В поисках рыночного равновесия

Какую сумму считать справедливым вознаграждением собственникам жилого дома за аренду общего имущества?

Размещать рекламные конструкции на жилых зданиях в Новосибирске разрешено. Но общие для всех участников рынка правила игры до сих пор не выработаны.

Так, на этой неделе управление Федеральной антимонопольной службы по Новосибирской области признало ТСЖ «Уют» нарушившим законодательство о защите конкуренции. По мнению УФАС, оно «выразилось в установлении необоснованной, несоразмерной, дифференцированной платы» за предоставление «части общей собственности во временное... пользование для размещения рекламных конструкций/вывесок». Иными словами, владельцев коммерческой собственности, занимающих первый этаж здания и подавших жалобу антимонопольщикам, не устроила сумма, которую большая часть собственников многоквартирного дома на улице Кирова, 27 сочла справедливой.

— Для того чтобы установить плату за размещение рекламы на фасаде дома, мы заказали отчет об оценке рыночной стоимости в Новосибирске на размещение подобного рода рекламы, — рассказывает Кирилл Тимонов, председатель ТСЖ «Уют». — В результате базовым стал тариф в 700 рублей за квадратный метр. От всех размещенных на фасаде вывесок мы планировали получать доход в размере 1,2 миллиона рублей в год. Но пока мы получаем две трети от этой суммы. Сейчас она идет на понижение квартирной платы: реально квартплата составляет 26 рублей с квадратного метра, но жители дома оплачивают лишь 15 рублей. Кроме понижения тарифа, мы используем этот источник дохода на благоустройство двора, на содержание инженерных коммуникаций дома…

Мнение оценщиков, назвавших эту сумму средней по рынку, в принципе совпадает и с мнением рекламщиков. Мы обратились в одно из крупных рекламных агентств города, занимающихся размещением наружной рекламы.

— Около 10 тысяч рублей в месяц за 15 «квадратов» в этом районе — это недорого, — прокомментировала ситуацию Елизавета, специалист отдела наружной рекламы РА «Дизайнмастер». — Рекламный щит 3 на 6 метров здесь обойдется рекламодателю от 25 до 45 тысяч в месяц.

Но собственники коммерческой недвижимости, которые, по словам Тимонова, в течение шести предыдущих лет, до недавней смены руководства ТСЖ, «официально рекламу не оплачивали», к таким суммам были морально не готовы.

— Почему я, собственник этого жилого помещения, должен платить 130 тысяч рублей в год за то, что моя вывеска висит на фасаде? — удивляется Александр Вяткин, директор магазина ювелирных изделий Rosco Shelly. — Мне непонятно, почему цены на размещение вывески на фасаде для других собственников могут быть в 2,5 раза ниже, чем для нас…

Но и отказаться от вывески — нежелательный для бизнеса вариант. Практика сотоварищей по бизнесу, в целях экономии ограничившихся лишь скромной вывеской на дверях, уже показала, что поток покупателей падает, если название магазина не видно издалека. Поэтому собственники трех из семи коммерческих помещений на улице Кирова, 27, вместо того чтобы платить или, наоборот, снимать вывески, обратились в управление Федеральной антимонопольной службы по Новосибирской области с жалобой на действия ТСЖ.

— Мы не отрицаем, что собственники помещений жилого дома имеют право устанавливать цены за использование фасада общего имущества, — комментирует ситуацию Наталья Каменева, заместитель руководителя новосибирского УФАС. — Но плата должна быть экономически обоснованной и взиматься исходя из конкретных затрат на эту услугу. Я считаю, что в этом случае подойдет специальная методика расчета стоимости за аренду муниципального имущества, утвержденная депутатами городского Совета депутатов Новосибирска.

Этот тариф недавно был увеличен на 40 процентов и, по словам Сергей Мурзинцева, председателя комитета рекламы и информации мэрии Новосибирска, в месяц составил 320 рублей за квадратный метр. Хотя порой в ходе конкурсных процедур он возрастает и до 2 тысяч рублей за «квадрат» — если место особо привлекательно для потенциальных рекламодателей.

По мнению УФАС, необходимо учитывать и то, что в данном случае размещают информацию на фасаде здания юридические лица, являющиеся полноправными собственниками помещений в этом доме, и то, что информация на баннерах не подпадает под понятие «реклама»...

Как считает Наталья Каменева, установление неоправданно высоких цен управляющими компаниями и ТСЖ на услуги по сдаче в аренду общего имущества — распространенная проблема в Новосибирске. Необходимо нарабатывать судебную практику по разрешению конфликтов между собственниками и юридическими лицами.

На этой неделе ТСЖ «Уют» было вручено предписание УФАС применить экономически обоснованные тарифы. Представители ТСЖ приняли решение обратиться в Арбитражный суд.

КСТАТИ
В правила размещения рекламы в Новосибирске были внесены ограничения по размещению рекламы на фасадах жилых зданий. Но муниципалитет все же оставил управляющим компаниям и ТСЖ возможность привлекать дополнительные средства за счет рекламы на зданиях. Это один из шагов в попытке упорядочить этот рекламный рынок, на поле которого пока кипят нешуточные страсти.

— Мы могли пойти по питерскому варианту, где совсем исключили возможность размещения баннеров на фасадах, — говорит Сергей Мурзинцев, председатель комитета рекламы и информации мэрии Новосибирска. — Но все-таки подошли к этому вопросу взвешено и оставили возможность размещения там, где это не мешает жителям: сейчас запрещены лишь вывески выше второго этажа и баннеры на тех стенах жилых домов, где есть окна.