|
| Николай Мочалин |
Не только с «высоты птичьего полета», но и при поездке или прогулке по городу мы видим - в Новосибирске немало новостроек. Недавно в новосибирских СМИ губернатор Виктор Толоконский обращал внимание читателей на две характерные «особые приметы» в домостроении Новосибирска: большое количество работающих подъемных кранов на стройках города и парадоксально высокие цены на квартиры в новых неэлитных домах. В недавно принятой правительством программе «Жилище» сделана ставка на то, что темпы жилищного строительства будут расти, и это позволит улучшить условия жизни и снизить средний показатель износа жилищного фонда, то есть произойдет частичное, а затем и полное его обновление.
Несмотря на радующее глаз губернатора число работающих кранов, по официальным данным, количество «квадратов» жилья, сданного в Новосибирске в 2001 году, уменьшилось почти вдвое относительно 2000 года.
По аналитическим отчетам риелторских фирм спрос на все квартиры от однокомнатных до пятикомнатных на вторичном рынке (в существующих домах) превышает спрос на первичном рынке жилья (в строящихся домах). Эта картина одинакова для всех зон города: на окраинах, в центре, по линии метро.
Всем известно, что строительство жилья в настоящее время осуществляется, главным образом, на средства частных инвесторов, а не государства или города. Если спрос на жилье в новостройках падает, значит, люди, у которых есть деньги, предпочитают истратить их на покупку квартиры в старом доме, а не вложить в строительство нового жилья. В чем причины такой опасной тенденции?
Оставим пока в стороне вопрос о значительно возросшей цене на квартиры (почти в два раза за год выросли цены не только в новых, но и в старых домах). Поговорим сегодня о том опыте инвестирования новостроек, который накопился за последние несколько лет.
Недавно ко мне обратились за помощью люди, вложившие деньги в строительство дома на улице Дачной в Заельцовском районе 5-6 лет назад. Они внесли полностью всю сумму по инвестиционному договору в самом начале строительства, а застройщик - МЖК «Электрон» - не только не построил и не сдал дом вовремя, но грозит своим инвесторам, что все построенные квартиры будут выставлены на продажу на торги в связи с банкротством молодежного жилищного кооператива. Люди заплатили немалые деньги, сами выполнили все отделочные работы не только в квартирах, но и в подъездах, им просто негде жить, так как они продали свое прежнее жилье для выполнения своих финансовых обязательств перед застройщиком. Теперь над ними нависла угроза, что они могут остаться на улице, потеряв и квартиры, и деньги, вложенные в строительство дома. Издерганные люди обращались в департамент архитектуры и строительства, в общественную приемную мэрии, результат один - власти не хотят заниматься проблемами «частников»: ваши деньги, ваш выбор застройщика, ваш риск. В таких условиях согласишься на все - сбор дополнительных денег, отказ от претензий к застройщику, любой срок сдачи дома, лишь бы сохранить надежду на благополучный финал жилищно-строительной эпопеи.
Это случай из числа «крайних», но он далеко не единственный. Банкротства, некомпетентность застройщиков, затягивание сроков завершения и удорожание строительства - это обычная для Новосибирска практика.
Даже если инвесторам «повезло» - застройщик справился с обязательствами и сдал дом в эксплуатацию, инвесторы получили свои квартиры, совсем не факт, что все страхи и проблемы на этом закончились. Привычный для всех порядок передачи построенного дома «в руки» муниципальной эксплуатирующей организации перестал быть законным и легко осуществимым с изменением отношений собственности на помещения в жилых домах. Муниципальные дирекции заказчика и районные управления жилищного хозяйства «заламывают» такие цены, которые удивляют даже самых платежеспособных инвесторов: «А что вы хотите? Вы - частники, вот и платите за все полную стоимость». Получается, что старая система отношений «житель - жилищная организация» для новостроек уже не работает, а новая, на смену ей, еще только формируется. Есть старая китайская мудрость: «Не дай нам Бог жить в эпоху перемен!». Пока все отладится - много намучаемся.
Для многих новосибирских застройщиков уже стала привычной практика создания товариществ собственников жилья в новостройках. Для застройщиков, но не для инвесторов! Для каждого, кто вложил свои деньги в новое жилье, товарищество на доме - это первый и часто не очень приятный опыт. Нет ничего плохого в том, что застройщики создают товарищества. Плохо, если они создают их только ради решения своих проблем по сдаче объекта, а не для будущих собственников, ради их последующего нормального совместного проживания в доме, как предполагает закон.
Когда застройщик, пользуясь данной законом возможностью, создает товарищество не только без участия будущих собственников, но и без достаточных разъяснений и своевременных уведомлений инвесторов - часто он готовит им неприятный сюрприз. Нередки случаи, когда застройщики, пользуясь недостаточным знанием будущими собственниками своих прав и довольно «куцыми» инвестиционными договорами (договорами долевого участия в строительстве дома), распродают до последнего метра общее имущество будущих домовладельцев. Продается все, на что находится покупатель: подвалы и чердаки, служебные и вспомогательные помещения («колясочные» и камеры мусоропроводов, помещения, предназначенные для размещения пультов диспетчерского управления лифтами, и щитовые). Домовладельцы-новоселы и товарищества попадают в очень сложные условия жизни, лишившись многого, что нужно для нормальной эксплуатации дома.
Большинство застройщиков, вполне солидных организаций, после сдачи дома «умывают руки», оставляя созданные ими товарищества без помощи в самый тяжелый период становления отношений с собственниками квартир, заключения договоров с поставщиками коммунальных услуг и налаживания текущей работы. Хорошо, если во главе товарищества стоят люди, готовые преодолевать трудности (профессионалы-управляющие или выдвинутые собственниками из своих рядов), тогда жизнь постепенно налаживается. Но если созданное застройщиком товарищество - чисто «бумажное», выясняется, что никто не стремится обеспечить счастливых новоселов водой и теплом, что некому следить за чистотой во дворе и в подъезде, некому договориться о вывозке мусора и подключении лифтов.
У товариществ собственников жилья в новостройках помимо сложных отношений с застройщиком и организационных проблем есть трудности и с некоторыми домовладельцами. Всегда находятся такие, которые, купив или построив квартиру или офис, считают, что они больше никому ничего не должны: не платят не только за работу управляющего, дворника и сантехника, не считают нужным оплачивать даже коммунальные услуги. Другие согласны, что платить надо, но вот никак не могут определить, с какого момента надо начинать. А новый дом - это обособленное «хозяйство». Здесь, если кто-то один не платит, за него должны платить соседи или дом быстро становится должником, прежде всего перед поставщиками коммунальных услуг. А когда отключат электричество или тепло - пострадают все, и кто платил, и кто не платил. Дисциплина платежей в домах товариществ вынуждена быть более жесткой, чем в муниципальном фонде.
Мой опыт общения со строителями, товариществами собственников жилья и инвесторами-собственниками говорит о том, что недовольства и претензии есть у каждой стороны, участвующей в строительстве и эксплуатации нового жилья. Плохие новости и слухи расходятся всегда быстрее хороших. Прошла эйфория, отчетливо проявилось, что вложение денег в новое строительство - это рискованное мероприятие. Возросла привлекательность вторичного рынка жилья: покупка жилья в «старом» доме сводит финансовый риск и время ожидания к минимуму, гарантирует обслуживание и муниципальные тарифы на жилищно-коммунальные услуги.
Не сомневаюсь, что кто-то подумает: «Это - проблемы богатых, нашли о ком беспокоиться!». Убежден, проблемы строительства жилья важны для всех. Знаю очень многих, кто вложил деньги в новостройки не потому, что было много лишних. Да и многие новые дома не элитные, а самые обычные. Люди нуждаются в нормальных условиях жизни, поэтому занимают у родственников, берут кредит на работе, вкладывают сбережения и средства от продажи старых квартир. А если заработает ипотека, появятся возможности строить у молодых. Значит, надо учесть сегодняшний негативный опыт. Если вовремя не вмешаться в ситуацию, уменьшение притока денег в новое строительство будет продолжаться. «Строительный локомотив», задача которого, как известно, вытягивать экономику из кризиса, будет стоять «на запасном пути». Вмешаться в ситуацию, в данном случае, значит развивать нормативно-правовую базу, которая определит права и обязанности сторон жилищного строительства, повысит их взаимную ответственность. Отсутствие правового регулирования может привести к снижению привлекательности инвестиций в жилищное строительство.
В программе «Жилище», рассчитанной до 2010 года, предусматривается внесение дополнений и изменений в ряд федеральных законов, включая закон «О товариществах собственников жилья». Но пока у законодателей в Думе дойдут до того руки, можно поработать над местной законодательной базой, помогающей разрешать проявившиеся проблемы нового строительства на деньги «частников».
Общественность города, близкая к обсуждаемой теме, проявила инициативу и разработала проект документа, регулирующего вопросы создания товариществ собственников жилья на базе новостроек, обязанностей и ответственности застройщиков перед будущими собственниками квартир и товариществами. Общественные и некоммерческие организации решили предложить его муниципалитету г. Новосибирска с просьбой принять как городское постановление.
В проекте документа, по мнению его разработчиков, максимально учтены интересы и пожелания инвесторов и представителей ТСЖ. Если он будет принят, прием-передача законченного строительством дома будет проходить безболезненно для всех заинтересованных сторон, снизится финансовый риск инвесторов и застройщиков.
Мне понравились идеи, заложенные в инициативный «общественный законопроект». Но, на мой взгляд, уровень города, как муниципального образования, недостаточен для масштаба проблемы. Есть вопросы и относительно того, как скоро он будет рассмотрен, как воспринят и в каком виде будет принят городскими властями. К тому же, кроме Новосибирска в области есть и другие населенные пункты, где тоже ведется строительство на привлеченные деньги, но у них меньше опыта и законодательных возможностей. Законотворческих возможностей у субъекта Федерации значительно больше. Область может не только принять закон, но и поделиться идеей с регионом и вынести предложения на федеральный уровень.
Как депутат областного Совета считаю необходимым поддержать общественную инициативу горожан и готов принять непосредственное участие в разработке и продвижении проекта закона области, регулирующего отношения сторон при строительстве нового жилья.
