По данным Аналитического центра Авито Недвижимости, вторичный рынок жилья в городах-миллионниках отличается по структуре предложения в зависимости от времени активной застройки. В Москве крупнейший сегмент витрины составляют дома 2021–2026 годов постройки — 31%, в Санкт-Петербурге — объекты 2011–2020 годов с долей 29%. В региональных миллионниках структура зависит от особенностей локального жилого фонда: в Краснодаре, Ростове-на-Дону и Новосибирске заметную часть предложения формируют современные дома, а в Омске, Перми и Челябинске значимую роль сохраняют обновленные «брежневки» 1972–1991 годов.

Московский жилой фонд формировался несколькими волнами массового строительства. В структуре вторичного предложения представлены дома сталинской эпохи 1930–1955 годов, «хрущевки» 1956–1963 годов, ранние и обновленные «брежневки», дома постсоветского периода и современные объекты.

Наибольшая доля предложения на вторичном рынке Москвы приходится на дома 2021–2026 годов постройки — 31%. Это крупнейший сегмент витрины среди всех рассматриваемых периодов.

Больше всего обращений пользователей приходится на современные дома 2021-2026 годов постройки — 21%, а также обновленные «брежневки» 1972–1991 годов — также 21%. Такие квартиры расположены в сложившихся районах с привычной инфраструктурой, а их средняя стоимость квадратного метра остается ниже, чем у домов более поздних периодов постройки.

Годовая динамика интереса в Москве различается по сегментам. Рост интереса зафиксирован в домах сталинской эпохи 1930–1955 годов (+14%) и современных домах 2021–2026 годов (+2%). В то время как в остальных сегментах показатели скорректировались вниз на 6-14%.

Наиболее компактные квартиры на вторичном рынке Москвы представлены в ранних «брежневках» 1964–1971 годов — в среднем 39,7 кв. м. В «хрущевках» и обновленных «брежневках» средняя площадь составляет 49,6 и 47 кв. м соответственно. В домах 1992–2010 годов на витрине представлены наиболее просторные квартиры — в среднем 95,6 кв. м, в объектах 2011–2020 годов — 71,8 кв. м, в домах 2021–2026 годов — 65 кв. м.

Среди рассматриваемых периодов наиболее доступная средняя цена квадратного метра зафиксирована в обновленных «брежневках» 1972–1991 годов — 381,4 тыс. рублей. В ранних «брежневках» она составляет 402,8 тыс. рублей, в домах 2021–2026 годов — 568,8 тыс. рублей, а в домах 1992–2010 и 2011–2020 годов — 570,8 тыс. и 587,5 тыс. рублей соответственно.

В Санкт-Петербурге интерес к вторичному жилью в августе увеличился год к году во всех периодах застройки. Наиболее заметная динамика зафиксирована в домах 2021–2026 годов постройки — +25%. Интерес к объектам сталинской эпохи 1930–1955 годов вырос на 22%. При этом данный сегмент занимает около 4% всего спроса, поэтому на годовой показатель могла повлиять сравнительно невысокая база.

Основную часть предложения на вторичном рынке Санкт-Петербурга формируют современные дома 2011–2020 годов постройки — 29%, а также недавно сданные дома 2021–2026 годов — 27%. Интерес к этим периодам увеличился на 14% и 25% год к году соответственно.

Среди домов советского периода заметную роль сохраняют обновленные «брежневки» 1972–1991 годов. На них приходится 13% предложения и 17% обращений пользователей. Интерес к квартирам в таких домах вырос на 8% год к году. Более выраженная динамика отмечена в домах постсоветского периода 1992–2010 годов — +19% и ранних «брежневках» — +15%.

В Санкт-Петербурге наиболее компактные квартиры представлены в ранних «брежневках» 1964–1971 годов — в среднем 46 кв. м. В «хрущевках» средняя площадь составляет 52,9 кв. м, в обновленных «брежневках» — 52,5 кв. м. Наиболее просторные квартиры на витрине представлены в домах 1992–2010 годов — в среднем 77,9 кв. м. В современных домах 2011–2020 годов средняя площадь объекта составляет 53,8 кв. м, в домах 2021–2026 годов — 47,2 кв. м.

Самая доступная средняя цена квадратного метра среди рассматриваемых периодов зафиксирована в ранних «брежневках» 1964–1971 годов — 210,6 тыс. рублей. В обновленных «брежневках» она составляет 214,1 тыс. рублей, в домах 1992–2010 годов — 290,1 тыс. рублей, в объектах 2011–2020 годов — 304,4 тыс. рублей, а в недавно сданных домах — 346,4 тыс. рублей.

Региональные рынки вторичного жилья заметно различаются по времени активной застройки. В Краснодаре на дома, построенные в 2011–2026 годах, приходится 78% предложения: этому способствовали высокий объем строительства и инвестиционный интерес со стороны покупателей из разных регионов России. В Ростове-на-Дону доля таких объектов составляет 62%. В Новосибирске на дома 2011–2026 годов приходится 56% предложения: 30% витрины формируют объекты 2011–2020 годов, еще 26% — дома 2021–2026 годов. На эти сегменты приходится 25% и 19% обращений пользователей соответственно. Интерес к домам 2011–2020 годов вырос на 45% год к году, к объектам 2021–2026 годов — на 71%. Таким образом, в этих городах значительную часть витрины составляет жилье в современных домах.

При этом даже в городах с высокой долей современных объектов пользователи продолжают активно рассматривать жилье советского периода. В Краснодаре обновленные «брежневки» 1972–1991 годов занимают 7% предложения, но на них приходится 11% обращений пользователей. В Ростове-на-Дону на этот сегмент приходится 16% витрины и 21% интереса. В Екатеринбурге обновленные «брежневки» формируют 19% предложения и 23% обращений. При этом обновленные «брежневки» в Новосибирске сохраняют заметную востребованность. На дома 1972–1991 годов приходится 14% предложения и 18% обращений пользователей, а интерес к ним за год вырос на 39%. Это показывает, что квартиры в сформировавшихся районах продолжают занимать заметное место в структуре пользовательского интереса.

В Омске, Перми и Челябинске обновленные «брежневки» остаются крупнейшим сегментом вторичного предложения. На них приходится 32% витрины в Омске, 23% — в Перми и 21% — в Челябинске. В Омске такие дома также лидируют по доле обращений пользователей среди всех миллионников — 29%. При этом на рынках этих городов представлены и современные варианты: доля домов 2021–2026 годов составляет 10% в Омске, 17% в Перми и 15% в Челябинске.

На большинстве региональных рынков наиболее доступные по цене квадратного метра варианты представлены в домах советских периодов застройки, однако конкретный период различается. В Перми — в «хрущевках» 1956–1963 годов, 107,6 тыс. рублей, в Челябинске — в домах сталинской эпохи, 89,5 тыс. рублей, в Ростове-на-Дону — в обновленных «брежневках», 110,3 тыс. рублей. Средняя площадь квартир в этих сегментах составляет 43,4 кв. м в Перми, 61,1 кв. м в Челябинске и 48,4 кв. м в Ростове-на-Дону. Именно обновленные «брежневки» остаются наиболее доступным сегментом вторичного рынка Новосибирска среди рассматриваемых периодов застройки: средняя цена квадратного метра составляет 116,9 тыс. рублей, а средняя площадь квартиры — 49,4 кв. м. Для сравнения, в домах 2011–2020 годов квадратный метр стоит в среднем 148,6 тыс. рублей, в объектах 2021–2026 годов — 157,8 тыс. рублей.

«Интерес покупателей к вторичному жилью продолжает расти: количество заключенных договоров купли-продажи^[2] увеличилось на 21% год к году по итогам 8 месяцев 2026 года. На этом фоне пользователи активнее рассматривают квартиры разных периодов застройки, сопоставляя не только цену и площадь, но и планировки, инфраструктуру районов и особенности архитектуры. В этих условиях роль риелтора выходит за рамки сопровождения сделки: он помогает сопоставить характеристики дома и квартиры с задачами конкретной семьи, а также увидеть нюансы объектов и инфраструктуры, часто известные только профессионалам», — прокомментировал Сергей Ерёмкин, управляющий директор направления вторичной и загородной недвижимости Авито Недвижимости.

[1] В исследования попали объявления о продаже квартир в домах, год постройки которых указан в диапазоне с 1930 по 2026 год.

[2] По данным Роскадастра