Земля как повод для дискриминации

Справедливы ли требования налоговых органов
к жилищно-строительным кооперативам?

 Земля стала одной из самых «горячих» тем последних недель. Пока Дума принимает решение, быть ли земле предметом купли-продажи, пикеты около памятника Ленину в центре Новосибирска протестуют против принятия Земельного кодекса.

Но я хочу поговорить о земле в городской черте. А точнее - о земельных участках, непосредственно прилегающих к жилым домам и предназначенных для их обслуживания. Почему этот вопрос представил для всех интерес? Потому, что, согласно российским законам, за использование земли необходимо платить. Формы платы за землю в городской черте - земельный налог или арендная плата. Как это касается отдельных горожан? Непосредственно. Все мы живем в домах, стоящих на земле. Около наших домов есть дворы, где играют наши дети, сидят на лавочках пенсионеры. То есть, с точки зрения закона, все мы являемся пользователями земли. Поэтому стало недостаточно, что мы платим за уборку придомовой территории. Государство постановило, что мы должны платить еще и земельный налог.

Кого это коснулось в первую очередь? Конечно тех, кто живет в домах жилищно-строительных кооперативов. В районных налоговых инспекциях бухгалтерам ЖСК «напомнили», что они должны представить расчет причитающегося с ЖСК налога и уплатить долю, причитающуюся федеральному бюджету (от части налога, уплачиваемой в местный бюджет, ЖСК освобождены решением городского Совета).

Справедливы ли требования налоговых органов по отношению к ЖСК? Я считаю, что нет.

Согласно Закону РФ N 1738-1 «О плате за землю» основанием для установления налога является документ, удостоверяющий право собственности или владения земельным участком (ст. 15). Есть ли у ЖСК такие документы? Конечно, нет. Когда по решениям райисполкомов создавались жилищно-строительные кооперативы, земельные участки выделялись им для строительства жилых домов. Затем земля закреплялась за ЖСК как зона их ответственности за порядок, благоустройство и поддержание санитарного состояния. Но официальных документов, подтверждающих какие-либо права ЖСК на землю, нет. Городские власти тоже не считают жилищно-строительные кооперативы собственниками или законными владельцами земельных участков, когда решают вопросы размещения на отведенных ЖСК участках торговых киосков, выдают разрешения на строительство новых домов или других объектов. Когда председатели кооперативов пытаются протестовать, ответ простой: «Вы кто такие? Земля не ваша. Земля принадлежит городу».

Интересный получается расклад. Как возникает вопрос о правах на землю - так земля «не ваша», а когда надо платить налог - «ваша».

Так чья же земля и кто должен платить за нее налог?

После принятия Гражданского кодекса отношения собственности в жилищно-строительном кооперативе сильно изменились. Раньше собственником недвижимого имущества ЖСК был сам кооператив - юридическое лицо. Членам кооператива принадлежали только их денежные паи. По новому законодательству после того, как член кооператива выплатил полностью свой паевой взнос за квартиру, он приобретает право собственности на нее, то есть становится таким же собственником квартиры, как и тот, кто приватизировал квартиру в муниципальном или ведомственном жилищном фонде или купил. Соответственно, то недвижимое имущество, которое раньше было собственностью кооператива, перешло в собственность его членов.

Но собственнику квартиры в многоквартирном доме принадлежит не только его квартира, а еще и доля в общем имуществе дома (ст. 289 ГК РФ). Земельный участок с озеленением и элементами благоустройства, относящийся к жилому зданию, тоже является общим имуществом домовладельцев на праве общедолевой собственности.

Таким образом, если внимательно почитать наши законы, то ЖСК как юридическое лицо не только не является собственником или владельцем земельного участка в нормативных размерах, но и не может им являться. Право собственности на такой земельный участок должно принадлежать не юридическому лицу - жилищно-строительному кооперативу, а домовладельцам, собственникам помещений в жилом доме. И обязательства по уплате земельного налога также относятся к собственникам квартир, а не к жилищно-строительному кооперативу. Согласно закону объединение домовладельцев не отвечает по обязательствам своих членов. Кроме того, жилищно-строительный кооператив не вправе определять размер земельного налога для граждан - членов кооператива, это обязанность налоговых инспекций.

Несколько слов в отношении земельного налога: порядок его расчета и взимания различен для юридических лиц и граждан. Юридическое лицо, которому в собственность или во владение передана земля, должно само рассчитать причитающийся с него размер налога, подать в налоговую инспекцию налоговую декларацию и уплатить налог. Для граждан налог начисляется органами налоговой службы (учитывая установленные для отдельных категорий граждан льготы) - отдельно для каждого собственника земли. Далее налоговые органы не позднее 1 августа должны вручить гражданам платежные извещения об уплате налога. Разницу чувствуете?

Конечно, гораздо проще «спросить» налог с юридического лица - жилищно-строительного кооператива, чем возиться с каждым «Ивановым и Петровым». Тем более, если Иванов или Петров окажутся грамотными гражданами, то потребуют сначала законного обоснования, почему они должны платить налог, когда не имеют никаких документов, удостоверяющих их права на землю. И спросят, почему они должны платить, если такие же, как они, Петровы, собственники квартиры в соседнем муниципальном доме, за землю не платят.

На самом деле собственники квартир в многоквартирных домах пока только потенциальные совладельцы земли придомовых участков. Передача земли в общедолевую собственность домовладельцев даже при прямом обращении жилищно-строительных кооперативов или товариществ собственников жилья фактически саботируется земельным комитетом мэрии, хотя все необходимые нормативные акты, утверждающие порядок определения размера участков и установления границ в кондоминиумах, правительством, а затем и муниципалитетом приняты.

Земельному комитету выгоднее навязывать ЖСК и товариществам собственников жилья - ТСЖ договоры аренды земельных участков, чем передавать их бесплатно (как сегодня предписывает закон) в собственность домовладельцам. Кое с кем этот номер прошел. Есть и кооперативы, и товарищества, заключившие с мэрией договор аренды на земельный участок. Но есть и такие, кто понимает, что аренда - это не по закону. Но «пробить» постановление о передаче земли в общедолевую собственность домовладельцам они не могут. Поэтому и нет у членов ЖСК и ТСЖ документов о праве собственности на землю.

Документов нет, а деньги в виде налогов с людей взять хочется. И взять их без особых хлопот. А это возможно, только если имеешь дело не с гражданином, а с юридическим лицом. И нашли самый удобный объект для сбора налогов - ЖСК.

Чтобы не возиться с каждым собственником квартиры, Министерство по сборам и налогам издало хитроумную инструкцию, которой и руководствуются наши налоговые инспекции. По этой инструкции «впредь до выдачи документов, удостоверяющих право собственности, владения или пользования земельным участком, по согласованию с соответствующими комитетами по земельным ресурсам и землеустройству используются ранее выданные государственными органами документы, удостоверяющие это право». То есть, пока у собственников квартир нет документов на землю, взимать земельный налог с кооперативов, получавших землю для строительства. Вот на основании этих положений инструкции с кооперативов и требуют уплаты земельного налога.

Но ведь инструкция не закон, а только удобное некоторым органам его толкование. «Подмена» плательщика налога - гражданина плательщиком - юридическим лицом очень удобна налоговым органам, но не ЖСК. Мало того, что на бухгалтеров ЖСК возлагается дополнительная работа по расчету налога для каждого собственника квартиры в доме (иначе как собрать деньги для уплаты налога?). Нужно еще правильно учесть, кому полагаются льготы. Кроме того, на ЖСК возложена работа по сбору с собственников самого налога и ответственность за своевременность и полноту сбора. За задержку уплаты налога по закону полагаются штрафные пени. И взять их с юридического лица - никаких проблем! А вот взять эти же маленькие деньги (из которых набегают уже приличные суммы) с жителей - проблема.

Но ведь ЖСК - это не обычное юридическое лицо, которое по результатам своей хозяйственной деятельности платит положенные налоги. ЖСК - это объединение граждан, собственников квартир. Взять земельный налог с ЖСК - это взять налог с граждан, членов этого объединения. Если появились обязанности по уплате налогов, одинаковые для всех граждан, то почему земельный налог платят не все, кто живет в городе и пользуется землей? Потому что система начисления и сбора земельного налога с граждан на сегодня не отработана.

Для налоговых инспекций рассчитать налоговую базу и размер земельного налога индивидуально каждому собственнику квартиры и обеспечить его сбор - это колоссальная по объему работа, которая сейчас без законных оснований переложена на объединения домовладельцев. Из них сделали экспериментальную группу населения, опять выделив из общего числа горожан не для подарков и льгот, а для поборов.

То, что происходит сейчас с взиманием земельного налога с ЖСК - это настоящий беспредел. Это еще один пример того, что жители города разделены на категории в зависимости от того, в каком доме находятся их квартиры. И, как всегда, «черными» оказались те, кто волею судьбы попал в дом жилищно-строительного кооператива, товарищества собственников жилья и частный сектор, те, кто и так практически без помощи городских властей тянет ношу забот о своих домах. Дискриминации подвергаются не только собственники квартир, но и их объединения - ЖСК и ТСЖ.

Есть еще один технический вопрос. У большинства ЖСК размеры земельных участков, записанных в технических паспортах, давно не соответствуют действительности. На когда-то их территорию «вторглись» новостройки, гаражные кооперативы, подсобные помещения магазинов. То есть земельный налог рассчитывается на участки фактически неизвестной площади с неустановленными границами.

Подробное рассмотрение нормативно-правовых документов по вопросам владения и пользования придомовыми участками многоквартирных жилых домов приводит к единственному выводу: введению земельного налога за землю в черте города должна была предшествовать серьезная подготовительная работа. Но такую большую работу не хотят взять на себя ни земельный комитет мэрии, ни налоговые инспекции (последние не смогут выполнить такой расчет без специальной подготовки). Гораздо легче, пользуясь правовой неграмотностью председателей правлений ЖСК и даже запугиванием штрафами для них лично, заставить платить ЖСК налог на землю, которой у кооператива и у домовладельцев нет. Да еще издевательски их заставить самих рассчитать суммы платежей в налоговых декларациях.

Что же нужно сделать? Прежде всего, необходимо было рассчитать нормативные размеры участков для домов разной этажности и определить фактические размеры и границы участков, относящихся к каждому дому. Затем рассчитать размеры земельных долей, «приписываемых» каждой квартире в доме, пропорционально их площади. Поквартирные земельные доли для начала можно было бы отразить в техническом паспорте на квартиру, пока руки не дошли до выдачи удостоверений о праве общедолевой собственности на землю. Таким образом, можно было бы создать основание для взимания платы за землю в жилищном фонде в городской застройке.

Кроме этого, территория города должна быть разбита на зоны градостроительной ценности, а размер платы за землю должен быть дифференцирован для разных зон.

Если Дума приняла Федеральный закон о введении платы за землю, закон един для всех граждан России, хотя он и принуждает к дополнительным платежам в государственную казну. Но почему необходимо начать с малообеспеченных и с тех, кто уже взял на себя заботу о своем жилье? Очевидно, что при введении земельного налога в Новосибирской области необходимо разработать систему льгот и компенсаций для граждан, независимо от принадлежности жилищного фонда.

Обсуждается новый Земельный кодекс. Я категорически против распродажи и разбазаривания земли, очередного приватизационного вала, переходящего в грабеж граждан России. Я убежден: прежде чем взять с человека деньги за каждый шаг по родной земле, нужно вспомнить, что земля - общенациональное достояние, а не средство обогащения отдельных латифундистов. Разве наши отцы и деды поливали кровью каждую пядь земли ради того, чтобы их внуки и правнуки стали рабами новых землевладельцев?