Дом, которому скоро 70 лет, ни разу капитально не ремонтировался. Правда, фасад подкрашен. Но что самое замечательное — относительная близость к станции метро. Жить бы да жить, но вот беда: через пару лет дом признали аварийным. Здание, построенное в 1953 году из шлакоблоков, несколько раз подтоплялось и даже было исключено из региональной программы капремонта по причине износа более 70 процентов.
Сейчас обитателям двухподъездной двухэтажки с роскошной планировкой, высокими потолками и рассыпающимися стенами предлагают выехать в маневренный фонд, где они и будут дожидаться лучших времен. Человек с головой влез в кредит, обрек себя на многолетние выплаты, а квартиры нет...
Если дом в возрасте
Специалисты банка и страховой компании вполне могли бы предостеречь заемщика и не выдавать ипотечный кредит на ветхое жилье, как бы их ни уговаривали. Так считает аналитик рынка недвижимости — исполнительный директор девелоперской компании Rolband & Partners Александр Астахов.
— Сложно понять, обладал ли покупатель должной квалификацией, чтобы оценить состояние дома, но данной квалификацией должны были обладать менеджер, оценщик банка и страховщик. Выдавая ипотеку, банк, как правило, требует застраховать собственность и приглашает технических специалистов, оценщиков. Они должны были понимать, какое имущество берут в залог, — напоминает Александр Астахов.
Однако, чтобы выяснить степень ответственности специалистов, нужно внимательно изучать документы. В частности, страховой договор, предусматривающий определенный набор рисков. К ним относятся пожар, затопление, взрыв и прочее.
— Есть такой вид риска, как конструктивные дефекты, но он предполагает наступление событие, о котором не могло быть известно заранее ни заемщику, ни банку, — комментирует Елена Гончарова, главный специалист отдела по работе с банками ООО «Страховая компания «Согласие». — В данном случае мы наблюдаем естественный ход событий: дом разрушается от старости. Вероятно, человек видел, что он приобретает, когда заказывал отчет об оценке имущества. В отчете указаны год постройки, материал стен, степень физического износа здания, поэтому вряд ли ветхость дома можно считать страховым случаем. Как бы то ни было, нужно провести переговоры с банком на предмет уменьшения ипотеки. Необходимо обратиться в страховую компанию, чтобы эксперт выехал, осмотрел имущество и определил наличие страхового случая.
Чудес не бывает
Можно ли спастись от ипотечных выплат, написав заявление об отказе от приобретенной квартиры в пользу банка? По мнению юриста, освободить заемщика от ипотечных взносов целиком и полностью практически нереально: таких чудес не бывает. Возврат квартиры — далеко не выход.
— Если ипотека выдается на многие годы, за это время человек выплачивает стоимость квартиры несколько раз, — напоминает Павел Яровой, председатель коллегии адвокатов «Форум». — В принципе, банк вправе потребовать взыскания всех денег с процентами по ипотечному договору сверх стоимости квартиры. Как вариант выхода из ситуации — можно поставить вопрос о расторжении договора по форс-мажорным обстоятельствам. Ведь на тот момент, когда человек приобретал дом, он не знал, что здание аварийное. Согласно статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут из-за существенного изменения обстоятельств. Если бы покупатель мог предвидеть эти изменения, он либо вообще не стал бы заключать договор, либо заключил на совершенно других условиях. Нужно обращаться в суд, расторгать договор купли-продажи, взыскивать деньги с продавца, возвращать ему квартиру, расторгать договор с банком, доказывать, что искренне заблуждался и не знал, что дом аварийный. Жестких однозначных решений здесь не существует, в ситуации надо разбираться конкретно.
Перспектива просматривается
Впрочем, не все так безнадежно, как кажется. Когда аварийный дом снесут, расселенным предоставят новые квартиры. Поменяв адрес в очередной раз, бывший владелец ветхих хором продолжит выплаты по ипотечному кредиту. Другое дело, что новое жилье может не устроить по целому ряду параметров, например по месту расположения. Ведь территория мегаполиса, в границах которого власти обязаны предоставлять «квадраты» расселяемым новосибирцам, огромна. Поселиться в квартире скромной планировки в доме на окраине не очень заманчиво. Тем не менее перспективы просматриваются, и пользователь ипотеки не останется без крыши над головой. Но важно помнить: сроки новоселья должны быть четко оговорены.
— Подписывая соглашение с муниципалитетом о выселении в маневренный фонд, нужно проследить, чтобы в документах было указано, когда именно людям предоставят новое жилье и, самое главное, в рамках какой программы, — подчеркивает Сергей Аверьяскин, руководитель регионального центра общественного контроля в сфере жилищно-коммунального хозяйства Новосибирской области НП «ЖКХ. Контроль-Новосибирск». — Это очень важный момент, ведь иначе в маневренном фонде можно остаться надолго или даже пожизненно.
От кого ждать подвоха?
Покупая жилье и оформляя ипотеку, необходимо уточнять состояние недвижимости заранее, «на пороге». По словам Сергея Аверьяскина, в первую очередь следует обратиться в управляющую организацию и ознакомиться с техническим паспортом дома. Есть смысл также пообщаться с местными жителями, которые прекрасно знают все недостатки своего многоквартирника, его слабые места.
Хотя и тут есть подвох: жильцы, мечтающие продать за хорошие деньги квартиры в ветхом доме (чтобы потом купить жилье в этом же районе), вряд ли станут раскрывать карты, а поспешат уверить, что дом — просто картинка. Посредник от агентства недвижимости — лицо, заинтересованное получить вознаграждение от продавца. В ловушку легко попадут те, кто приехал в Новосибирск сравнительно недавно, кто не знает особенностей: где и что намечено сносить в ближайшее время. Впрочем, список домов, которые будут исключены из программы капремонта и отправлены под снос, растет.
Нам подсказали: можно выйти на сайт «Реформа ЖКХ», набрать адрес дома и выяснить его техническое состояние. Увы, набрав адреса по списку домов явно проблемных, разваливающихся чуть не на глазах, мы не нашли там предостерегающих характеристик. Данных либо нет, либо они устарели. Хотя, если внимательно изучить такие разделы сайта, как «Паспорт» или «Управление», все-таки можно найти немало интересных сведений. Например, узнать, в каком году был построен многоквартирник, производился ли там в обозримом прошлом капремонт, известна ли степень фактического износа. Кроме того, можно обратиться к поисковым системам Интернета и проверить, упоминался ли ваш дом в СМИ, что пишут о нем на сайте Государственной жилищной инспекции Новосибирской области и в прочих источниках.
С января 2017 года развернет работу государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства «ГИС ЖКХ» (www.dom.gosuslugi.ru). Новый портал будет содержать данные об управляющих компаниях и ТСЖ России. Есть надежда, что сайт поможет гражданам, которые хотят приобрести жилье.
Опубликовано в газете «Советская Сибирь» №48 от 30 ноября 2016 года
