 |
Взбудораженность людей известием о начале работы Программы и слухи на этой почве объяснимы и извинительны. Жилищная проблема достала всех. Во всем мире сначала заселяются в квартиру, а потом уже постепенно рассчитываются за нее. И когда кооператив "Свой дом" объявил, что отныне новосибирцы получили возможность жить по нормам цивилизованного мира, в его офисе не умолкают звонки.
Некоторые вопросы задаются особенно часто. С помощью Павла Нефедова, директора фонда "Жилища", координирующего работу Программы, мы выделили такие вопросы и предлагаем всем заинтересованным узнать ответы на них.
Вопрос первый: чем отличается жилищное кредитование через кооператив от ипотечного кредитования?
Ответ: это принципиально иная экономическая модель. В ипотеке жилищный кредит гражданам дает банк. В жилищном кооперативе граждане аккумулируют собственные средства и поочередно используют их в качестве кредита.
Подобная модель давно и широко практикуется во всем мире и называется "накопительная система взаимного кредитования". Она существует, например, в Канаде, во многих европейских странах, где жилищно-накопительные кооперативы объединены в Европейскую Федерацию EFBS. Особенно популярна накопительная система в Германии. Там каждый третий немец стал новоселом в кредит через систему Bausparkassen - строительно-сберегательных касс.
В России накопительная система начала развиваться лет пять назад наряду с ипотекой. Сейчас в Государственной Думе готовится Закон об отечественных Строительно-сберегательных Кассах, но до его принятия принцип накопительной системы воплотился в форме потребительских жилищных кооперативов. В Башкирии, Москве, Санкт-Петербурге, многих других городах десятки тысяч россиян покупают жилье в кредит через такие кооперативы нового типа. В 2000 году они объединились в Гильдию народных кооперативов, а в мае этого года членом Гильдии стал новосибирский жилищно-строительный кооператив "Свой дом".
В словосочетании "жилищно-строительный" многих горожан несколько насторожило слово "строительный". Они спрашивают, не идет ли тут речь о покупке еще не построенных квартир в дорогих элитных домах? Ответ - нет, речь не о строительстве. Кооператив "Свой дом" покупает жилье для своих пайщиков на свободном рынке недвижимости, и пайщик сам определяет, какое это будет жилье: сколько комнат, на каком этаже, в каком районе и т.п. Главное, чтобы нужная пайщику квартира находилась в свободной продаже.
Схема покупки квартиры в кредит через кооператив такова. Человек вступает в кооператив и начинает ежемесячно вносить паевые взносы. Когда их сумма достигает половины стоимости нужной ему квартиры, кооператив дает недостающую половину в кредит и покупает эту квартиру. Человек заселяется в нее и постепенно, в рассрочку возвращает кредит. Пока он не рассчитался полностью - квартира находится на балансе кооператива. Как только жилец выплатил все - он ее полноправный хозяин.
По сравнению с любым банковским кредитом, проценты на кредит в накопительной системе очень маленькие, потому что назначаются, по сути, самими пайщиками и идут на организационно-хозяйственную деятельность кооператива. В кооперативе "Свой дом" они составляют от 4% до 8% в год в рублях.
Еще звонящих в офис интересует размер ежемесячного паевого взноса и сроки, в течение которых нужно сначала копить на полквартиры, а потом выплачивать кредит.
Ответ: все эти параметры определяются в индивидуальном порядке. Одному по средствам только комната в коммуналке, но она нужна ему срочно, другой желает добротную трехкомнатную по линии метро, но платить ежемесячно он может лишь небольшую сумму, третьему нужна тоже трехкомнатная, и как можно скорее, и доходы позволяют ему вносить солидные суммы, - словом, разнообразие желаний и возможностей не перечесть. Каждому пайщику специальная компьютерная программа рассчитывает его личный график платежей сообразно его потребностям и возможностям. Максимальный срок накопления - 10 лет, и столько же времени можно рассчитываться по кредиту.
Термин "кредит" у многих людей ассоциируется с бюрократической волокитой и необходимостью документально подтверждать свои доходы. В отношении жилищного кооператива эти ассоциации неуместны. Чтобы получить жилищный кредит через кооператив, не требуется каких-либо подтверждений финансовой состоятельности. Происхождение денег, потраченных на приобретение жилья через кооператив, по закону не должно интересовать налоговые органы.
И, наконец, самый главный вопрос, который тревожит всех без исключения, это вопрос гарантий.
Гарантии членам кооператива обусловлены, в первую очередь, самим юридическим устройством кооператива. Ведь кооператив - это форма коллективной собственности. Все руководящие должности в нем выборные, все основные решения принимаются общим Собранием пайщиков, а решение о роспуске вообще может быть принято только единогласно. Согласно закону, паевые взносы можно использовать только по прямому назначению, т.е. на покупку квартир, и за соблюдением этого закона может проследить любой пайщик, знакомый с четырьмя правилами арифметики.
Все имущество кооператива, кроме офиса, мебели в нем и компьютеров - это квартиры, квартиры, квартиры, находящиеся в разных районах Новосибирска и занятые членами кооператива. Можно ли как-то похитить это имущество? В принципе, можно, но для этого нужен Джин из "Волшебной лампы Аладдина". Только он умел умыкать со своего места хижины и дворцы.
Поскольку все квартиры, в которых проживают кредитованные пайщики, до момента полной выплаты находятся на балансе кооператива, следовательно, юридически они принадлежат всем членам кооператива. И каждый пайщик даже с самым первым своим взносом сразу же становится собственником какого-то количества квадратных метров недвижимости. Кстати сказать, и величина паевых взносов в кооперативе "Свой дом" исчисляется не в рублях или долларах, а в условных квадратных метрах по их текущей рыночной стоимости. И если кто-то по каким-либо причинам захочет выйти из кооператива, тогда его паевой взнос будет возвращен ему по цене квадратного метра на момент выхода.
То есть накопление на квартиру через кооператив - это еще и защита своих средств от инфляции.
При вступлении в кооператив каждый пайщик заключает договор, все пункты которого при желании можно проанализировать с помощью независимого юриста.
Для надзора за исполнением новосибирской городской Программы "Свой дом" создан Попечительский совет, в состав которого входят видные и уважаемые люди города. Учредителями фонда "Жилище", координирующего работу Программы, выступают ОАО "Белон" и Ассоциация Сибирских и Дальневосточных городов, - две организации, в репутации которых едва ли кто-нибудь способен усомниться. Кроме того, все материалы Программы переданы в мэрию и городской Совет для изучения и контроля, и там они вызвали большой интерес. Не надо забывать, что в очереди за муниципальным жильем стоит около тридцати тысяч человек. И никто не считал, сколько еще нуждающихся в жилье не обращается к власти. Собственно, правильно. Ни одному государству в мире не по силам обеспечить всех своих граждан крышей над головой. Во всем мире люди обеспечивают себя жильем сами.
Наверное, и нам пора жить, как люди.
Комсомольский проспект, 15.
Телефоны: 18-28-25, 18-18-72
