Что делать?

Как будет на этот раз? И что делать тем, кто не сумел (их, как и прежде, большинство) этого сделать?

Оказывается, в рамках действующего законодательства есть пути решения вопроса. Некоторые хозяйства области ими даже уже воспользовались. Как? Об этом читайте в рубрике «Из зала суда». Более того, существуют, оказывается, рекомендации, позволяющие сельхозпредприятиям сохранить в пользовании незарегистрированные участки в наступающем году — после того, как договоры аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателя утратят свою силу. Разработаны они обществом «Стокс-К», известном селянам своими качественными юридическими услугами. Специалисты этой фирмы, виртуозно владея законодательством, выиграли не одно сложнейшее судебное разбирательство по защите прав сельхозтоваропроизводителей. При содействии юристов ООО «Стокс-К» и подготовлена сегодняшняя подборка.

Наказание без оснований!
Ситуация не совсем рядовая. Осенью этого года в областной арбитражный суд обратилось закрытое акционерное общество «Красногривенское» Доволенского района с иском к управлению Роснедвижимости. Суть претензии заключалась в несогласии сельхозпредприятия с постановлением этого органа об административном наказании за использование земель сельхозназначения без законных (как сочла Роснедвижимость) на то оснований. Акционерное общество заявило, что на указанный в оспариваемом постановлении земельный участок каких-либо правоустанавливающих документов нет. В связи с этим он не может являться объектом права, а потому и оформлять соответствующим образом факт его использования нет необходимости.

Управление отвергало доводы истца, считая свое решение законным и обоснованным, и заместитель главного государственного инспектора Краснозерского, Доволенского, Карасукского районов по использованию и охране земель Т.М. Авик вынесла постановление о наложении административного штрафа в размере 20 тысяч рублей на акционерное общество «Красногривенское». В вину обществу вменялось использование пашни площадью в 307 гектаров общей долевой собственности без договора аренды.

К настоящему времени эта пашня представляет собой единое землепользование, состоящее из отдельных обособленных участков, на каждый из которых владельцам было выдано свидетельство о праве собственности. Иными словами, государство уже признало в установленном порядке факт возникновения этого земельного участка. Он внесен как ранее учтенный в границы соответствующего кадастрового квартала. Документом о его межевании является проект землеустройства (перераспределения земель) совхоза от 1992 года, утвержденный Госкомземом, институтом ЗапсибНИИгипрозем.

Площадь участка определена с помощью материалов внутрихозяйственной оценки земель. На чертеже проекта, кроме него, указаны границы других земель, переданных в ведение Красногривенского сельсовета, в приложении определены виды сельхозугодий, перечислены номера контуров пашен, их площадь. Здесь же указаны и номера полей 8, 9, 10, 11, ставших предметом спора. Сельхозпредприятие, заключив договор аренды на земельные доли при множественности лиц, возделывало эти поля. Однако административный орган посчитал, что это противоречит настоящему законодательству. По его утверждению, «каждое поле — это объект недвижимости, которые ЗАО «Красногривенское» использует в своих целях, не имея на то никаких документов».

Рассмотрев обстоятельства дела, суд пришел к мнению о несостоятельности административного взыскания, наложенного на «Красногривенское» Роснедвижимостью. Административный орган не представил никаких доказательств, что этот участок оформлен как таковой и принадлежит кому-либо на праве собственности, аренды и так далее. А посему нет и состава нарушения — при использовании земли акционерное общество ничьи права не нарушило. И оспариваемые участки это акционерное общество возделывало на вполне законных основаниях.

Из государственного акта права собственности на землю (пожизненного наследуемого владения, бессрочного, постоянного пользования), выданного ЗАО «Красногривенское» на основании решения главы администрации Доволенского района в 1993 году, видно: обществу предоставлено всего 33 760 гектаров земли. Часть ее, а именно 27 686 гектаров, входит в состав коллективно-долевой собственности, более шести тысяч передано в бессрочное пользование. Поэтому, являясь участником долевой собственности (!!!), акционерное общество «Красногривенское» на законных основаниях использовало принадлежащие остальным сособственникам земли. Законным основанием для этого стало соглашение (!!!) о порядке владения и использования земельного участка (всем участком). При наличии такого соглашения никаких других правоустанавливающих документов уже не требовалось. Административный орган не отрицал наличие такого соглашения, но считал его незаконным.

Необходимо отметить, что ранее заключавшиеся договоры аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей согласно ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» тоже имеют юридическую силу. Но 27 января 2009 года срок действия этой нормы истекает. Однако в основе отношений акционерного общества и дольщиков лежит другой документ — соглашение с остальными участниками долевой собственности. При таких условиях, по мнению суда, основания для привлечения акционерного общества «Красногривенское» к ответственности отсутствуют.

Вместо договора — соглашение
В середине осени аграрный комитет облсовета провел совещание с повесткой дня: «Решение проблем, связанных с выполнением требований статьи 16 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и, соответственно, статьи 16 Закона Новосибирской области «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Новосибирской области», а также Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости».

Предполагалось, что на совещании будут даны ответы на актуальные в нынешней ситуации вопросы. В том числе как действовать сельхозтоваропроизводителям до наступления 27 января 2009 года, когда договоры аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей утратят правовую силу. Или как решить проблемы, связанные с государственной регистрацией прав на находящиеся в общей долевой собственности земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и сделок с ними? А также как быть с постановкой на кадастровый учет земельных участков в связи с выделением их в счет земельных долей и оборотом невостребованных земельных долей? Кроме того, требовалось обсудить противоречие законодательству практики оборота земельных участков и земельных долей.

Как оказалось, вопросов по повестке дня было гораздо больше, чем ответов на них. На совещании было принято решение об издании памятки и рекомендаций по обсуждаемым вопросам. Разработкой их должна была заняться рабочая группа, созданная при аграрном комитете облсовета. Основываясь на материалах совещания, пожеланиях руководителей районов, муниципальных поселений, сельхозтоваропроизводителей, участников долевой собственности, на своих исследованиях и опыте, общество «Стокс-К», принимавшее активное участие в созыве и проведении этого заседания комитета, готово предоставить заинтересованным лицам рекомендации с учетом требования ст. 16 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Эти рекомендации охватывают одиннадцать разных способов решения проблемы, из числа которых каждый сельхозтоваропроизводитель может выбрать свой или их сочетание. И хозяйства области уже воспользовались некоторыми из этих способов с учетом своей специфики. Так, по совету ООО «Стокс-К» многие сельхозтоваропроизводители закрепляли за собой право использовать земельные участки на основании «Соглашения о порядке владения и пользования земельным участком». Такое соглашение заключается на общих собраниях между участниками долевой собственности и сельхозтоваропроизводителем, но не как между арендодателями и арендатором, а как между участниками долевой собственности, к которым относится и сам сельхозтоваропроизводитель. Для получения статуса участника долевой собственности сельхозтоваропроизводителю, понятно, необходимо приобрести земельную долю у одного из участников долевой собственности. В результате этого (став сособственником) сельхозпредприятие получает законную возможность пользоваться землями пайщиков.

Только управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Новосибирской области (Роснедвижимость) не признает такие соглашения в качестве правоустанавливающего документа, оформленного в надлежащем порядке. Они-де не предусмотрены законом, не прошли государственную регистрацию и т.п. В связи с этим и привлекает сельхозтоваропроизводителей, опирающихся на подобные соглашения, к ответственности за административное правонарушение по ст. 7.1 КАП РФ, с наложением штрафа в размере 10 000 руб. или 20 000 руб.

Однако решением Арбитражного суда Новосибирской области при рассмотрении одного из дел было установлено, что соглашение о порядке владения и пользования земельным участком действительно, оно является оформленным в надлежащем порядке правоустанавливающим документом на землю. Доводы Роснедвижимости, отрицающей это, судом были отклонены.

ООО «Стокс—К» также отмечает, что на практике распространялось утверждение, будто участники долевой собственности вправе выделить свои участки в счет земельных долей в любое время, даже если они обременены, например, договором аренды земельных долей. Однако в соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, в том числе от ограничения (обременения), не допускается. В противовес чиновники заявляют, что указанная статья ГК РФ неприменима к земельным отношениям.

Опровержение таким доводам содержится в ч. 4 ст. 11,2 ЗК РФ, который регулирует как раз земельные отношения. В ней указано: «Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, переоформлении или выделе образуются земельные участки». Следовательно, выделить земельные участки в счет земельных долей можно только с письменного согласия сельхозтоваропроизводителя, использующего эти земли. Без такого согласия ни Роснедвижимость, ни Управление Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области не вправе оформлять выделение участков в счет земельных долей.