Три года подряд инвестиции в строительство падают, заявляют ключевые игроки в строительной сфере. Но по итогам 2016 года в Новосибирской области сдано в эксплуатацию два миллиона 209 тысяч квадратных метров жилья. При этом на 19% сокращаются объемы инвестиций в основной капитал строительных компаний. Изменения в закон о долевом строительстве могут негативно отразиться на развитии строительного рынка в регионе. Об этом напомнил президент СРО НП «Строители Сибирского региона» Александр Савельев:
- Говорить сейчас о каких-то светлых перспективах строительства я бы не стал, - сказал Александр Савельев. – Сегодня мы принимаем закон, который посвящен вопросам защиты интересов дольщиков. А завтра будем принимать законы в защиту интересов застройщиков. Нам придется охранять застройщиков, которых может больше не остаться. А кто будет строить? Застройщики вносят существенный вклад в экономику Новосибирской области. Это налоги, и если рассматривать валовой региональный продукт, то это около пяти-шести миллиардов рублей ежегодных поступлений от деятельности строительных компаний.
Не только в Новосибирской области, но и по всей стране, строительный рынок развивается за счет частных инвесторов. Более 80% инвестиций составляют привлеченные денежные средства дольщиков на стадии строительства новостроек.
Некоторые нормы Федерального закона №304 уже вступили в силу с первого января 2017 года (закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» – прим. ред.).
В Новосибирской области сейчас 53 проблемных объекта. Фото Аркадия Уварова
- Одна из наиболее обсуждаемых тем – новые требования к объему уставного капитала строительных компаний, - сообщила член общественного совета Госстройнадзора Новосибирской области, эксперт в сфере долевого строительства Лариса Гильмутдинова. - Эта норма заработает с первого июля 2017 года. Конечно, это дополнительное материальное обременение для застройщиков. Минимальный уставный капитал теперь должен составлять 2,5 миллиона рублей - в том случае, если речь идет о строительстве объекта площадью до 1,5 тысяч квадратных метров. Далее, в зависимости от увеличения строящихся площадей объекта, увеличивается и сумма уставного капитала. Самая большая сумма – 1,5 миллиарда рублей, если застройщик ведет строительство объекта площадью свыше 500 тысяч квадратных метров.
Напомним, что размер уставного капитала в строительной сфере остался прежним – десять тысяч рублей. Однако, если компания планирует вести деятельность как застройщик в формате долевого строительства, то минимальный размер уставного капитала c первого июля 2017 года должен составлять не менее 2,5 миллионов рублей.
По мнению экспертов, вряд ли заработает еще одна новая норма закона «Об участии в долевом строительстве», которая касается счетов «эскроу».
(эскроу-счет (escrow account) предназначен для временного хранения денежных средств до момента осуществления выплаты по операциям с недвижимостью, - прим. ред.). Эта норма вступает в силу с первого июля 2017 года.
- Схема такая: при предоставлении банком кредита, застройщик заключает с банком соглашение о том, что денежные средства участников долевого строительства будут привлекаться на счета «эскроу» – это своеобразный аналог аккредитивных счетов, - рассказывает Лариса Гильмутдинова. - На этих счетах будут накапливаться денежные средства граждан, и использовать их застройщик может (в том числе, рассчитаться за кредит) только после ввода объекта в эксплуатацию и передачи его участникам долевого строительства. В связи с этим возникает вопрос о возможности правоприменения этих норм на практике. Эта норма защищает участников долевого строительства, но отражает интересы участников строительного рынка, особенно в нынешних условиях.
Еще одно нововведение - создание компенсационного фонда. Полное название: «Фонд защиты прав граждан, участников долевого строительства».
- Размер компенсационного фонда может, по оценкам специалистов, составлять около 35 миллиардов рублей, - предполагает Александр Савельев. – А общий объем рынка долевого участия в строительстве составляет в России полтора-два триллиона рублей. При этом мы говорим только о защите прав новых случаев обманутых дольщиков. То есть, этот Фонд не предусмотрен для решении проблем старых долгостроев. Напомню, что в Новосибирской области сейчас 53 проблемных объекта (в Новосибирске - 47) и около 1,5 тысяч обманутых дольщиков. Но даже если разделить 35 млрд рублей на 66 регионов РФ, где есть обманутые дольщики, то получится примерно по 500 миллионов рублей на каждый проблемный субъект федерации. У нас порой только для решения проблемы одного долгостроя необходима сумма от 300 миллионов рублей и выше.
Участники пресс-конференции предположили, что на уровне законодательства делается все для того, чтобы застройщики ушли от схемы привлечения денежных средств дольщиков на стадии строительства и продавали преимущественно готовое жилье.
Однако сейчас строительная отрасль не в состоянии перейти на такой формат продажи объектов.
- В целом Новосибирская область к этому не готова, у нас только две-три строительные компании могут себе это позволить, - отметил независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев.
По мнению экспертов, участников пресс-конференции, изменения в закон о долевом строительстве сильно осложнят деятельность застройщиков по привлечению средств и могут привести к существенному сокращению рынка.