Пора уже оформить отношения

Сейчас для жителей области это самая актуальная тема. Всякий раз, когда мы поднимаем ее в газете, в редакцию поступает огромное количество вопросов, просьб о помощи, жалоб. Не менее активно обращаются наши сограждане с заявлениями по земле в органы местного самоуправления, управления городских округов, в обладминистрацию. Чаще всего они касаются проблем строительства жилья, оформления прав на возведенное жилье. Этими вопросами мы и начали наше интервью с заместителем руководителя департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области Владимиром ЛЕМАЙКИНЫМ.

— Действительно, таких обращений много. Как правило, они связаны с малоэтажной, индивидуальной застройкой. Следует понимать, что проблема эта в первую очередь связана с наличием или отсутствием земель, пригодных под жилищное строительство. Сейчас по заданию губернатора мы ведем расширенный поиск таких участков и готовим свои предложения по их освоению. В основном это земли, находящиеся за чертой поселений. В нашей работе есть свои проблемы. Ведь земля в основном уже кому-то принадлежит. Когда речь идет о распоряжении участками, находящимися в областной собственности либо о неразграниченных землях госсобственности, никаких вопросов нет. Но как только дело касается частного или федерального землевладения — появляются проблемы, которые порой непросто урегулировать. Поэтому, когда люди обращаются с заявлениями о своем желании строить, органы местного самоуправления вынуждены заниматься отписками. Но я еще раз хочу подчеркнуть, что специалисты областной администрации ведут поиск территорий, которые можно использовать под индивидуальное строительство жилья. В некоторых районах они уже определены. Этот процесс продолжается. Думаю, к концу года найденные массивы будут достаточно велики, чтобы удовлетворить желание людей строить.

— Выходит, не на каждом свободном участке можно возвести дом?

— Конечно. Чтобы узаконить возможность строительства, необходимы определенные процедуры. Прежде всего земля должна находиться в границах населенных пунктов. Одна из проблем, с которой столкнулись жители Новосибирского сельского района, связана именно с тем, что в свое время им были предоставлены земли под индивидуальное жилое строительство на участках, находящихся за пределами населенных пунктов — городов, поселков, деревень. Чтобы узаконить их право владения, необходимо провести процедуру по включению этих территорий в границы населенных пунктов.

— Кто обязан инициировать ее?

— Заинтересованные лица — либо граждане, имеющие строение на неопределенном праве, либо органы местного самоуправления. Такие процедуры уже осуществляются. Все нюансы правового характера выявлены. Остается проявить инициативу и соблюсти все требования по включению участков в границы поселений.

— А кто обязан заниматься этим?

— Конечно, органы местного самоуправления. К сожалению, в этих вопросах их специалисты нередко оказываются некомпетентными. И, когда граждане приходят к ним со своими проблемами, они пытаются отмахнуться и посылают их либо в район, либо вообще в область. А между тем именно местные органы должны были узаконить права граждан, еще когда предоставляли (вернее, намекали) им, что здесь можно строить. Документацию по правам граждан они в свое время до конца не доделали и люди теперь оказались в таком вот подвешенном состоянии.

— Получить участок под строительство дома можно только на аукционе?

— Конечно. Так положено по закону. И еще один нюанс: необходимо наличие градостроительной документации, которая дает обоснование на то или иное использование участка, в частности, и под жилищное строительство. Во многих поселениях работа по созданию таких документов ведется. Кроме того, должен быть ряд документов нормативного характера, который регламентирует саму застройку. Ну а уже построенное и эксплуатируемое давно жилье надо только включить в черту населенного пункта.

— Владимир Иванович, немало проблем у людей и с землями сельхозназначения. Худо-бедно землевладельцы и землепользователи вступают в арендные отношения. Но вот беда: неразвитость рынка труда на селе не позволяет дольщикам распорядиться своими землями по своему усмотрению. Нередко руководители ставят перед работниками сельхозпредприятий вопрос ребром: либо ты отдаешь свой земельный участок хозяйству в аренду, причем непременно на максимальный срок — 49 лет, либо я тебя увольняю. Что делать тогда?

— Обращаться в правозащитные органы. Это фактически вымогательство с использованием служебного положения. Мало того, есть примеры, когда хозяйство обрабатывало-обрабатывало не принадлежащие ему земли безо всяких договоров с владельцами, каким-то образом рассчитывалось (на первом этапе то мешок муки, то тонну-полтонны зерна или отходов давало), а потом плата за землю становилась все меньше и меньше. И в заключение: не согласен — иди со своим участком к кому хочешь! Мы знаем об этом. Но каких-то административных мер на этот случай нет. Все земельные споры решаются только в судебном порядке.

— Но судиться со своим начальником — неперспективное дело.

— Поэтому граждане пытаются сорганизоваться в группы, выделить свои участки и найти другого арендатора, как правило, фермера. И здесь важно не прогадать. Ведь затраты на выделение участка немаленькие. Плюс еще нервы. Эта процедура как была, так и остается долгой. И, по моей оценке, носит субъективный характер. Президент ведь недаром обозначил очередную борьбу с коррупцией, волокитой.

— Допустим, люди заключили договор аренды на 49 лет. Как-то их уговорили. А потом передумали. Могут ли они расторгнуть этот договор?

— Либо по обоюдному согласию, либо в судебном порядке. В суде причины надо указать.

— А если дольщик хочет продать третьему лицу свой участок по более высокой цене, чем предлагает ему арендатор, с которым заключен договор?

— Это не причина. Основания для расторжения определены в гражданском законодательстве.

— Далеко не все оформили свои права на землю. Но и правом на долю тоже можно как-то распорядиться.

— Можно также отдать в аренду или продать. В законе четко прописано, кому долю можно продать. Есть два варианта: либо другим таким же дольщикам, либо той организации, которая использует земельный участок, в который входит эта доля. Кстати, продать ее владелец может по своей цене. Как договорятся с покупателем.

— Однако работали же на земле безо всяких договоров не один год.

— Это время ушло. Закон предписывает, чтобы арендатор привел свои отношения с дольщиками в соответствие с гражданским законодательством, в частности, заключил нормальные договоры аренды с достойной арендной платой. Если он этого не сделает, то те отношения, которые были оформлены в девяностых годах, перейдут в режим доверительного управления. Тогда хозяйство только обрабатывает земельный участок, принадлежащий гражданам, возделывает на нем культуры, и все. Плоды, которые будут с этого участка получены, являются собственностью дольщика. И если какой-то собственник дойдет до того, что уберет, как он считает, причитающийся ему урожай, хозяйство не сможет доказать, что он действует самоуправно. В данном случае законодатель понуждает сельхозтоваропроизводителя привести свои взаимоотношения с собственником в соответствие с действующим законодательством, предусмотреть в арендном договоре достойную арендную плату, определить срок этих взаимоотношений. И так далее.

— И еще один злободневный вопрос — невостребованные доли. Этот ресурс абсолютно не управляем пока.

— Работа с ними идет, процедура эта очень длительная. Только на поиск дольщиков, не распорядившихся надлежащим образом своими землями (уехавших, умерших), или их наследников, на рассылку им писем, извещений сколько времени требуется! В прошлом году мы начали заниматься этим. Пока ни одна из начатых процедур не закончена. Она по времени длительна. Дав объявление о людях, которые не воспользовались своими землями, мы должны выдержать определенный срок. Думаю, первые земельные участки, сформированные из невостребованных долей, появятся не раньше 2009 года. Они будут принадлежать области. Хотя вполне возможно, что в дальнейшем полномочия по распоряжению этими землями передадутся в органы местного самоуправления.