 |
- Система Госархстройнадзора переживает сейчас период реорганизации. С чем это связано?
- Прежде всего с устрожением требований к строительной безопасности, устойчивости зданий, их эксплуатационной надежности. О трагических событиях в Москве, где рухнула крыша аквапарка, вы, конечно, знаете. Есть примеры и в других городах. Нас чаша сия миновала, но это не значит, что у нас все так благополучно. Много проблем с самовольной застройкой, когда строительство начинается без разрешения, не пройдя двух положенных стадий проектирования, что является почвой для следующих нарушений. Должен быть устрожен и технологический контроль. Сейчас, когда в инспекции ГАСН нас буквально «семеро смелых» на 1261 подконтрольный объект, говорить об этом довольно сложно. К тому же в отличие от областной инспекции Госархстройнадзора мы еще не являемся структурой федеральной службы. О дальнейшей реорганизации и полномочиях городской инспекции говорить пока сложно. Могу лишь сказать, что в ближайшее время штат инспекции будет увеличен на 10 человек, то есть больше чем вдвое. К такому решению пришли мэр и глава областной администрации. В первую очередь, руководствуясь необходимостью повышения требований к качеству строительства.
- А как бы вы оценили сегодня качество сдаваемого в Новосибирске жилья?
- При огромной нагрузке, которую несет инспекция, с недостатками строительства мы сталкиваемся либо на завершающей стадии строительства - при приемке объектов, либо при выборочных проверках. Так вот, в 28 комплексных проверках, проведенных в этом году, нами выдано 21 предписание о приостановке работ. Преимущественно из-за нарушений организационно-правового порядка ведения строительства. Есть и серьезные претензии к качеству. Например, во время комплексной проверки 12-этажного монолитного жилого дома по улице Ленина было выявлено нарушение норм строительной безопасности, что потребовало проведения полного технического обследования для подтверждения несущей способности конструкций здания. И это на жилом доме в самом центре Новосибирска! В 2003 году мы были вынуждены снять с ввода в эксплуатацию жилой дом по ул. 1905 года в связи с тем, что теплосопротивление ограждающих конструкций жилого дома не отвечало требованиям по энергосбережению. Из-за допущенной проектной ошибки были понесены дополнительные затраты по корректировке проекта, предусматривающей дополнительное утепление. Еще один пример - необходимость утепления боковых откосов примыкания оконных блоков 10-этажного жилого дома по Вокзальной магистрали. Существующее проектное решение могло привести к образованию конденсата и наледи на оконных откосах. Утепление нужно сделать не в одной-двух, а во всех квартирах жилого дома. Вот так строим.
- Получается, при всех новейших технологиях отношение строителей к качеству мало меняется?
 |
- По словам руководителей многих строительных компаний, дом сегодня проще построить, чем сдать.
- Вот и я об этом же - об упорядочении системы приемки завершенных строительством объектов. За последние годы количество организаций, от которых требуются заключения и справки для оформления акта приемочной комиссии, с 13 выросло до 30. У каждой свои сроки подготовки и своя такса. Если в 2002 году сбор всех справочных документов для приемочной комиссии обходился застройщику в 250-300 тысяч рублей, то в прошлом году цена такого пакета документов для сдачи одного дома дошла уже до 750 тысяч рублей!
- Эти деньги, в конечном счете, тоже из кармана инвестора.
- Естественно. Но и это не единственная проблема. Настоящим бичом сегодня стали незаконные перепланировки. Мы требуем исполнения постановления мэрии N 696 от 23.06.1999, в соответствии с которым инвестор не имеет права приступать к изменению проекта, пока не получит право собственности на свою квартиру. До проведения приемочной комиссии инвестор обязан соблюдать утвержденный заказчиком и согласованный проект. Нарушения встречаются и здесь, но самое страшное начинается после приемки дома приемочной комиссией. Наши полномочия уже закончились, инвестор же, ставший полновластным собственником, только разворачивается. Под маркой «самоотделки» рушат все вдоль и поперек, в том числе касаясь конструктивов. И за этим уже никто не следит. После завершения отделочных работ на жилом доме должен оформляться акт доввода. Уже не нами, а жилищной инспекцией, которая займется контролем за эксплуатацией жилья.
- Получается, что в механизме приемки жилых зданий появляется новая структура?
- В области жилищная инспекция пока на стадии оформления, в городе уже есть, но еще не пользуется правами федеральной службы и не имеет соответствующих официальных рычагов. Все это дело времени. Думаю, ближайшего. Сегодня без жилищной инспекции уже нельзя. Мы, Госархстройнадзор, принимаем дом, еще не доделанный вчистовую, без внутриквартирной столярки, сантехнических приборов, без чистовых полов, отделки помещений. Как будут проведены эти работы, зависит только от самого инвестора. Немало примеров, когда «самоотделка» выполняется непрофессионально. Сам же инвестор, не будучи специалистом-строителем, не в состоянии проконтролировать качество работы нанятых бригад. Или, бывает, желая сделать как лучше у себя, ухудшает условия в других квартирах. С тем же теплоснабжением, к примеру. За хорошие деньги сантехник «дядя Вася» поставит вам столько секций радиаторов, что вы зимой будете окна открывать, а соседи будут замерзать. Контролировать результаты «самоотделки» необходимо. Если говорить о системе, предполагается, что она будет следующей: завершил «самоотделку» - получи акт доввода. Он будет основанием для регистрации права собственности на квартиру в Учреждении юстиции. При этом в статотчетности, документах на квартиру, в информации налоговых органов будет настоящая ее стоимость. Отделочные работы составляют солидную часть цены на квартиру, а где налог с этих сумм?
- Но такой порядок увеличит и без того высокую цену квартир в новостройках.
- Правильней сказать, отразит их фактическую стоимость. Налог на недвижимость будет считаться не от 70-80 процентов цены на квартиру, как сейчас, а от ее полной стоимости. Сегодня это один из способов отмывания «черных» денег. Есть и еще один аспект. Поскольку право собственности на квартиру будет регистрироваться после получения акта доввода, то инвесторам с «самоотделкой» придется поторопиться. Сейчас этот период порой растягивается на несколько лет. Все это время в доме стук, грязь, от этого страдают сами же жильцы.
- При «самоотделке» инвестор зачастую исправляет «косяки» строителей. Выполнение подготовительного ремонта - выравнивание стен, пола, потолков стало уже нормой. Добиться от строителей выполнения работ по претензиям бывает непросто. Еще сложней, если дом уже принят приемочной комиссией. Считается, что после этого строители уже не имеют к дому отношения.
- Это не так. По действующим правилам, если на объекте обнаружены какие-то недоделки, застройщик должен устранить их за свой счет. За свой объект он отвечает в течение двух лет. Возможны ведь и скрытые дефекты, которые не видны при сдаче, но могут проявиться в период эксплуатации. Обращения инвесторов и граждан по этому вопросу мы проверяем. Если наших сил недостаточно, привлекаем независимую экспертизу.
До конца этого года Госдумой должны быть приняты поправки, внесенные в Жилищный кодекс. В соответствии с ними квартира приравнивается к товару, и на нее распространяются нормы Закона о потребителях. То есть предельный срок обнаружения недостатков строительно-монтажных работ устанавливается в пять лет. В течение этого срока подрядчик несет ответственность за качество строительно-монтажных работ, если заказчик докажет, что недостатки возникли до передачи работ или по причинам, возникшим до этого момента. Данный порядок теперь будет узаконен и в Жилищном кодексе. Для инвесторов это очень серьезная защита, а для строителей - ответственность: или делай хорошо сразу, или все равно придется исправлять потом.
- Как контролируются сроки сдачи жилых домов? Сдача новостроек, как жалуются инвесторы, зачастую оттягивается на несколько месяцев или вовсе переносится на другой год.
- Все определяется денежной составляющей, инвестициями. Если вовремя сформирован пакет документов, для объекта выбрано хорошее место, устраивающее инвесторов, инвестиции идут без проблем. В качестве примера можно назвать Первый строительный фонд, который не только выдерживает нормативные сроки строительства, но на одном из домов даже сократил их на два месяца. К сожалению, проблема есть, и значительное число жалоб в адрес мэрии как раз по поводу затягивания сроков строительства. Люди пишут: заставьте, потребуйте. Но сейчас не советские времена, по закону органы муниципальной власти не имеют права вмешиваться во внутрихозяйственную деятельность предприятий. Недавно мы провели ревизию объектов незавершенного строительства. К нашему стыду, выяснилось, что на территории города 42 брошенных строителями жилых дома. Одни стройки стоят по два-три года, а есть и такие, которые заморожены уже по 12 лет. Люди внесли за квартиры деньги, а жилье так и не получили. Часть строительных организаций, начинавших эти стройки, уже обанкротились. В ближайшее время будет проводиться анализ этих объектов. Самые проблемные будут разбираться у первого заместителя мэра Шумилова Владимира Николаевича с приглашением юристов, администрации районов, по каждому из жилых домов будет приниматься конкретное решение. Шумилов уже дал распоряжение градостроительной комиссии: строительные компании, имеющие незавершенные объекты, не получат ни одной новой площадки, пока не закончат «хвосты». Мы заставим их повернуться к инвесторам и заказчикам.
