Ежегодно в Новосибирске примерно полторы сотни человек становятся жертвами так называемых «черных маклеров» — мошенников, промышляющих на рынке недвижимости. При этом каждый пострадавший теряет порядка 2—4 миллионов рублей.
Как новосибирцы становятся жертвами профессиональных обманщиков? Почему в риелторском бизнесе так много недобросовестных людей? Как отличить честную компанию от мошенников? Можно ли обезопасить себя при сделках с недвижимостью?
На эти и другие вопросы журналистов новосибирских СМИ отвечали руководители агентств недвижимости, представители правоохранительных органов, специалисты комитета по защите прав потребителей.
Юстиция не гарантирует
Каждый год в Новосибирске совершается около 30 тысяч сделок с недвижимостью. При этом 30—40 процентов из них оформляется органами юстиции не в установленные законом сроки, а гораздо позже, так как процедура регистрации требует либо юридической доработки, либо судебного разбирательства. При этом более 100 сделок с недвижимостью каждый год становятся фабулой уголовных дел.
Как рассказал начальник УБЭП ГУВД Новосибирска Алексей Филичкин, наибольшее количество потерпевших в сделках с недвижимостью — это люди, решившие вложить деньги в строящееся жилье. Бум на подобные инвестиции наблюдался в 2007—2008 годах. Сейчас судебные инстанции завалены исками, а обманутые инвесторы пикетируют обладминистрацию. Очень часто помочь людям оказывается практически невозможно, поскольку в случае откровенного мошенничества преступники давно скрылись. Если даже фирма-застройщик никуда не делась, но обанкротилась, инвесторы вряд ли получат назад свои деньги, так как их просто нет. Имущество таких фирм, реализованное судебными приставами, зачастую не может компенсировать и малой толики долгов.
В последнее время объектами мошеннических сделок становится не только жилье, но и земля. Сейчас, например, идет судебное разбирательство по садоводческому товариществу в Колыванском районе. Люди приобрели землю под садовые участки. А затем выяснилось, что категория земли не позволяет организовать в этом месте дачное общество, а продавец вовсе не имел права реализовывать эти участки.
При покупке участков риелторы предлагают в первую очередь обращать внимание на категорию земель, потому что, если вы купите, к примеру «земли сельхозназначения» и построите на этом участке дом, зарегистрировать его в юстиции окажется невозможно.
Руководители агентств недвижимости советуют быть осторожными при покупке жилья по доверенности, поскольку в практике достаточно случаев, когда доверенности оказывались недостоверными. Нередко мошенники вовлекают в свои схемы недееспособных людей, страдающих психическими заболеваниями или различными зависимостями.
— Причина того, что так много новосибирцев оказываются жертвами мошенников — низкая правовая культура, — говорит генеральный директор Центрального агентства недвижимости Олег Харченко. — Люди безответственно подходят к сделкам с недвижимостью: передают свои документы другим лицам, выписывают доверенности малознакомым людям. Кроме того, очень многие имеют неверное представление о функциях учреждения юстиции. Принимая документы на сделку, учреждение юстиции вовсе не гарантирует, что она будет зарегистрирована.
При этом практика расчетов такова, что деньги покупатель отдает сразу после того, как документы были сданы в учреждение юстиции, а не через месяц, когда сделка должна быть оформлена. Изменить эту систему нельзя, поскольку продавцу будет довольно сложно доказать, что он не получил деньги, если вдруг покупатель, став законным собственником, передумает платить.
Согласно закону, учреждение юстиции несет ответственность за ошибки, допущенные при оформлении документов. Однако на практике не было прецедентов, когда гражданин, получивший кучу неприятностей по причине того, что невнимательный сотрудник юстиции пропустил, например, букву в его фамилии, одержал бы победу в суде и получил компенсацию моральных и материальных издержек.
...И никто не узнает
По представлениям обывателей, для того, чтобы обеспечить правовую безопасность контрагентам рынка недвижимости, существуют риелторские агентства. На деле, под личиной риелторов порой скрываются «черные маклеры».
— Если посмотреть электронные базы данных, то в одном только Новосибирске можно насчитать порядка 500 агентств. Между тем в Новосибирскую ассоциацию риелторов входит только 40 агентств недвижимости, — говорит генеральный директор АН «Сибакадемстройнедвижимость» Владимир Голованов.
По мнению экспертов, 60 процентов риелторского рынка сейчас — это «теневые» фирмы, которые нигде не зарегистрированы, не платят налогов и не несут никакой ответственности перед клиентами.
Впрочем, на сегодняшний день в российском законодательстве нет документов, где была бы прописана ответственность риелторов. По словам руководителей крупных и именитых агентств недвижимости, их сотрудники берут на себя проблемы клиентов, если таковые возникают в ходе оформления сделки, а некоторые даже обещают возместить убытки в случае, если сделка не состоится. Но это — вопрос личной порядочности каждого риелтора и каждого руководителя, ибо, еще раз повторим, по закону риелторские агентства не несут никакой ответственности за свою работу.
Сейчас на федеральном уровне обсуждается проект закона «О риелторской деятельности». По мнению специалистов, там должна быть отражена не только ответственность риелторов, но и основания для их работы.
— Чтобы гарантировать безопасность сделки, риелтор должен собрать полную информацию о продаваемой квартире: кто в ней прописан, каково состояние здоровья участников сделки — не ограничен ли кто-то из них в дееспособности, где находятся члены семьи продавца и не заявят ли они своих прав на недвижимость через какое-то время, — говорит Олег Харченко. — Получить такую информацию практически невозможно. Между тем бывают случаи, кода в истории продаваемых квартир имеются и убийства, и люди, пропавшие без вести.
Например, если вы купите квартиру, а потом выяснится, что в ней кто-то прописан, избавиться от «сожителя» будет невозможно. Такое часто случается, когда родственник продавцов возвращается из заключения или выросший детдомовец приходит в свое жилье, которое много лет назад продали.
Как пояснила начальник отдела паспортно-регистрационной работы Управления Федеральной миграционной службы России по Новосибирской области Лариса Патрушева, за 8 месяцев 2010 года в разных районах города было совершено 200 процедур прописки-выписки. За этот же период времени сотрудники службы совершили три служебных подлога. Оговоримся, что это — только те, кого «поймали за руку».
Руководители риелторских организаций уверены, что нужна единая база данных по истории каждой квартиры, каждого частного дома, начиная с момента их постройки. Только такая база сможет обезопасить участников рынка от опасных сделок.
Побоище, пожар, потоп...
Рынок аренды недвижимости таит в себе не меньше опасностей, с тою лишь разницей, что ущербы исчисляются меньшими суммами.
Как рассказала главный специалист Комитета по защите прав потребителей мэрии Новосибирска Елена Михайлова, за 8 месяцев 2010 года в комитет обратились более 260 человек, недовольных услугами агентств недвижимости. Главная тема обращений — недостоверная информация о сдаваемых в аренду квартирах.
— Человеку за деньги выдают список адресов и телефонов квартир, которые якобы сдаются. В реальности оказывается, что либо эти квартиры уже сданы, либо цена аренды совсем не такая, как заявляли в агентстве, — объясняет Елена Михайлова.
Впрочем, это — самый «безобидный» способ обмана потребителя. Более серьезный, при этом хорошо изученный в милиции вид мошенничества на рынке аренды — когда арендодатель берет предоплату за полгода или год вперед, а через месяц в квартиру приезжает настоящий хозяин, который даже не думал сдавать свою жилплощадь.
Если при купле-продаже недвижимости рискует только покупатель, то в случае с арендой львиная доля риска выпадает на арендодателя.
Заселяя в свое жилье чужих людей, собственник может, в самом «лучшем случае», придя через месяц, обнаружить в квартире погром и констатировать, что денег на ремонт потребуется гораздо больше, чем он выручил от аренды. В худшем случае квартиранты могут устроить пожар, потоп. И тогда, фактически лишившись своего жилья, придется еще компенсировать убытки соседям.
Договоры аренды, в которых прописана ответственность арендатора за арендуемое имущество, практически ничего не дают, поскольку у тех, кто снимает жилье, как правило, нет ни денег, ни имущества, которым они могли бы ответить.
Бди!
Вывод из всего вышеизложенного, с точки зрения простого обывателя, таков: если вы можете обойтись без сделки с недвижимостью, не совершайте ее!
Ну а советы, данные компетентными специалистами, заключаются в следующем: выбирая агентство недвижимости, постарайтесь отдать предпочтение солидной организации, существующей на рынке много лет и имеющей хорошую репутацию.
Решив обойтись без агентства, услуги которого довольно дороги и не всегда эффективны, внимательно присмотритесь к человеку, предлагающему вам купить его квартиру. Насторожитесь, если это — человек, явно злоупотребляющий алкоголем, или очень пожилой человек, или в его поведении наблюдается какая-то неадекватность. Будьте особенно внимательны, если у продавца есть маленькие дети или недееспособные родственники. Не заключайте сделку до тех пор, пока не убедитесь, что из квартиры все выписаны. Приобретая жилье по доверенности, постарайтесь найти нотариуса, который выписывал данный документ, и убедиться в его подлинности. Рассчитавшись с продавцами, не забудьте взять у них расписку о том, что они получили от вас оговоренную сумму в полном объеме.
По словам генерального директора «Жилфонда» Александра Чемёркина, только каждая тысячная сделка в конечном итоге признается ничтожной. Остальные 999 обретают законное основание. Надеемся, это вернет уверенность тем, кто только что передумал покупать квартиру.
