Кто будет командовать домом?

С ответом на этот вопрос жители многоквартирных домов должны определиться до 1 марта 2006 года

Фото Владимира ПОЛЯКОВА

«Вечерка» не так давно писала, что законодательство предоставляет россиянам право выбрать три возможных варианта по управлению имуществом дома: первый — подписывать со всеми жизнеобеспечивающими организациями ЖКХ договоры на обслуживание своей квартиры самостоятельно и справляться со всеми жилищно-коммунальными проблемами в одиночку; второй — ничего не делать и предоставить заниматься домом Управляющей компании, которая будет выбрана муниципальными властями по итогам конкурса; и третий — создать на базе своего многоквартирного дома Товарищество собственников жилья (ТСЖ), и тогда все хозяйственные вопросы, в том числе по оплате труда коммунальщиков, жители будут решать на общем собрании.

Однако сегодня мы обратим внимание читателей на наиболее важную и болезненную сферу — финансовую составляющую этих вариантов, поскольку именно здесь остается больше всего путаницы и неопределенности.

В первом случае, если гражданин решил остаться единоличником, и ему такая роскошь по карману, у него вряд ли возникнут какие-то существенные проблемы по услугам ЖКХ. Всего-навсего придется застраховать жилье, поставить стальную дверь, сигнализацию и несколько счетчиков — по учету тепла, электроэнергии, горячего и холодного водоснабжения. А также заплатить по полной стоимости за подводку телефона, телеантенны и прочие блага цивилизации. Думается, что таких людей с высоким уровнем доходов и отважившихся жить особняком в своей квартире-крепости наберется немного.

Третий вариант — создание Товарищества собственников жилья (ТСЖ) при всей своей привлекательности также имеет свои очевидные минусы. Первое и самое главное: для нормального функционирования ТСЖ необходима финансовая база, которая может быть сформирована только от платы за рекламу или аренду помещений в доме или придомовой территории. Во-вторых, нужен грамотный и авторитетный специалист ЖКХ, способный возглавить правление ТСЖ и найти общий язык как с жителями дома, так и со своими подчиненными. А также бухгалтер со знанием специфики ТСЖ. И третье — без инициативной группы и активности жителей дома нечего и думать о создании ТСЖ. Товарищество может работать только в условиях равных прав всех жителей, достигнутых соглашений и договоренностей между ними. И если ваш дом находится в аварийном состоянии, обветшала крыша, сгнили коммуникации, а из подвала парит который год, то жителям в этом случае вряд ли стоит замахиваться на ТСЖ. Вам никто и ни на что тогда не выделит денег.

Да, в некоторых регионах России муниципальные и региональные власти выделяют дотации новым ТСЖ с тем, чтобы они окрепли и встали на ноги. Однако в Новосибирске пока речь о такой поддержке не идет. Хотя с прошлого месяца в городе работает Центр поддержки ТСЖ, который будет заниматься информационным обеспечением, консультированием по юридическим и хозяйственным вопросам, а также подготовкой управленцев для товариществ.

Что же касается второго варианта, при котором имуществом дома будет владеть некая Управляющая компания (скорее всего, преобразованная из муниципальной ДЕЗ или ЖЭУ в частную), то он, в настоящее время, наиболее приемлем для большинства населения российских городов. Здесь схема такова: Управляющая компания договаривается об обслуживании жителей дома с коммунальными организациями, энергетиками, газовщиками, водоканальщиками. Но стоит ли долго рассуждать о высоком качестве услуг, если такая компания будет управлять 20–30 многоквартирными домами. Ничего с изменением юридического статуса коммунальной организации, конечно же, не изменится. Однако при таком раскладе горожане могут получить от муниципалитета через Управляющую компанию хоть какие-то деньги на ремонт и благоустройство своего дома. Ведь всем горожанам хорошо известно, что сейчас в Новосибирске действуют сразу несколько важнейших социальных программ — по ремонту подъездов, крыш, лифтового хозяйства, расселению людей из ветхого жилья и общежитий, благоустройству внутриквартальных территорий. Ежегодно из бюджета города на эти цели выделяются многомиллионные дотации и гранты. Город хорошеет, и, будем надеяться, деньги будут по-прежнему направляться в эту отрасль. Ведь рынка услуг ЖКХ как не было десять лет назад, так и нет. Благосостояние улучшилось не на много, и российская семья платит за жилкомуслуги более 25 процентов совокупного семейного дохода.

Таким образом, в ситуации, когда ТСЖ для многих жителей остается отдаленной перспективой, всесторонний контроль за работой Управляющих компаний должны взять на себя активисты ТОС — территориальных общественных самоуправлений, имеющие в Новосибирске богатый опыт в сфере ЖКХ. Именно жесткий конкурс и аудит, по которому будет выбираться компания, а также общественный учет будут гарантией того, что Управляющая компания не окажется сборищем жуликов и кидал, только и способных на то, чтобы брать кредиты, собирать с населения деньги и вкладывать их в личные дачи.

Пока же на федеральном уровне готовятся методические рекомендации и нормативно-правовая база, подкрепляющая Жилищный кодекс. Однако на многие вопросы, связанные с реформой, не могут ответить до сих пор даже опытные специалисты. Например, как должны определяться участки земли, принадлежащие дому и собственникам? Система городских дотаций скорее всего сохранится, но в каком размере? Как органы ТСЖ и Управляющих компаний будут устанавливать тарифы на свои услуги? Какова будет доля ответственности и взносов муниципалитета за свое жилье, находящееся в ТСЖ? Вопросов масса. И не удивительно, что уже идут разговоры о том, чтобы пересмотреть сроки введения ряда пунктов Жилищного кодекса и перенести их с 1 марта на более отдаленную перспективу. В частности, депутат Мосгордумы Дмитрий Катаев сказал на днях, что «ни люди, ни рынок еще не готовы».

В свою очередь министр регионального развития Владимир Яковлев отметил, что суть реформы не в том, чтобы подталкивать падающего, и не в том, чтобы плодить иждивенцев. «Государство не в праве надеяться на инициативность граждан без разъяснительной работы», — сказал он.

Собственникам на заметку

1. Изучите список имеющихся в городе Управляющих компаний (перечень оказываемых ими услуг, стоимость, наличие техники, квалификация персонала, возможности).

2. Изучите опыт домов, уже перешедших на новую систему управления, чтобы избежать их ошибок.

3. Обсудите с соседями цели и перспективы по управлению.

4. Порядок и размер оплаты согласовывают между собой Управляющая компания и собственники.

5. Составьте опись общего имущества многоквартирного дома, обсудите условия его хранения.

6. Проконсультируйтесь с юристом, каким образом составить договор, чтобы Управляющая компания не могла принимать решения, способные нанести ущерб собственникам.