Ничего личного — только бизнес

Муниципалитет, бизнес и жители города пытаются соблюсти баланс интересов

Когда у застройщика есть все необходимые разрешения, тогда он может многое. Например, лишить детской площадки жильцов окрестных домов. Вернее, очень сильно сократить ее площадь. Есть ли шанс аннулировать соглашения муниципалитета с застройщиком, если, по мнению жителей, стройка нарушает их права? В Новосибирске подобные факты становятся предметом судебных разбирательств.

Разбор полетов на Высоцкого
Недавно состоялся пикет, организованный жителями дома № 39/3 по улице Высоцкого. В защиту свободного доступа к детской площадке было собрано почти 300 подписей его участников. Жильцы обращались во все возможные инстанции: в прокуратуру, в районную администрацию и муниципалитет.

Причина конфликта — муниципалитет передал компании-застройщику в аренду участок земли, на котором находится детская площадка десятиэтажного шестиподъездного дома № 39/3 по улице Высоцкого. Все разрешения и документы на стройку оформлены надлежащим образом.

Теперь эта земля станет придомовой территорией строящейся по соседству 18-этажки. На ней будет новый детский городок, но… за забором и лишь для жителей новостройки. Как гласит ответ мэрии, «…администрацией района было предложено использовать детскую площадку, размещаемую на территории ООО ИСК «Дом-Строй», совместно с жителями дома № 39/3 по улице Высоцкого. От данного предложения застройщик отказался».

В качестве компенсации компания предложила за свой счет благоустроить оставшуюся территорию, по кадастровому плану примерно треть того участка, которым пользовался 191-квартирный дом № 39/3. По словам организатора инициативной группы Ирины Дорожковой, жильцы в благоустройстве не нуждаются, а хотят, чтобы дети по-прежнему играли на этой детской площадке, для которой, кстати, уже заказан детский игровой городок. Вот только ставить его будет некуда.

— Сейчас мы выясняем, сколько квадратных метров на самом деле составляет наша придомовая территория, — говорит Ирина Дорожкова. — Кроме того, мы заказали расчет в проектно-технологическом бюро, чтобы выяснить нормативы. Выяснилось, что на каждого ребенка, проживающего в доме, должно приходиться 0,7 метра детской площадки. На взрослого — 0,1 метра, территория для хозяйственных нужд не должна быть меньше 0,3 метра на человека, а для занятий спортом — 2 метра. Существуют нормативы и на количество парковочных мест.

Вооружившись аргументами в свою пользу, граждане намерены обратиться в суд.

Закон и рассудок
Закон обратной силы не имеет. Разрешения на строительство или договоры аренды на земельные участки, выданные и заключенные до введения ограничений на так называемую точечную застройку, могут «выстрелить» в любой момент. Практика решений подобных конфликтных ситуаций есть.

Напомним, в 2011 году разгорелся конфликт на улице Сиреневой в Советском районе города Новосибирска. Жильцы двух девятиэтажек протестовали против строительства на их придомовой территории нескольких шестнадцатиэтажных зданий. Застройка велась по той же схеме — все разрешения муниципалитета были получены. Суд приостановил стройку, и стороны смогли прийти к соглашению — место строительства второй высотки было перенесено.

В том же году жильцы домов № 3 и 5 на улице Широкой начали протестовать против попытки возвести в их дворе торговый центр. Суд приостановил стройку, а в январе текущего года наконец вынес решение. В иске было отказано, поскольку земельные участки не были сформированы и поставлены на кадастровый учет. Но застройщик, ООО «Стройинвестпроект», строительство все же прекратил, расторгнув договор с муниципалитетом.

КОММЕНТАРИЙ
Елена ГАПАНОВИЧ, ведущий юрисконсульт ООО «Инвестиционно-строительная компания «Дом-Строй»:
— Земельный участок, на котором ведется строительство, был передан мэрией города Новосибирска застройщику по договору аренды в ноябре 2006 года. Арендная плата за пользование этим участком оплачивалась муниципалитету в течение семи лет.

В настоящее время первый дом из трех зданий жилого комплекса находится на стадии ввода в эксплуатацию и передачи квартир участникам долевого строительства. Во втором доме квартиры распроданы по договору долевого участия, аналогичная ситуация сложилась по третьему дому жилого комплекса.

Согласно положениям статьи № 13 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома и иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом.

Как следствие, застройщиком какие-либо действия с предметом залога, в данном случае — земельным участком, самостоятельно осуществляться не могут. Решения принимаются с согласия и на основании общего собрания собственников жилого комплекса.