Кризис росту не помеха
Согласно данным регионального минстроя по объемам ввода жилья в Новосибирской области, за 11 месяцев 2021 года было сдано 1 838 261 кв метров жилья, из которых подавляющее большинство квартир было сдано в многоквартирных домах (МКД) – 1,38 млн кв. м. что на 5% больше чем в прошлом году. В секторе индивидуальных домов (ИЖС) было сдано 680 923 кв метров жилья.
Как отмечают эксперты рынка, даже не смотря на резкий скачек цен строительных материалов, произошедший весной нынешнего года, темпы развития строительной отрасли региона не просто достигли допандемийного уровня, но превысили его. Объем строительных работ, по данным на начало декабря, составил 110,4%, по отношению к аналогичному периоду прошлого года.
«Жилищное строительство идет темпами выше, чем в прошлом году. В 2020 году ввели в строй 1 млн 970 тыс квадратных метров нового жилья, значительно опередив все регионы Сибири и Дальнего востока», - отметил губернатор Андрей Травников в ходе специального выпуска на канале «Вести –Новосибирск». Также по словам главы региона есть основания ожидать, что в 2021 году будет поставлен новый рекорд по вводу жилья, строители перешагнут отметку в 2 млн квадратных метров жилья.
Размер и район имеют значение
Цена квадратного метра, показала активный рост в первом полугодии 2021 года. Согласно данным различных аналитических площадок рост составлял от 20 до 30% в зависимости от площади квартиры. Решающими факторами стали: ажиотажный спрос на фоне резкого роста цен на строительные материалы, и действовавшая на тот момент ипотечная программа с господдержкой со ставкой 6,5%.
Согласно данным регионального минстроя рост средней цены на квадратный метр в сравнении с IV кварталом 2020 года рост на первичном рынке составил 135% (то есть цена квадратного метра в новостройках выросла на 35%).
Согласно данным Новосибирскстата, средняя цена 1 кв метра на первичном рынке жилья в регионе по итогам III квартала 2021 года составила 72 196,32 рублей.
Аналитики рынка недвижимости дают еще более точные данные по стоимости жилья в Новосибирске, по мнению экспертов на разнице цены сказывается и район города, и типология квартиры.
Так, по данным аналитической платформы «ДеКарт Онлайн» Корпорации ЁЛКА самый дорогой квадратный метр в квартирах студиях на первичном рынке – средняя стоимость в 2021 году составила 100 тыс. рублей, стоимость квадратного метра в однокомнатных квартирах составила 92 тыс. рублей.
Существенная разница в цене квадратного метра, отмечается экспертами и в отношении того, в каком районе города размещается квартира. Самые дорогие квартиры по стоимости квадратного метра согласно данных АН «Квадротека», в декабре 2021 г. в Железнодорожном и Центральном районах цена квадратного метра составила 111 тыс рублей и 109 тыс. рублей соответственно. Самая не высокая цена фиксируется в Кировском и Ленинском районах города - 67 000 и 74 000 рублей за квадратный метр.
Предпочтения на квартиры меняются
В прошедшем году эксперты отметили изменение потребительских предпочтений - снижение интереса к студиям и рост покупок двух и трех комнатных квартир. Кроме этого все чаще люди стали обращать внимание на комфорт общественных пространств жилых комплексов.
«В 2021 году по-прежнему в Новосибирске самым высоким спросом пользуются студии. Если говорить о спросе, то студии на первом месте, одно- и двухкомнатные квартиры – на втором. Трешки – на третьем», - сообщила VN. RU директор исследовательской компании RID Analytics Елена Ермолаева.
По ее словам, картину спроса хорошо демонстрируют данные о продажах квартир в новостройках: «На данный момент непроданных студий в строящихся домах осталось 35% от общего количества квартир. А, например, многокомнатных квартир (4+) осталось 56%».
Статистика по продажам ряда крупных новосибирских агентств недвижимости так же подтверждает стабильный спрос на недорогое жилье.
«Любая статистика покажет — больше продается то, что дешевле. Сейчас люди покупают то, на что у них есть деньги, - сообщил VN.RU директор офиса АН «Жилфонд» (на Красном проспекте) Азат Ибрагимов. - В 2021 году был высокий спрос на 2- и 3-х комнатные квартиры, потому что были низкие ипотечные ставки. Но сейчас ставки поднимаются, значит, спрос на такие квартиры будет уменьшаться».
При этом Азат Ибрагимов отмечает - сейчас застройщики стали меньше строить студий, и на вторичном рынке они продаются, как начальный стартовый капитал. Покупательские предпочтения смещаются в сторону полноценного жилья.
Тренд на квартиры для жизни
Тренд смены потребительских предпочтений, наметившийся в 2021, по мнению ряда экспертов будет только усиливаться, это в свою очередь заставит застройщиков перестроить свои бизнес процессы и по-другому подходить к планированию жилых комплексов - более сбалансированно подходить к объемам строящегося жилья и тщательнее прорабатывать квартирографию.
«Нужно строить то, что будет потреблять покупатель и если этим пренебрегать, то это может привести к фатальным ошибкам и негативно сказаться на доходности проекта» считает председатель совета директоров Корпорации ЁЛКА Кирилл Ивантеев.
По его мнению, не стоит гнаться за сверхприбылью, целесообразней строить исходя из текущего спроса, если в текущей локации не требуется больше определенного объема квадратных метров, то стоит построить именно столько.
На основе данных о продажах в своих проектах, г-н Ивантеев также отмечает изменение потребительских предпочтений и существенный рост спроса на 2х и 3х комнатные квартиры.
«Демография у нас сегодня изменилась. Созданы семьи и в семьях родились дети, и люди для себя отчетливо понимают, что однокомнатной квартиры им будет мало. Важно строить то, на что есть спрос и не нужно создавать избытки, которые ложатся тяжелым бременем на компанию».
Как считают эксперты Корпорации ЁЛКА, строить по прежним моделям будет все сложнее, необходимо более тщательный и точный анализ ситуации на рынке, застройщикам необходимо активней работать с «большими данными».
«Мы сегодня строим за деньги банка и это дополнительная финансовая нагрузка и задача в том, чтобы на остатках квартир не оставалось» - делится Кирилл Ивантеев - «Мы видим текущий спрос и отложенный спрос и на основании этих данных проектируем жилой комплекс».
Что будет с ценой на квартиры в 2022 году
В период развития пандемии COVID-19 в 2020 государством были предприняты беспрецедентные меры поддержки строительной отрасли и одновременно поддержка покупательской способности за счет запуска программы ипотеки с господдержкой, ставка по которой составляла 6,5%. Однако уже в 2021 году программа потребовала пересмотра – рынок начал «перегреваться», в этот период цена квадратного метра резко выросла. После пересмотра ипотечной программы с господдержкой ставка выросла до 7%, но акцент был смещен на семьи с детьми.
«Проценты по ипотечному кредитованию несколько увеличиваются: в первом полугодии процент в среднем был 7, сегодня 7,77%. Пока не наблюдаем особого спада спроса на покупку жилья», - отметил вице-мэр Алексей Кондратьев. К началу декабря в Новосибирске заключено 38 тысяч договоров ипотечного кредитования – это на 25% больше к аналогичному показателю 2020 года.
Однако по мнению, большинства экспертов в существующих условиях ожидать снижения цены не стоит. Ключевым фактором безусловно является действия ЦБ РФ по управлению ключевой ставкой, сейчас она составляет 8,5%, и прогноз, экспертного сообщества, что средняя ставка по ипотеке вернется к двузначному значению превысит 10% барьер.
«Вероятнее всего, цены на новостройки не снизятся» - считает независимый эксперт рынка недвижимости Сергей Николаев «Сейчас стоимость квартир в новостройках находится на пике, но не стоит ждать, что в 2022 году цены обвалятся – они стабилизируются».
В этих условиях для того чтобы сохранить спрос на новостройки и избежать перекоса в сторону дешевого малоформатного жилья, необходим очередное обновление ипотечной программы, уверен
директор по управлению проектами и инвестициями Корпорации ЁЛКА Максим Марков. Необходимо внедрять стимулы для строительства многокомнатных квартир. Это позволит выполнить и поручение президента Владимира Путина по увеличению объема ввода жилья, и что не менее важно, повысить качество жизни людей.
