Сами себе УКаз

Обыкновенное чудо, или Грамотный подход к управлению собственностью

Новосибирцы рассказали, как им удалось преобразить запущенные дворы и сделать рядовые небеспроблемные многоэтажки прибыльными домами.

Взяли дело в свои руки
ТСЖ «Лежена, 15» было образовано в 2003 году на стадии строительства, однако в том качестве, в котором оно находится сейчас, товарищество существует с 2006 года. Что заставило жильцов объединиться? По словам председателя правления ТСЖ Татьяны Бардиной, — тяготы, которые приходилось выносить за счет своих карманов и нервных клеток. Когда пришло понимание, что ситуацию пора менять, члены инициативной группы обговорили форму управления и провели опрос всех собственников жилья. В итоге приняли решение создать ТСЖ.

— Трудности, которые мы испытали на первом этапе, были колоссальные, — вспоминает Татьяна Бардина в видеоинтервью сайту «Кировец-нск.рф». — Мы, собственники, получили в наследство дом, где практически отсутствовали придомовая территория и площадка для сбора мусора. Вывоз мусора не осуществлялся. Подвал и крыша были в ужаснейшем состоянии. Технической и проектной документации нам не дали. Практически все пришлось начинать с нуля — восстанавливать бухгалтерию, собирать информацию обо всех жильцах. Мы сами провели техническое освидетельствование дома, заглянули в каждый уголок, прошли по всем местам, где только можно, а потом на собрании приняли долгосрочную программу взаимодействия — определили, как будем решать проблемы в ближайшие шесть — семь лет.

Первым делом собственники привели в порядок крышу. В проектной документации крыша позиционировалась как нечто уникальное, но на самом деле, по выражению Татьяны Бардиной, оказалась «сделана из ничего — из китайских мешков, покрытых обыкновенным гудроном». Крыша так сильно протекала, что вода добиралась чуть ли не до первого этажа. Претензий к застройщику жильцы не предъявляли по той простой причине, что никакого застройщика в тот момент уже не было — компания обанкротилась. Увидев, что помощи ждать неоткуда, люди взяли дело в свои руки.

— Как рачительные хозяева мы не кидались к первому попавшемуся подрядчику, — поясняет председатель правления. — Прежде чем что-то отремонтировать, производили очень серьезный мониторинг фирм. Минимизация расходов всегда была нашей главной задачей. И, конечно, в приоритете было наладить отношения между людьми. Ведь если нет взаимопонимания, ничего невозможно довести до конца! За минувшие годы наш дом стал одной большой семьей. У нас есть свои традиции — субботники, праздники, танцы до упаду...

Во дворе дома, где сегодня регулярно устраивают дворовые гулянья, когда-то лежали груды строительного мусора — сваи, кирпич, арматура. Чтобы ликвидировать беспорядок, люди выходили на субботники, привозили с дач саженцы дуба, рябины, сирени, разбивали цветники. Постепенно территория преобразилась, и в 2014 году жильцы дома заняли первое место в городском смотре-конкурсе «Зеленый двор». За десять лет работы ТСЖ были обустроены детская площадка и зона отдыха, в частности, установлена беседка с мангалом, оборудована площадка для выгула собак. Поскольку в чистоту и порядок вложено столько сил, во дворе никто не мусорит. Отношение к собственности здесь совсем другое.

Технические этажи дома тоже не пустуют. Здесь находятся бильярдная комната и комната отдыха для женщин с тренажерным залом, ковриками, зеркалами и цветами.

Все эти перемены стали возможны благодаря активности и сплоченности жильцов. Что же касается дополнительных доходов, их источником стали два помещения в подвале, сдаваемые в аренду. Для ТСЖ это большое подспорье.

Новая жизнь старого дома
Довольно пожилой дом № 15 на улице Котовского помолодел и похорошел в значительной мере за счет арендных денег. Квартир в многоэтажке немного, всего около сорока, поэтому создать ТСЖ было невозможно. Тем не менее общественный совет дома и его председатель Светлана Миронова сумели сделать многое. Например, их двор стал чистым и благоустроенным.

Там, где когда-то «красовалась» огромная яма, теперь находится огороженная детская площадка, где на маленьком островке теснилось более трех десятков старых тополей, расположена ухоженная зеленая зона. Песочницу местные умельцы соорудили из колеса, а возле колодца, где раньше было все размыто, устроили полисадник. Помимо прочего, заменили теплоузел, системы горячего и холодного водоснабжения, окна в подвале.

Чтобы решить вопрос, связанный с финансированием, жильцы вернули себе право собственности на подвальные помещения и сдали их в аренду.

— Когда началась приватизация, подвалы были оставлены в собственности мэрии Новосибирска, — говорит Светлана Миронова. — Приняв решение на общем собрании собственников, мы обратились в суд и выиграли дело. Поскольку подвал выходил во двор, возникли сложности, но мы договорились с одним арендатором о том, что какое-то время он не будет нам платить, но сделает выход на улицу Котовского. После этого помещение стало ликвидным. Кроме того, мы жестко переговорили с кабельщиками: собрали совещание, на котором присутствовали представители мэрии, и поставили предпринимателям условия: либо они тянут кабель по магистральным столбам, либо платят аренду за проход по нашей кровле. Подсчитав, сколько это будет стоить, кабельщики согласились. Решением общего собрания мы утвердили тариф. Наконец, оформили договоры аренды с организациями, разместившими вывески на фасаде нашего дома. Таким образом, у нас появились источники финансирования, мы стали получать хоть какую-то копейку.

Копейка рубль бережет
Еще один прибыльный дом расположен на улице Высоцкого, 25. Ирина Таратухина, председатель ТСЖ, с гордостью демонстрирует главные достижения собственников — новые лифты, замененные по льготной программе, отремонтированную кровлю и подъезды. Председатель подчеркивает, что проекты по ремонту и благоустройству помогла осуществить экономия ресурсов. Жильцы отнеслись к вопросам энергосбережения очень серьезно и установили в подвалах регулируемые задвижки. В межсезонье, когда в отапливаемых квартирах становится жарко, тепловой поток можно убавить.

— Раньше мы платили по нормативам, потом перешли на приборы учета. Разница составила 200 — 300 тысяч рублей в год, — поясняет Ирина Таратухина. — На эту разницу и произведены наши грандиозные ремонты, асфальтирование, установка шлагбаума.

Жильцы многоэтажки не отказываются и от самых скромных источников дохода, действуя по старому доброму принципу: копейка рубль бережет. В лифтах установили доски для рекламных объявлений, каждая из них приносит доход в размере 200 рублей в месяц. Поскольку таких досок четыре, со временем набегает заметная сумма. Плюс к тому дом получает аренду за гаражи, расположенные на дворовой территории.

О чем говорят все эти истории? В сущности об одном: грамотные собственники могут сделать жизнь комфортнее, уютнее и краше, но для этого нужны силы, время и компетенции. Увы, не в каждом доме найдутся люди, готовые взять управление на себя. Поэтому вопрос вновь возвращается к проблеме управляющих компаний, которые по идее и должны, что называется, устраивать мастер-классы по управлению домами. К сожалению, так бывает не всегда.

Выступая в пресс-центре ГТРК «Встречи на Вертковской» и приводя в пример действия грамотных собственников, о которых мы рассказали, исполняющий обязанности начальника Госжилинспекции Новосибирской области Игорь Лобарев отметил: рынок управляющих компаний в регионе еще не создан, решение этой проблемы впереди.

ПРЯМАЯ РЕЧЬ
Игорь ЛОБАРЕВ, исполняющий обязанности начальника Государственной жилищной инспекции Новосибирской области:
— Про жителей дома № 15 на улице Лежена можно уже снимать фильм, потому что они шаг за шагом создали в своем доме совершенно другой социум. Еще один пример — дом на улице Богдана Хмельницкого. Там проведен очень качественный капремонт, поставлены «золотые» трубы. Точнее, трубы медные, но блестят, как золотые. После ремонта цена квартир значительно выросла. Таким образом, достигнута главная цель вложений в содержание имущества — увеличение капитализации собственности.