 |
Совсем недавно сначала Государственная дума, а потом и Совет Федерации приняли Земельный кодекс. Вот-вот президент подпишет его, и закон вступит в силу. То, что это будет действительно так, мало кто сомневается: новое земельное законодательство готовила правительственная команда, а значит, и президента. Газетная полемика на эту тему затихла в ожидании дальнейших шагов исполнительной власти.
А что же думает предпринимать исполнительная власть на местах? В частности, у нас, в Новосибирске? На долю которого приходится основная часть подлежащих приватизации земель?
По этому поводу мы договорились о встрече и беседе с Владимиром Лемайкиным как раз в момент его переезда из кабинета председателя земельного комитета мэрии в кабинет первого заместителя директора департамента главы администрации области. Его точка зрения весьма интересна еще и тем, что Лемайкин уже несколько лет занимался решениями земельных вопросов на уровне города.
- Владимир Иванович, как относитесь к своему новому назначению?
- Нормально. Но хочу сразу подчеркнуть, это не связано никоим образом с нашей внутренней политикой. Просто иной масштаб задач. Сложилась необходимость в некоторой переструктуризации исполнительной власти и на федеральном уровне, и на уровне субъекта Федерации.
- Президент подписывает Земельный кодекс. Как же действовать-то местным властям?
- Я уже говорил, что если раньше в вопросах земли все действовали по методу броуновского движения, хаотично, то сейчас приняты хоть какие-то правила движения. Плохие они или хорошие, но они есть, хоть какие-то правила. И ими можно руководствоваться. И они едины для государства. Конечно, в процессе конкретной работы появятся какие-то нюансы, нужно будет что-то корректировать на ходу, но исходная база есть, создана.
Я считаю, это самый главный плюс появления этого документа. Каким образом будем действовать? В Новосибирске и области уже определено, что все будут двигаться по правой стороне. Однозначно определено, что все индивидуалы будут иметь право иметь в собственности землю. Если раньше в силу каких-либо причин собственник дома не имел документа на землю, хотя бы на ее аренду, то теперь это право появляется. К тому же аренда в силу менталитета наших людей всегда воспринималась как нечто ненадежное. Теперь у человека появляется уверенность в своем праве располагать своим земельным участком. Но это совсем не означает, что хочу, то и ворочу. Участок имеет свой правовой статус, свое правовое назначение. Если, допустим, он предназначен для индивидуального дома, для конкретного жилища, на нем построить магазин довольно проблематично. Или какие-то объекты промышленного или обслуживающего назначения. Также кодекс охраняет права соседей. Что тоже очень важно, если вы знаете, сколько тяжб рассматривалось и рассматривается в инстанциях по спорным вопросам между соседями.
- В прошлую пятницу в нашей газете было опубликовано письмо ветерана труда Галанова, где он озабочен судьбой многоквартирного жилого дома. Многие сейчас обеспокоены тем, что кто-нибудь возьмет да выкупит участок под домом или с домом и начнет устанавливать такие расценки на жилье, что всем плохо станет, и люди побегут. А новый хозяин будет квартиры отделывать и новым русским сдавать.
- Невозможно такое! Есть какие-то правила. Сейчас в Земельный кодекс вложена другая идеология. Если раньше земля следовала объекту - земля объекта, то сейчас первичен участок как объект недвижимости, а все, что на нем, - вторично. Первоочередное право и безусловное право на землю имеет собственник объекта недвижимости, расположенного на нем. И если кто-либо захотел купить земельный участок в собственность, он должен располагать документом, что на эту землю не претендует другой собственник, кроме того, с кем он договорился о сделке.
Дальше, существует закон о товариществе собственников жилья. В нем также прописано: домовладельцы, собственники квартир имеют право бесплатно получить земельный участок в собственность. То есть существует объект недвижимости: земельный участок и дом, расположенный на нем.
Мэрия утвердила положение о мерах по созданию товариществ собственников жилья существующей застройки. То есть и здесь закон подкрепляет права собственников жилья на существующий участок.
Невозможно распоряжаться землей без согласия с жильцами. Даже если вдруг утеряны какие-то документы, а дом есть, права жильцов должны все равно соблюдаться.
- А вот такой вопрос: раньше муниципальная власть могла распоряжаться городской территорией. Планировали создание нового жилья, в том числе и социального. А сейчас, например, частники объявляются собственниками участков. Как же властям развивать город?
- Если земельный участок предоставлен для строительства жилья, неважно, в каком году, государство признает права на эту территорию тех, кто на ней проживает. Это однозначно, это цивилизованный подход. Если мэрия захотела на месте индивидуальных жилых домов построить какое-то жилье, то застройщик, прежде чем приступить к освоению, должен представить договора с этими собственниками, что он предоставляет им жилье, расселяет их, что они согласны. И эта сделка должна быть зарегистрирована в учреждении юстиции.
- Вот стоит завод. Некогда процветающее предприятие. Потом он развалился. А таких немало в Новосибирске. Кто является правопреемником на землю?
- Если это государственное предприятие, то собственник государство. Если это акционерное общество, то оно имеет право либо выкупить этот участок, либо взять его в аренду.
Допустим, предприятие, приватизировавшись, начало продавать какие-то объекты. Но прежде чем зарегистрировать акт продажи, юридическое учреждение смотрит: а есть ли права у продавца на эту землю. Если невозможно распределение какого-либо участка, значит, все вступают в совместное пользование в каких-то долях.
- А вот есть земля на площади Ленина. Кому она сейчас принадлежать будет?
- Муниципалитету. Территории общего пользования, дороги, площади, скверы, пляжи однозначно остаются в собственности муниципалитета.
- Говорят, что в столице торговля землей давно ведется. А как у нас?
- Если раньше мы тоже продавали, но не землю, а право на аренду земли, соблюдая, разумеется, интересы города, то сейчас закон дает нам право на продажу земли. Если говорить о функциях города, то они определены в этом вопросе Строительным кодексом. С января войдет в действие закон о разграничении прав государственной собственности на землю: участки муниципальной собственности, областной, федеральной. Каждый будет распоряжаться своей частью. Но у города есть еще одна функция. Он планирует застройку, определяет правовое зонирование территории города. Город определяет функциональное назначение каждого участка, исходя из градостроительной документации.
- А вот приехал, допустим, Дойч-банк и скупил землю в Ленинском районе?
-Что значит скупил? Зачем она ему нужна? А если он захотел купить участок, то должен решить те же правовые вопросы с владельцами участка, о которых я говорил выше.
И в городе существует такое правило: продавать свободные участки просто так нет смысла. Потому что город не сможет тогда планировать свое развитие. Город не отрицает право собственности на землю, но под строительство продает право аренды.
- Вопросов перед местной властью встает масса. С чего будет начинать мэрия?
- Первое, это должна будет сделать и область: осуществить кадастровую оценку территорий. Эта кадастровая оценка осуществляется по единой методике по всей России, по единым программным продуктам. У меня есть большая доля уверенности, что кадастровая оценка городских земель, которую мы провели в 98-м году, должна совпасть с современной кадастровой оценкой. Мы действовали по тем же методикам. Где-то мы немного опередили события и дальше вперед смотрели.
Это еще раз подтверждает серьезность научного потенциала Новосибирска. А тогда работал большой творческий коллектив. Город был разделен больше чем на четыре тысячи кварталов, и всем им была дана экономическая оценка в соответствии с кадастровым зонированием. Тогда кадастровая оценка только появилась на устах и была еще многим малопонятна.
На город как бы накинута сетка с разметкой по кварталам, и мы каждый квартал оценили по тем методикам, которые существовали в мировой практике.
Вторая задача муниципалитета - провести корректное разграничение прав на землю, на территории.
А дальше - правовое зонирование территорий. Чтобы каждый участок получил правовую оценку: что здесь можно, а что здесь нельзя.
К этой работе город тоже уже приступил два года назад. А дальше - текущая повседневная работа.
