Плохой хозяин платит дважды

Текущий ремонт жилья: в поисках прописных истин и экономичных решений

Содержание жилья требует постоянных расходов. И забота эта — в первую очередь его собственников, то есть нас с вами. Причем поддерживать в порядке свой дом означает не только наводить порядок в квартире, но и во всем доме в буквальном смысле слова. Вы как собственник наравне со всеми своими соседями должны платить за содержание крыши, подвала, подъезда и общедомовых коммуникаций, придомовой территории в размерах, пропорциональных квадратным метрам вашей жилой площади. Поэтому прохудившаяся крыша не может быть проблемой только тех, кто живет на верхнем этаже, а парящий подвал — тех, кто живет на первом. А за замену лифта, если так решит общее собрание жильцов дома, платить должны в том числе и жильцы первых этажей, даже те, кто лифтом не пользуется.

Что считается общим?
Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат помещения, которые не являются частями квартир и предназначены для обслуживания жильцов. Общая собственность — механическое, электрическое и сантехническое оборудование, обслуживающее более одного помещения. Кроме того, в общую собственность входят крыша дома и придомовая территория — земельный участок, на котором располагаются цветочные клумбы, газоны, спортивные площадки, игровые комплексы и так далее.

Чтобы жизнь в доме была комфортной и безопасной, «слабые звенья» нужно укреплять вовремя. Текущий ремонт — это устранение повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов. В том числе побелка потолков, покраска стен, обновление каких-либо участков коммуникаций.

Как часто нужно проводить ремонтные работы? Их периодичность зависит от многих факторов. Например, от вида и степени износа здания или от климатических условий, в которых мы проживаем. Постановление Госстроя № 170 рекомендует организовывать работы каждые 3 — 5 лет, поэтому текущий ремонт — явление фактически постоянное: порядок в доме поддерживается в соответствии с планом, и одни преобразования плавно перетекают в другие.

Подводные камни
Значительная часть работ по содержанию жилья должна проводиться в обязательном порядке — вне зависимости от того, прописаны эти работы в договоре управления многоквартирным домом или нет. Мало того, есть определенные виды работ, которые должны выполняться даже в том случае, если дом находится в аварийном состоянии. Конечно, вернуть молодость ветхой лачуге невозможно, однако содержать жилье в соответствии с элементарными требованиями безопасности — обязанность, которую никто не отменял.

Если управляющая компания, заключая договор с собственниками, не определила точный размер оплаты, необходимой для нормального содержания дома, и если обязательства, которые взяли на себя управленцы, не выполняются, это является правонарушением. Ответственность за него предусмотрена статьей 7.22 Кодекса об административных правонарушениях РФ. Если вина доказана, на должностных лиц накладывается штраф в размере 4 — 5 тысяч рублей, а на юридических лиц — в размере 40 — 50 тысяч.

Если дом находится в проблемном состоянии, а жильцы отказываются финансировать ремонт, управляющая компания столкнется с большими проблемами.

— Наша обязанность — вовремя проводить техосмотры и предоставлять собственникам достоверную информацию о том, в каком состоянии находится их имущество, — поясняет Андрей Харланов, заместитель гендиректора УК «СПАС-Дом». — Специалисты составляют смету, обосновывают расходы и сообщают гражданам, сколько нужно заплатить, чтобы провести ремонт. Если нарушения в техническом состоянии дома представляют угрозу здоровью и безопасности людей, ремонт должен быть выполнен немедленно по предписанию государственных надзорных органов. Поэтому если жильцы отказываются платить, управляющая компания может обратиться в службу государственной жилищной инспекции. Получив заключение экспертов, УК проводит ремонт, уже не согласовывая его с собственниками, а затраченные суммы предоставляет жильцам к оплате отдельной строкой.

Особый случай — проведение текущего ремонта в многоквартирных домах, где форма управления не выбрана. Эти дома обслуживаются по муниципальному тарифу.

Действуем поэтапно
Первая ступень организации текущего ремонта — общий осмотр здания от крыши до подвала. Специалисты составляют дефектную ведомость и отдают ее на подпись собственникам жилья. Следующий этап — оформление сметы ремонтных работ на основании дефектной ведомости.
Наконец, собственники квартир проводят общее собрание, утверждают смету и принимают окончательное решение: быть или не быть текущему ремонту. В соответствии с Жилищным кодексом России, если собственники не менее 50 процентов площадей многоквартирного дома проголосовали за, положительное решение о начале текущего ремонта считается принятым.

Когда ремонт приблизится к концу, создается приемная комиссия с участием хозяев дома и управляющей организации. Члены комиссии оценивают качество ремонта и выносят окончательный вердикт.

Финансовые мели
Как быть, если финансовые возможности людей ограничены и текущий ремонт оказывается не по карману? Жители областного центра могут рассчитывать на муниципальную поддержку. Татьяна Дорошкова, исполняющая обязанности начальника отдела инженерной инфраструктуры министерства строительства и ЖКХ Новосибирской области, поясняет:

— На территории Новосибирска действует постановление мэрии от 23 мая 2012 года № 4878 «Об утверждении порядка предоставления из бюджета города субсидий на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме». В соответствии с этим постановлением управляющим организациям предоставляется субсидия на оказание услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, включая разработку технического заключения и проектно-сметной документации. Другими муниципальными образованиями Новосибирской области этот вид поддержки не предусмотрен.

Впрочем, если многоквартирный дом на территории, к примеру, Болотного или Искитима попадает в программу капитального ремонта, это становится хорошим подспорьем и решает целый комплекс проблем — в том числе таких, с которыми пришлось бы воевать долго и упорно, проводя текущие ремонты из года в год.

Управляющая организация, по словам Андрея Харланова, обычно идет на компромисс и помогает отыскать максимально экономичное решение. К примеру, в части выбора качественных, но недорогих материалов и технологий. К тому же кому, как не управляющей компании, знать, какие программы государственной поддержки действуют и как ими воспользоваться конкретному многоквартирному дому.

Хороший способ «выкроить» деньги на ремонт — сэкономить на чем-нибудь менее обязательном. Хотя дешевый ремонт редко бывает оперативным, такой способ организации все-таки выгоден и жильцам, и управляющей компании, над которой больше не нависает домоклов меч штрафных санкций.
Таким образом, хороший хозяин, понимающий, что его дом не заканчивается за порогом его квартиры, при желании всегда может найти оптимальные варианты оплаты ремонта жилья, избежать подводных камней и не угодить на финансовые мели.

КСТАТИ
В октябре новосибирцы начали платить за жилищно-коммунальные услуги по-новому и по новым расценкам. С сентября произошло увеличение платы за услуги ЖКХ, это мероприятие плановое, как сообщили в департаменте по тарифам Новосибирской области, рост тарифов в среднем не превышает размер инфляции.

Кроме того, вступили в силу правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах, которые требуют от граждан как более рачительного отношения к энерго- и водоресурсам, так и более активного участия в управлении расходами на содержание и ремонт общедомового имущества. Потому что платить из собственного кармана придется в том числе и за ту воду, которая утекает из дырявой трубы в подвале.

Теперь потребитель услуг ЖКХ независимо от выбранного способа управления многоквартирным домом отдельно платит за услуги, предоставляемые ему непосредственно в квартире (или нежилом помещении), и отдельно — за коммунальные услуги на общедомовые нужды. В том числе и за отопление там, где еще нет общедомовых приборов учета.

Стоимость услуг управляющих компаний и ТСЖ в каждом доме индивидуальна — тариф утверждается на общем собрании собственников жилья или членов ТСЖ. И жильцы вправе как снизить тариф, так и перераспределить средства на другие неотложные нужды. Допустим, на утепление тепловых коммуникаций в подвале, чтобы устранить теплопотери и, следовательно, снизить расходы и суммы в квитках в графе общедомовых нужд.