Путь к новоселью затягивается на годы, и потерявшие терпение дольщики выходят на улицы, чтобы об их проблемах не забывали. Так, 30 марта владельцы квартир в 17 недостроенных домах региона устроили митинг в Новосибирске. Люди требовали завершить строительство, демонстрируя фотографии проблемных многоквартирников. Минстрой Новосибирской области работает над решением этой задачи. Однако не все так просто.
Быть дольщиком — песня долгая
Вера Ильина (фамилия изменена. — Прим. ред.) и ее семья ждут новоселья с 2006 года, однако стройка на улице Большой в городе Оби заморожена, и приходится жить у родителей. Двум семьям в трехкомнатной квартире тесно: Вера с мужем и сыном занимают одну комнату, а поскольку мальчик подрастает, квартирный вопрос все актуальнее. Когда родители вкладывали деньги в жилье, их сыну было всего полгода, теперь — тринадцать с половиной. Есть мнение, будто обманутые дольщики теряют деньги в погоне за дешевизной, инвестируя в обход закона, но Вера и ее семья сделали все по правилам — оформили договор долевого участия (ДДУ). Ничто не предвещало беды. — Многодетным и молодым семьям выдавали субсидии, кто-то из дольщиков вложил в строительство материнский капитал, — вспоминает Вера. — Сначала планировали строить трехэтажный дом, но потом сделали допсоглашение о том, что этажей будет четыре. Когда поставили первый этаж, выяснили, что фундамент негодный и нужно его переделывать. Потом разобрали вообще все вместе с фундаментом, и стройка застыла. Застройщик обанкротился. Многие попали в реестр обманутых дольщиков, а некоторым пришел отказ. Почему? Мы, например, подавали в суд на денежную компенсацию. Нам посчитали сумму с процентами за каждый год ожидания и присудили. Но выплачивать компенсацию уже некому. Теперь добиваемся, чтобы нас включили в реестр минстроя.
В поисках панацеи
Восемьдесят процентов обманутых дольщиков покупали квартиры на этапе строительства именно по ДДУ, утверждает независимый аналитик недвижимости Сергей Николаев. А значит, пример в Оби — «скорее правило, чем исключение». — Наличие ДДУ, страхование ответственности застройщика ничего не гарантирует, — делится наблюдениями эксперт. — Все квартиры, появившиеся на рынке за последние пару лет, были застрахованы — правда, по 0,3 процента от стоимости. К тому же у большей части страховых компаний впоследствии отозвали лицензии. Многие компании, собравшие деньги с застройщиков, уже не существуют. Еще один вариант развития событий — страховые компании отказываются признавать проблему с долгостроем страховым случаем. Утверждают, что это «мошенничество на местах», и платить отказываются. Если и были выплаты, они имели разовый характер. Мне такие случаи неизвестны.
— Механизм страхования ответственности застройщиков себя не показал, потому что еще ни от одной страховой организации не были получены денежные средства, — комментирует Евгений Смышляев, депутат Заксобрания Новосибирской области. — Решение может быть одно — строительство и продажа уже вторичного жилья, но тогда и цена на него взлетит до небес. Не секрет, что мало у кого из людей есть такие деньги, чтобы приобрести квартиру сразу, очень часто берут ипотеку. Получается, проектное финансирование застройщик получает в банке, и в этом же банке человек берет кредит. Фактически деньги никуда не уходят, а проценты крутятся... Поэтому вопросов здесь больше, чем ответов.
А как же эскроу-счета?
Решат ли проблемы дольщиков эскроу-счета? С 2018 года с использованием этого механизма работают только отдельные компании, но с 1 июля 2019 года он станет обязательным. По мнению Сергея Николаева, эскроу-счета — это хороший задел на будущее, однако всех вопросов они не снимают. Ведь дольщики кладут деньги на такие счета без процентов, и, если застройщик обанкротится, дольщик получит ту же самую сумму, которую инвестировал в стройку, а жилье к тому времени наверняка подорожает. Так, за прошлый год цены на жилую недвижимость выросли на 8 процентов, отмечает Сергей Николаев. К тому же застройщикам даны послабления, и 70–80 процентов уже существующих строек будут завершать по старому законодательству — например, дома, которые готовы на 30 процентов и проданы на 10 процентов. Если у застройщика не хватит средств, регион получит проблему в виде очередного долгостроя. Проценты, заплаченные по ипотеке, при эскроу-счетах не возвращаются.
Земля и дольщики
В депутатскую приемную Евгения Смышляева, юриста, занимающегося вопросом долгостроев, граждане обращаются с разными историями. — Недавно на личный прием пришел дольщик с вопросами по дому № 13/1 на улице Связистов в Новосибирске, — привел пример депутат. — Там долгая история: экономика тяжелая, дом большой, расходов очень много. Необходимая для завершения строительства сумма исчисляется в сотни миллионов рублей. Один из механизмов решения проблем — с помощью земли. Однако процесс осложнен тем, что участок переходит не в собственность застройщика, готового достраивать проблемный объект, как это было раньше, а только в аренду. Получается, земля ограничена в обороте. По 108-му закону (закон № 108-ОЗ. — Прим. автора) участки выделяли победителям конкурса — застройщикам, которые соглашались помочь обманутым дольщикам в решении проблем. Земля интересовала застройщика как ресурс, который можно заложить в банке, продать и так далее. С 1 марта 2015 года этот закон приказал долго жить, так как вступили в силу изменения в Земельный кодекс. Теперь работа идет в новых условиях. В настоящее время участки передаются в аренду — действует 583-й закон (закон № 583-ОЗ. — Прим. автора). Без законодательных новелл порядка не добиться. Более того, некоторые решения стоило принять раньше, считает Евгений Смышляев. — Министерство строительства выполняло контрольные функции всегда, но расширились его полномочия совсем недавно, буквально два года назад. Между тем долгострои — это в основном старые стройки, и отследить, по каким схемам продавались квартиры, очень тяжело, — констатирует депутат. Есть примеры, когда дольщики несли деньги фирме, увидев баннер, эффектно размещенный рядом с новостройкой. Между тем дом возводила компания, которая не имела отношения к баннеру, а рекламировалась совсем другая фирма, с нулевым опытом работы. Чтобы не было проблем, эксперты советуют смотреть не на рекламу, а на застройщика, изучать рейтинги надежности стройорганизаций, которые есть в интернете.
«Дорожные карты» для долгостроев
Какие меры принимают власти? Для жителей области, включенных в реестр обманутых дольщиков, предусмотрена законодательная, организационная и финансовая поддержка. Для застройщиков организуют семинары по долевому строительству, для дольщиков — консультации. Минстрой региона сотрудничает с правоохранительными органами: обменивается информацией, участвует в проверках недобросовестных застройщиков, инициированных облпрокуратурой. — Достройка проблемных объектов и государственная поддержка могут быть осуществлены лишь в том случае, если граждане — участники строительства этих объектов занимают активную позицию и проводят в рамках организованных ими ЖСК сбор дополнительных средств, — уточнил замминистра строительства региона Алексей Колмаков. — За пять лет в Новосибирске сдан 61 долгострой, — прокомментировал мэр Анатолий Локоть, докладывая об итогах в сфере строительства. — Сегодня темпы решения вопроса замедлились, потому что остались самые сложные объекты, но и для каждого из них разработан алгоритм выхода из кризисной ситуации.
Меры поддержки, направленные на решение проблемы долгостроев:
- снижение размера арендной платы за земельные участки, на которых строятся проблемные объекты, и освобождение от налогов за участки, находящиеся в собственности;
- предоставление земель без торгов стройорганизациям, готовым завершать долгострои (в процессе реализации 8 масштабных инвестпроектов);
- субсидии из бюджетов города и области на оплату технологического присоединения домов к сетям инженерных коммуникаций, благоустройство придомовой территории, приобретение и установку лифтового оборудования;
- предоставление жилых помещений гражданам в соответствии с постановлением мэрии Новосибирска № 709.
По информации минстроя региона и мэрии Новосибирска, в 2019 году в областном центре планируют ввести в эксплуатацию шесть долгостроев: дома по ул. Залесского, 6 (стр.), ул. Тульская, 80 (стр.), ул. Тульская, 82 (стр.), ул. Беловежская, 16 (стр.), ул. Учительская, 9 (стр.), ул. Петухова, 1в (по генплану).