиях. Те, кто с этим согласился, сегодня с нами работают.
- На какие сроки вы хотите сдавать в аренду новые модули?
- Стабильность (а в ней заинтересованы все) - это долговременность. Более-менее стабильный срок для арендаторов - три года. Если будут привлечены частные кредиты, то время расчета по ним - пять лет. Это интересный срок: предприниматели получают хороший уровень защищенности, потому что окупаемость проекта более короткая, чем пять лет. Естественно, останется субаренда. Муниципалитет будет сдавать не отдельные места, а модуль, как правило, сдвоенный. Арендатор волен передавать рабочие места в субаренду. Сегодня многих интересует: как реконструкция отразится на стоимости товаров? Мы считаем, что сегодняшний уровень доходности рабочего места достаточен, чтобы оплачивать более высокую арендную плату за более качественное рабочее место, не повышая цены продажи.
- Что даст переустройство барахолки бюджету и покупателям?
- Сдача в аренду имущества и земли для городской казны отличается в разы. Если сегодня со всей площадки за аренду земли мы могли бы собрать 12 миллионов рублей, то сдача имущества на этой земле даст около 300 миллионов. Мы создаем условия для работы продавцов. Повышается прозрачность доходов, налогов, законность прохождения товаров. Арендные отношения с юрлицами, которых немного, позволяют лучше их контролировать. Как результат - снижение криминогенности, большая доходность. Рынок на ГБШ - это окраина города, ставки на землю при зонировании здесь установлены низкие. Поэтому мы хотим увеличить доходы от городской земли, сдавая на ней в аренду муниципальное имущество. И результаты налицо. За два последних года сдача в аренду на ГБШ движимого имущества (контейнеров) позволила увеличить доходы в бюджет с 10 до 75 миллионов рублей в год. В бюджете 2003 года доходы от имущества на ГБШ запланированы в объеме 120 миллионов. Мы хотим довести их до 400 миллионов - если построим комплекс и добьемся его эффективного использования. Кредиты на проект планируется использовать в течение пяти лет. При этом мы будем рассчитываться за них, не уменьшая сегодняшнего уровня доходов бюджета.
- Что вас тревожит в связи с реализацией концепции? На барахолке ведь криминала хватает.
- Тревожат сроки строительства. Пока люди не увидят, что это такое, сложно убеждать. Поэтому я очень заинтересован в том, чтобы первые модули появились как можно скорее. Криминогенность же - явление общероссийское, связанное с законодательной базой, работой таможни, других контролирующих органов. Она возникает там, где есть сверхдоходы и теневой оборот. Мы хотим контролировать рынок за счет четкой системы расчета по налогам. Чтобы получить в аренду рабочее место, надо представить ряд документов. Создание модулей способствует прозрачности и снижению криминогенности. Рынку понятно, чего мы хотим, это не ново. Но сегодня все наблюдают за тем, сможем ли мы реализовать продекларированное. МЫ СМОЖЕМ. Но при этом власть, правоохранительные, фискальные и другие контролирующие органы должны действовать согласованно. Наша концепция решает общие задачи. Если участники рынка поймут, что это консолидированная воля, то тогда им проще подчиниться. Проволочки возникают там, где действия разных структур не согласованы. Наша барахолка считается самой крупной в регионе, но интерес к ней иногородних покупателей стал падать. Появились свои челноки в соседних областях, возрастает базовая стоимость товара, снижается доля оптовой торговли. Есть невостребованные контейнеры, а год назад их не было. Есть люди, которые ушли с рынка, в том числе в цивилизованную торговлю. Стала больше заметна сезонность.
- Если говорить о будущем, то, судя по всему, Валерий Георгиевич, мэрия рано или поздно уравняет рынок на ГБШ с другими торговыми зонами города. А, может, барахолка вовсе исчезнет, тем более что на ГБШ планировалось строительство метродепо с 2011 года?
- Мы исходим из того, что до 2011 года проект окупится. И, может быть, так разовьем в городе торговлю, что освободим площадку на ГБШ под метродепо. С муниципальной собственностью все просто решается. Но это - не самоцель. Я убежден, что по мере развития стационарной торговой сети покупатель будет стремиться к качеству обслуживания. Мы сегодня больше заинтересованы не в развитии рынков, а в развитии стационарной сети магазинов, в тех инвесторах, которые придут сюда с деньгами и новыми технологиями.
- А как быть с теми, кто привык толкаться, но покупать товар подешевле?
- Это сохранится. Настолько, насколько будет спрос.
