 |
Строительство жилья уже давно не является уделом государства, и как отрасль, прибыльность которой гарантирована неиссякаемой потребностью в ней, отдана в стихию рынка. Рынок изменил лицо отрасли. Ушли в прошлое типовые застройки. Строители больше ориентируются на дорогое и комфортное жилье. Новые дома изменяют облик города. Но рынок есть рынок. Он требует особого отношения к себе. Он требует равновесия спроса и предложения. Однако спрос - это не только желание жить красивее, но и финансовые возможности осуществить это. Спрос требует специального изучения.
В нашем городе спрос на рынке жилья именно в разрезе покупательских возможностей практически не изучается. Есть свои проблемы для проведения такого рода исследований. Простой телефонный опрос больше выявит абстрактные, оторванные от жизни пожелания (ну кто не заявит о желании иметь «хорошую» квартиру в центре?). В результате этого продавцы строящегося жилья действуют по наитию и пока ориентируются только на «желание красиво жить», полагая, что финансовые вопросы покупателями как-нибудь да решатся.
Более всего подготовлены для глубокого, систематического изучения спроса агентства недвижимости. Они концентрируют у себя обращения покупателей со всего города - тех, кто целенаправленно ищет жилье, поднакопив для этого достаточные средства.
В структуре предложений (по данным агентства «Мегаполис») четко выражается максимум на трехкомнатных квартирах (35%), в то время как максимум спроса приходится на двухкомнатные (33% против 26% для предложения), и достаточно высок удельный вес желающих купить однокомнатные (29% против 23% для предложения). Есть заметные несоответствия и по среднему метражу. Средневзвешенная (по количеству обращений) площадь спрашиваемых квартир - 76 кв. м. В то же время, по данным облкомстата, средняя площадь сданных в I полугодии этого года квартир составляет 110,1 кв. м. Как видим, желание «сделать бизнес» на строительстве сегодня выражается в стремлении строить «покруче», но это может обернуться появлением невостребованных квартир.
Но есть у проблемы рынка строящегося жилья и другая сторона. В течение последних двух лет наблюдались очень высокие темпы роста цен на жилье. Причем цены росли как в рублевом, так и в долларовом выражении. Одной из главных причин этого аналитики называют увеличение денежной массы на руках населения, связанной в свою очередь с оживлением отечественной экономики. Сегодня рост цен на жилье в Новосибирске остановился и даже немного попятился назад, точно совпав с падением индекса физического объема промышленного производства в городе. У некоторых аналитиков такое поведение цен вызывает даже удовлетворение. Они говорят о том, что наконец-то заработали законы рынка в этой отрасли. Однако сопоставление таких данных, как ввод в действие строящегося жилья в разные годы, очень смазывает их радужные выводы. Сегодня в Новосибирске в среднем за год сдается немногим более 1000 квартир в год. Пятнадцать лет назад эта цифра составляла 10-12 тысяч. В условиях свободного рыночного ценообразования оживление экономики и увеличение денег в карманах населения приводит к автоматическому росту цен на жилье, тормозящему продажи. Людям, остро нуждающимся в жилье, трудно догнать цены на квартиры, которые постоянно прижимаются к потолку покупательской способности тех, кто еще в состоянии за них платить. Сняв с государства функцию застройщика и уйдя от типового единообразия, мы, с другой стороны, гораздо дальше отдалились от решения главнейших жизненных потребностей населения. Рынок не воспринимает жилищную проблему как социальную.
 |
