Строительство застряло в земельных вопросах

Реализацию национального проекта «Доступное жилье» затрудняет законодательство, пришли к выводу участники конференции АСДГ

«Пока не разбюрократим систему выделения земли для строительства, — заявил недавно Владимир Путин, — о доступном жилье говорить не приходится». Недовольство президента вызвал факт практически повсеместного нарушения Земельного законодательства.

Для занимающего огромную площадь Новосибирска жизненно важна компактная застройка. Фото Владимира ПОЛЯКОВА

По закону с 1 октября прошлого года земельные участки должны предоставляться только на конкурсной основе — путем проведения торгов. Однако и в конце 2005-го, и в 2006-м муниципалитеты продолжают выделять землю прежним способом с предварительным согласованием строящегося объекта. Теперь наверху ломают головы, что делать с нарушителями, — то ли объявить получение участков незаконным, чтоб неповадно было дальше нарушать закон, то ли оставить все, как есть: изъятие площадок и новое их выделение с аукционов будет означать потерю времени, простои строителей, и вообще — неизвестно, чем закончится. Чтобы сформировать участки для аукциона, муниципалитет должен не только обеспечить их всей необходимой документацией, но и произвести снос, и построить инженерные коммуникации, взяв для этого банковский кредит. В программе «Жилище» для строительства и модернизации инженерных коммуникаций есть соответствующие подпрограммы, запланированы и средства. Что касается цифр, то с ними наверху, как всегда, полный порядок. В результате реализации подпрограмм в 2006 году в стране должно быть сдано 4,3 млн кв. метров жилья, а в 2010 уже 21 млн кв. метров. Но стройной система оказалась только на бумаге.

— «Живые деньги» на строительство инженерных коммуникаций государство выделять не планирует, только на условиях софинансирования — через государственную гарантию и субсидирование процентной ставки по банковским кредитам, — прокомментировал ситуацию заместитель директора направления «Реформа в сфере недвижимости» Фонда «Институт экономики города» Леонид Бандорин. — Однако до сих пор не определен сам механизм выделения таких кредитов. Трехлетний срок кредитования, а господдержка будет осуществляться только при этом условии, слишком короток. Проблему представляет и законодательная неурегулированность многих аспектов строительства.

«Решение задачи увеличения объемов строительства противоречит задаче развития Новосибирска в целом» — парадоксально, на первый взгляд, сформулировал свой взгляд на проблему начальник Главного управления строительства и архитектуры мэрии Валерий Арбатский. Впрочем, парадокс только кажущийся. Для занимающего огромную площадь Новосибирска жизненно важна компактная застройка, но на снос частного сектора внутри города у муниципалитета нет средств. Можно предоставить это застройщику, но какая гарантия, что взявшая на себя такой груз компания выиграет на аукционе? Положение о выделении земли только путем проведения аукционов просто толкает город расползаться дальше. «Градостроительный кодекс не допускает резервирования участков земли при отсутствии документов генерального планирования, — сказал еще об одной законодательной «подножке« для решения задач градостроительства Валерий Арбатский. — Работа над генпланом ведется поэтапно, и в срок, определенный законодателем, Новосибирск уложится. Но проблемы существуют сейчас, и решать их надо незамедлительно. Идет подготовка к строительству моста, для этого нужно резервировать территории, а мы это сделать не можем».

В соответствии с Градостроительным кодексом муниципальные образования должны иметь полный пакет градостроительной документации, в противном случае с 2010 года они не смогут выделять землю для строительства. Как и на какие деньги будут разрабатывать генплан небольшие города, абсолютно непонятно. Выходом могут быть целевые региональные программы по разработке генпланов, считает вице-президент АСДГ Роальд Бабун. Даже если вопрос с генпланами для небольших городков удастся решить, положение о выделении земли только с аукционов, по сути, перечеркивает здесь всякую возможность строительства, — поставил еще одну проблему директор Новосибирского городского фонда «Жилище» Павел Нефедов. «Денег на строительство инженерных коммуникаций у муниципалитетов нет. Но представим, что в той же Колывани, к примеру, муниципалитет залез в долги и построил сети. Кто этот участок у него купит? Частные дома там и сейчас строятся с «удобствами« во дворе и с выгребными ямами, а как площадка для многоэтажного строительства небольшие муниципальные образования строительные фирмы не привлекают. Система аукционов, приемлемая для больших городов с целым рядом оговорок, для малых городов совершенно не подходит. А в них, между прочим, живет половина населения страны. И строительство здесь сейчас практически не ведется. Если отменить для них аукционы, строительство в малых городах, возможно, заинтересовало бы строительные компании. Продажа земли с аукционов не предусматривает никаких льгот для индивидуальных застройщиков. Ветераны, бюджетники, многодетные семьи обязаны покупать землю на равных с другими условиях. И это тоже неправильно».

Все, что связано с землей, сегодня проблема. От процедуры сноса, которая до сих пор законодательно не урегулирована, до земельного налога. С этого года он рассчитывается из кадастровой стоимости земли, а это как минимум в 2–3 раза больше, чем прежде. Значит, надо ждать, что и постоянно растущая цена стройматериалов нынче включит еще одну составляющую. Бизнес не склонен нести бремя налога в одиночку, поэтому заплатит опять потребитель, тот самый, для которого государство так жаждет построить доступное жилье.

Остается только надеяться, что мнения участников прошедшей в Новосибирске конференции АСДГ услышат в Москве. Принятые рекомендации направлены на рассмотрение органов власти федерального уровня.