Квартиры в кредит - и не только для богатых

Горожане получили реальную
и необременительную возможность
решить свои жилищные проблемы

Павел Нефедов, директора Фонда «Жилище»

 В Германии каждый третий немец покупает жилье в кредит через так называемые «строительно-сберегательные кассы». Для современных российских экономических условий система таких касс намного органичнее ипотеки. Государственная дума уже готовит Закон об отечественных строительно-сберегательных кассах. Но пока суть да дело, многие города России уже используют немецкий опыт в форме жилищно-строительных кооперативов нового типа.

Год назад под эгидой Ассоциации Сибирских и Дальневосточных городов была начата работа над новосибирской Программой взаимного кредитования «Свой дом». Сравнительно недавно она была запущена в действие.

Ввиду болезненности жилищного вопроса для населения, эта тема породила много слухов. Слухи рождают неправильное толкование, и потому возникла потребность еще раз проговорить основные моменты.

Итак.

На кого рассчитана Программа? На людей со средними доходами. Вопреки распространенному мнению, их не так уж и мало. Очень широкий круг людей в состоянии регулярно откладывать какую-то сумму на покупку квартиры. Но сколько времени потребуется им, чтобы накопить ее полную стоимость? Пять, десять, пятнадцать лет? А квартира-то нужна сейчас.

Программа «Свой дом» не обещает чуда. Она просто гарантирует вдвое сократить этот период ожидания.

Как это достигается?

В рамках Программы «Свой дом» учрежден одноименный жилищно-строительный кооператив. По своей сути это накопительная касса, подобная старой доброй «кассе взаимопомощи» советских времен. С его помощью человек может справить новоселье вдвое быстрее, чем если бы он копил деньги дома «в чулке».

Схема такова. Человек вступает в кооператив и начинает ежемесячно вносить в его кассу паевые взносы. Когда эти взносы достигают в сумме 50% от стоимости нужной ему квартиры, кооператив дает человеку недостающие 50% в кредит. Квартира покупается, человек справляет новоселье и затем постепенно (так же, как он вносил взносы на первом этапе) возвращает кооперативу ссуженные деньги. До тех пор, пока такой жилец не рассчитается за квартиру полностью, она находится на балансе кооператива. Но как только долг погашен, жилец становится полноправным владельцем и автоматически покидает кооператив.

Как мы видим, схема очень простая и выгодная. Но поскольку это дело для Новосибирска новое, у народа появляется много вопросов. Давайте остановимся подробнее на самых основных, которые мы выделили и на которые ответим с помощью Павла Нефедова, директора Фонда «Жилище», отвечающего за реализацию новосибирской городской Программы «Свой дом».

Во-первых, какое именно жилье сможет приобрести пайщик кооператива - какое захочет или то, которое ему достанется?

- Пайщик кооператива «Свой дом» приобретает жилье на свободном рынке недвижимости. При вступлении в кооператив он заявляет, какая ему требуется квартира, в каком районе, на каком этаже, сколько комнат и т.д. По этим данным определяется ее ориентировочная стоимость и рассчитывается график платежей пайщика. Когда сумма его накоплений в кассе кооператива приближается к 50% от цены квартиры, он с помощью уполномоченной риэлтерской компании приступает к выбору конкретной квартиры. Когда выбор сделан, кооператив добавляет недостающую половину стоимости и покупает данную квартиру. Повторяю: покупает согласно пожеланиям пайщика и на свободном рынке недвижимости.

- А кому по карману вносить паевые взносы в ваш кооператив?

- График выплат и рассрочки определяется каждому пайщику индивидуально. Одному хочется трехкомнатную по линии метро, и он готов откладывать на нее по пятнадцать тысяч в месяц. Другой желает такую же квартиру, но ему семейный бюджет позволяет выделять не больше трех тысяч. А третьему по средствам пока только комната в коммуналке и соответственно маленький ежемесячный взнос. У каждого из них график выплат и сумма ежемесячного взноса будет разной, так же как и время ожидания квартиры. Кооператив - это не волшебник и не источник халявы. Это всего лишь средство справить новоселье вдвое быстрее, чем если бы человек накапливал на квартиру без него.

- После того, как человек накопил 50% стоимости квартиры, кооператив дает ему недостающие 50% в кредит. А можно сразу принести в кооператив 50% и получить кредит?

- Нет, так не получится. Еще раз повторяю - кооператив это не источник халявы. Это накопительная касса взаимного - подчеркиваю - взаимного кредитования. Чтобы кооператив мог давать кредит на полквартиры, он должен эти деньги откуда-то брать. А именно, из паевых взносов членов кооператива. Иными словами: если хочешь, чтобы деньги других пайщиков работали на тебя, дай вначале своим деньгам поработать на других пайщиков.

- Какие проценты нужно платить пайщику кооператива на выданный ему кредит?

- В зависимости от того, какой накопительный график выбрал человек, проценты на кредит составят от 4% до 8% в год в рублях. И эти проценты начисляются всякий раз от невыплаченной части кредита, т.е. с каждой выплатой становятся все меньше и меньше. По сравнению с ипотекой и вообще любым банковским кредитом, это очень маленькие проценты. По сути своей - это членские взносы, которые пайщик кооператива начинает платить, лишь заселившись в купленную квартиру. И эти взносы идут на содержание штата кооператива, офис, компьютеры, программное обеспечение и т.д.

- Чтобы получить ипотечный кредит, необходимо огромное количество документов, да к тому же банк еще и берет деньги за рассмотрение заявки. Как со всем этим обстоит дело в кооперативе «Свой дом»?

Да, многие люди почему-то путают наш кооператив с ипотекой. Они опасаются, что в кооперативе "Свой дом" с них тоже будут требовать ворох всяких справок, документов и полного подтверждения их финансовой состоятельности,

Их опасения совершенно напрасны.

Пайщики жилищно-строительного кооператива по закону освобождены от надзора фискальных органов. Никого не должно интересовать, откуда у пайщика деньги. Главное - чтобы он был честным пайщиком, то есть аккуратно и своевременно вносил паевой взнос.

По сути, единственный документ, необходимый для вступления в кооператив и заключения договора, это паспорт. А все консультации и расчеты индивидуальных графиков в нашем кооперативе делаются абсолютно бесплатно. Можно просто прийти, изложить менеджеру свою ситуацию и вместе с ним рассчитать, через сколько времени вы можете стать хозяином новой квартиры.

- Наш народ воспитан в недоверчивости к новым начинаниям. Какие гарантии, что деньги пайщиков кооператива не уйдут в неизвестном направлении?

- Деньги пайщиков идут в одном направлении - на покупку квартир, и больше никуда. Кооператив - это коллективная форма собственности, им управляет общее Собрание его членов. Все финансовые операции по определению открыты, вся собственность находится в общем владении. А собственность только одна - квартиры. Те самые квартиры, которые уже куплены, в которых живут члены кооператива, но за которые они еще не вернули кредит. Можно эти квартиры у них украсть? Не думаю. Кроме того, пока кредит не выплачен, такие квартиры находятся на балансе кооператива, то есть опять таки принадлежат всем пайщикам. Это значит, что человек, сделавший только самый первый взнос, уже вложил свои средства свои средства в определенное количество квадратных метров недвижимости.

Кстати сказать, учет паевых взносов у нас ведется не в рублях или долларах, а именно в квадратных метрах по их средней рыночной стоимости. И если кто-то по каким-либо причинам захочет вдруг выйти из кооператива, его взнос будет возвращен по рыночной цене на момент выхода, а не на момент покупки.

- А контроль со стороны властей над вами существует?

- Мы ни от кого не таимся. В рамках нашей Программы создан Попечительский совет для надзора и контроля над ее исполнением. Кроме того, все материалы Программы переданы в мэрию и депутатам городского Совета для изучения и обсуждения. Там ими очень заинтересовались. Известно, что в Новосибирске в очереди на получение жилья стоят порядка двадцати восьми тысяч человек. Кто им поможет? Только они сами. Просто им нужно дать для этого средство. Наш кооператив - это именно такое средство. Между прочим, в Башкирии через аналогичный кооператив новоселами стали или готовятся стать примерно столько же народу, сколько у нас стоит в очереди - 26 тысяч человек.

Такие кооперативы работают уже в Москве, Санкт-Петербурге, Перми, Ростове-на-Дону и в десятке других городов России. Я понимаю, что недоверчивость к новому и непривычному - в крови у большинства. Но здесь выбор один - жить либо со старой недоверчивостью, либо с новой квартирой.