Деньги растут из земли

В начале 90-х годов прошла приватизация сельхозугодий, но законодательной базы под этот процесс подведено не было. Крестьянам выдали свидетельства о праве собственности на землю, которые они окрестили ваучерами, потому что долгое время новые собственники практически не имели представления о том, что дает им их собственность, чем она может быть полезна в жизни. И до 2003 года, пока не вышел закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», движения по земле не было.

От опыта к технологии
Изменения земельного законодательства были направлены на повышение статуса института собственности, на увеличение доходов бюджетов разных уровней, на экономический рост и развитие не только страны в целом, но и каждого муниципального образования в отдельности. Однако реализовать эти возможности тоже было непросто. В основу земельных отношений легла система аренды — обычная практика получения доходов от имущества. Но земельные доли статуса имущества не имеют. И в соответствии с Гражданским кодексом передать их в аренду невозможно.

Более того, процесс превращения этой виртуальной собственности в реальный объект юридического права в 2003 — 2005 году по-прежнему оставался не ясным. Процедура эта была обозначена в законодательстве расплывчато. В такой ситуации администрация Новосибирской области приняла решение о создании государственного унитарного предприятия «Областной земельный фонд», которое осуществляло на нашей территории формирование эффективных земельных отношений, прежде всего в сельских районах. Используя в своей работе инструменты рыночной экономики, это предприятие призвано было защитить как имущественные, так и технологические интересы сельхозтоваропроизводителей, оказать им помощь в оформлении прав на землю и в капитализации земли как главного производственного актива сельхозпредприятия.

Тогда, два с половиной года назад, губернатор поставил перед фондом конкретную задачу — разработать технологию оформления собственности на землю и передачи ее в аренду. «Мы должны были помочь участникам долевой собственности зарегистрировать свои права, которые возникли в 1992 — 1994 годах. А землепользователям (главным образом хозяйствам) — по закону оформить договоры аренды с землевладельцами, — рассказывает директор «Областного земельного фонда» Константин Костиков. — Начали эту работу в Тогучинском районе. Здесь не удалось избежать ошибок, ведь, по существу, мы были первыми, приходилось на практике обкатывать возникшие идеи и весьма сложное, противоречивое законодательство».

Но рано или поздно опыт вылился в четкую, последовательную, пошаговую технологию оформления собственности на землю. И наработки фонда позволили наконец запустить механизм регистрации ее в нашей области. В прошлом году 50 тысяч гектаров сельхозугодий обрели своих собственников и были переданы в аренду землепользователям. Нынче — в три раза больше. К настоящему времени более пятидесяти хозяйств области узаконили при помощи фонда свои земельные отношения. Среди заказчиков самые солидные — новосибирские сельхозпредприятия: акционерные общества «Новомайское», «Запрудихинское», «Колыбельское», «Рубин», «Степное», агрофирма «Битки», общество «Шипуновское» и другие.

Тут телевизор уносят из дома…
Рост, как видим, налицо. Но темпами развития столь важного предприятия сотрудники фонда недовольны. Лишь малая часть дольщиков области оформила, как положено, свое право на землю. Тогда как в январе 2007 года истекает срок, в течение которого полагается привести в соответствие с законом «Об обороте земель сельхозназначения» свое право на землю: образовать новые земельные участки, зарегистрировать на них права, передать в аренду. А если этого не сделать? Специалисты однозначно утверждают: в таком случае права собственности дольщик не лишается. И это действительно так. Но что будет с собственностью дольщиков дальше? Ради чего вообще начали городить весь этот огород с переоформлением?

А будет, оказывается, следующее: с января 2007 года действующие договоры аренды земельных долей превратятся в договоры доверительного управления. А вот что означает на деле это новое понятие — доверительное управление, — пока мало кто догадывается. Специалисты «Областного земельного фонда» описывают перспективы следующим образом: «Сейчас существуют две стороны: хозяйство как арендатор и собственник земельной доли как арендодатель. По договору аренды хозяйство пользуется землей и весь выращенный урожай принадлежит арендатору, как мороз в арендованном холодильнике принадлежит коту Матроскину. Арендатор платит арендодателям-дольщикам арендную плату (в натуре или деньгами). Договор доверительного управления предполагает кардинально иной способ взаимоотношений между землевладельцем и землепользователем. По договору доверительного управления хозяйство (землепользователь) обязано всю произведенную продукцию (сто процентов!) отдать собственнику. За что от землевладельца получит вознаграждение. Такой вот поворот на сто восемьдесят градусов!» — разъясняет ситуацию заместитель директора «Земельного фонда» Сергей Яшков.

И в чем же тогда тут главная интрига? Во-первых, хозяйство в таких условиях не может продать ни единого колоска без согласия дольщиков. Оно не является собственником произведенной на данном участке продукции. Вся она будет принадлежать дольщикам. Если кто-то без их согласия купит у хозяйства зерно, то он однозначно приобретет краденое. Но хлопать в ладоши в связи с этим дольщикам рано. Потому что, во-вторых, получая права, они обретают вместе с ними и обязанности. При доверительном управлении на простого дольщика ложится очень большая ответственность: он начинает отвечать по долгам хозяйства (доверительного управляющего). Если хозяйство, пользуясь землей дольщиков, наделает долгов, то отвечать за эти долги придется дольщикам (учредителям доверительного управления). В натуре это может выглядеть буквально следующим образом: вы сидите дома, смотрите телевизор, к вам приходят приставы и ваш телевизор уносят из вашего дома, за то, что хозяйство не рассчиталось за ГСМ, ведь оно в вашем интересе пахало ваше поле.

Однако к законам россияне привыкли относиться без должного внимания. Вот и теперь о таких перспективах пока никто не думает. Одни не спешат оформлять свои права, мол, и без того можно пахать и сеять, получать доходы. Другие не имеют средств на эту процедуру. Все опять надеются на отсрочку или даже вообще на отмену этой нормы. А между тем договор аренды переходит в договор доверительного управления в начале следующего года автоматически. Ну, а уже если вы решили продать или подарить свою долевую собственность, то без процедуры регистрации ее государственной регистрационной службой (в просторечье юстицией) обойтись не удастся: сейчас все операции с недвижимостью требуют оценки, потому что это налогооблагаемая база.

Если гора не идет к Магомету…
В девяностых годах (на момент приватизации) было определено три вида собственности на землю: коллективно-долевая (паи дольщиков), государственная (фонд перераспределения — около 10 процентов) и земли муниципальных образований (они заняты постройками, огородами, пастбищами). Поначалу «Областной земельный фонд» сосредоточил свое внимание на землях пайщиков. Процедура оформления их необычайно сложная. Завершается она регистрацией прав собственности и аренды в юстиции. Но прежде требуется подготовить большой пакет правоустанавливающих документов, на основании которых юстиция и зарегистрирует право собственности. В этот пакет входят протокол собрания, на котором участники долевой собственности решили выделиться, объявление о выделе, кадастровый план с выписками, справка об отсутствии возражений со стороны других дольщиков и так далее.

Один из самых дорогостоящих этапов этой процедуры — межевание (определение границ земельного участка для присвоения кадастрового номера). Межевание может проводиться двумя методами: инструментальным и картографическим. Если земельный участок маленький (скажем, одна доля) и требует более точных координат для собственника, то однозначно необходим инструментальный способ. Стоимость этих работ: от двухсот рублей за гектар. Если же участки большие (когда участники долевой собственности объединяются в группу), тогда определение границ проводится картографическим способом. Без выезда специалистов на местность. В этом случае выдел обойдется от тридцати пяти до пятидесяти рублей за гектар.

Вопрос цены, несомненно, главный. Одна из задач «Областного земельного фонда», которую перед ним поставила обладминистрация, — максимальное удешевление всей процедуры оформления собственности на землю. И с этой задачей специалистам фонда удается справиться. Каким образом? Прежде всего за счет оптимизации расходов на каждом этапе. Сам фонд межеванием не занимается. Он, как и остальные, пользуется услугами специализированных предприятий. На рынке их десятки. Хорошо зная рынок, фонд работает только с теми, кто имеет хорошую репутацию и предлагает минимальные тарифы. Межевальщикам в свою очередь работать с фондом выгодно, потому что они получают своеобразный опт — большой заказ на выполнение этой процедуры. Это позволяет фонду диктовать свои условия. В частности, снижать тарифы, как минимум, процентов на 20 — 30 по отношению к той цене, которую межевальщики предлагают остальным.

Вторая большая статья затрат — государственная пошлина за регистрацию права. Размер ее — пятьсот рублей на каждого участника долевой собственности. По закону заявление о регистрации права дольщик должен подать собственноручно или по нотариальной доверенности. Так как дольщики живут в удаленных от райцентра деревнях, а возраст у них преклонный, то привезти их в юстицию очень тяжело. Нотариальные доверенности на данный момент стоят до полутора тысяч рублей. Понятно, что это очень большим обременением ложится на каждого участника долевой собственности.

Чтобы избежать этого, земельный фонд полностью отказался от нотариальных услуг. Как выходит из положения? В зависимости от ситуации. В одних случаях везет участников долевой собственности в юстицию, в других, наоборот, по договоренности привозит работников юстиции к дольщикам. «Если гора не идет к Магомету, то Магомет идет к горе». Именно таким образом было организовано фондом это мероприятие в Колыванском, Краснозерском районах. «За что огромное спасибо специалистам, которые пошли на это», — замечает Сергей Яшков.

Не так уж беден муниципалитет
Если говорить о стоимости услуг самого фонда, то с прошлого года она сократилась более чем в два раза. В основном за счет снижения стоимости собственных расходов (директор, например, отказался от служебной машины). И теперь плата за саму работу фонда не превышает четырехсот рублей на каждого участника долевой собственности.

С развитием земельных отношений в области у «Земельного фонда» появляются все новые направления деятельности. В настоящее время его специалисты принялись за организацию работы с землями фонда перераспределения в муниципальных районах. И здесь сотрудникам фонда вновь уготована участь первопроходцев. Ведь в районах не хватает специалистов нужного профиля. Порой там даже не знают, что у них есть, — какие земельные участки, как они обрабатываются и как их надо использовать. Поэтому перво-наперво приходится разбираться, что муниципалитетам досталось?

А владеют они, как выясняется, весьма солидными богатствами. Например, в муниципальном образовании Мохнатологовское Краснозерского района до того, как здесь начал работать «Земельный фонд», собирали около 200 тысяч рублей арендных платежей. После того, как они разобрались с землями фонда перераспределения, правильно сдали их в аренду, сборы возросли до 1 миллиона 600 тысяч рублей. Таковы потенциальные финансовые запасы муниципалитетов. А кроме того, это и показатель эффективности работы «Областного земельного фонда».

«В Краснозерском районе, по нашим подсчетам, можно получить доходов за счет этих платежей не менее 17 миллионов рублей, — говорит Константин Костиков. — И у каждого района есть свои возможности. Пусть не такие, как в Краснозерском (это все-таки хлебный регион), но, думаю, в том же Мошковском, Сузунском можно получать не менее 5 — 6 миллионов рублей ежегодно. Мы открыты для этой работы. И уже заключили договоры на оформление земель перераспределения с Краснозерским районом».

Причины, о которых молчат
Буквально недавно приступил фонд к весьма важному для нашей области мероприятию – работе с невостребованными долями. Осуществляется она по решению администрации. На эти цели в бюджет этого года уже были заложены средства. Начать эту работу было очень важно. Ведь, оформляя невостребованные земельные доли, область приобретает собственность, цена которой просто огромная.

Судите сами. «Россельхозбанк» в последние месяцы кредитовал три хозяйства под залог земли (кстати, один из пунктов деятельности «Областного земельного фонда» – это помощь в кредитовании под залог прав на землю). Акционерное общество «Новоагрика» получило 28 миллионов рублей под залог 4 тысяч гектаров. Фермер Тогучинского района – 2,5 миллиона рублей под залог пятисот гектаров. Выходит, что банк в среднем оценил гектар земли от 10 до 15 тысяч рублей, потому что он предоставляет кредиты с коэффициентом примерно 50 процентов. Значит, каждый гектар дает от пяти до семи тысяч рублей кредита.

Новосибирская область может получить в собственность земельные участки, сформированные в счет невостребованных земельных долей, общей площадью до трех миллионов гектаров. Помножим их хотя бы на десять тысяч рублей… Получится тридцать миллиардов рублей! Такова залоговая стоимость – размер займа соответствующий. Таких денег сельское хозяйство области никогда не имело даже в самые щедрые времена при социализме.

Но процедура эта в стране затягивается. Прежде всего власти на местах опасаются принять такую огромную собственность. Бремя ее – это затраты и ответственность. Собственностью к тому же надо эффективно управлять. Кроме того, мы боимся самого процесса – по сути, это реприватизация. Ведь действительно, как ни крути, а земля дольщиков, которые по каким-то причинам выбыли, возвращается государству. И надо проявить политическое мужество, чтобы решить этот сложный вопрос.

И все же делать это придется. По той простой причине, что при новых отношениях собственности на селе хозяйствовать на ничейной земле невозможно. Поэтому ее просто бросают в лучшем случае, а в худшем – хищнически используют. «Сегодня природа многих теневых денег – в неурегулированности земельных отношений», – заметил как-то губернатор области Виктор Толоконский. И это действительно так. Пока лишь на 150 тысяч гектаров земли (из 7,5 миллиона) права оформлены по всем правилам. Это капля в море! Но почему руководители хозяйств, несмотря на все преимущества цивилизованного землепользования, не стремятся к оформлению прав?

Потому что это затраты! Конечно. Но есть и еще причины, о которых молчат хозяйства: оформление прав землепользования вскроет истинные данные о количестве обрабатываемых земель, выведет из тени значительную часть сельской экономики. И еще землепользователю придется платить землевладельцу ренту, а тому в свою очередь – земельный налог. Ренту платить не хочется. Вести свой бизнес «в светлую» – тоже. Так как же в условиях бесконтрольности и безответственности мы собираемся создать эффективный аграрный бизнес?

Простые же крестьяне просто недопонимают всю сложившуюся ситуацию. Так же, как когда-то ваучеры простой люд менял на кроссовки, так и сегодня селяне отдают за бесценок (за полторы – пять тысяч рублей) свои земельные паи, не подозревая, что после оформления прав землепользования они могли бы получать за них достойный доход.