По просьбе наших читателей мы публикуем один из документов мэрии, принятых в прошлые годы.
О коммерческом найме жилых помещений муниципального жилищного фонда
Постановление 31.03.99 N 287
В целях эффективного использования муниципального жилищного фонда, в соответствии с главой 35 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь п.3 ст.29 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», ПОСТАНОВЛЯЮ:
1. Утвердить Положение «О порядке предоставления жилых помещений муниципального жилищного фонда по договору коммерческого найма» и примерный договор коммерческого найма жилого помещения муниципального жилищного фонда (приложения 1, 2).
2. Комитету по жилищным вопросам мэрии обеспечить: рассмотрение в течение двух месяцев в установленном законом порядке договоров аренды жилых помещений, заключенных с гражданами с 1 марта 1996 года, и заключение договоров коммерческого найма жилых помещений; предоставление жилых помещений по договору коммерческого найма в соответствии с Положением «О порядке предоставления жилых помещений муниципального жилищного фонда по договору коммерческого найма».
3. Установить, что постановление мэра от 02.02.95 N 113 «Об утверждении Положения «О порядке предоставления гражданам, юридическим лицам жилых помещений муниципального жилищного фонда по договору аренды» применяется только в отношении юридических лиц.
4. Ответственность за исполнение настоящего постановления возложить на заместителя мэра-директора департамента жилищно-коммунального хозяйства г. Новосибирска Анисимова В.А.
Приложение 1
П О Л О Ж Е Н И Е
«О порядке предоставления жилых помещений муниципального
жилищного фонда по договору коммерческого найма»
1. Общие положения
1.1. Настоящее Положение «О порядке предоставления жилых помещений муниципального жилищного фонда по договору коммерческого найма» (далее - Положение) определяет порядок, сроки и условия предоставления жилых помещений муниципального жилищного фонда по договору коммерческого найма в г. Новосибирске, порядок изменения и расторжения договоров коммерческого найма.
1.2. Положение не распространяется на муниципальный жилищный фонд социального использования (коммунальные квартиры; жилые помещения, уже заселенные по договору найма, предоставленные в пределах нормы жилой площади и оплачиваемые по лимитированной квартплате; специализированные жилые дома и жилые помещения в них, в том числе общежития), а также дома частного жилищного фонда, в которых проживают граждане, получающие субсидии на оплату нанятого жилья.
1.3. Предоставление жилых помещений по договору коммерческого найма осуществляется на основании распоряжения мэра. Подготовку проекта распоряжения мэра осуществляет комитет по жилищным вопросам мэрии.
1.4. Договор коммерческого найма (далее - договор) - соглашение, по которому наймодатель обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за договорную плату во временное владение и пользование для проживания в нем, а наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно исполнять другие обязательства по договору. Договор является основанием для вселения в жилое помещение и регистрации граждан.
1.5. Договор заключается на срок, не превышающий один год.
1.6. Наймодателем является администрация района города.
1.7. Нанимателем по договору является дееспособное физическое лицо.
В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случаев вселения несовершеннолетних детей.
1.8. Объектом договора может быть изолированное жилое помещение муниципального жилищного фонда, пригодное для постоянного проживания, в виде квартиры, жилого дома (части квартиры или жилого дома).
1.9. Наймодатель не отвечает за недостатки жилого помещения, которые были оговорены при заключении договора или были заранее известны нанимателю либо должны были быть обнаружены нанимателем во время осмотра жилого помещения при заключении договора.
1.10. Предоставление жилого помещения по договору не влечет передачу нанимателю права собственности на занимаемое жилое помещение.
1.11. Наниматель не вправе без письменного согласия наймодателя вселять временных жильцов, сдавать жилое помещение в поднаем, бронировать, производить обмен, приватизировать, переоборудовать и перепланировать, а также распоряжаться жилым помещением иным образом.
2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
2.1. Наниматель обязан в установленные договором сроки вносить плату за жилое помещение, а также своевременно оплачивать коммунальные услуги.
2.2. Размер платы за жилое помещение устанавливается сторонами в договоре в соответствии с коэффициентом кратности (К) к размеру платы за социальный наем:
К = 1 - при предоставлении жилого помещения гражданам, состоящим на учете нуждающихся в администрации района города, имеющим право на (вне)первоочередное предоставление жилья и среднемесячный доход на члена семьи менее двукратного размера прожиточного минимума;
К = 5 - при предоставлении жилого помещения гражданам, состоящим на учете нуждающихся в администрации района города, имеющим право на (вне)первоочередное предоставление жилья и среднемесячный доход на члена семьи от двукратного до четырехкратного размера прожиточного минимума;
К = 20 - при предоставлении жилья иным гражданам.
2.3. Наниматель вносит плату за жилое помещение по договору в следующем порядке:
сумму, равную однократному размеру платы за социальный наем жилья - на расчетный счет обслуживающей жилищно-эксплуатационной организации;
сумму, превышающую однократный размер платы за социальный наем жилья - на расчетный счет комитета жилищно-коммунального хозяйства мэрии для целевого использования денежных средств на капитальный ремонт и реконструкцию жилищного фонда.
2.4. Оплата коммунальных услуг осуществляется по установленным постановлением мэра тарифам.
2.5. Размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги может быть изменен наймодателем согласно договору в одностороннем порядке в соответствии с постановлением мэра.
2.6. Льготы на оплату жилья и коммунальных услуг могут быть предоставлены нанимателю на основании действующего законодательства.
2.7. Обслуживание и ремонт жилого помещения производится на основании договора.
2.8. Если наниматель своевременно не возвратил жилое помещение, наймодатель вправе потребовать от нанимателя внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги за время просрочки и возмещения убытков.
3. Изменение и расторжение договора
3.1. Изменение и расторжение договора возможны с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих.
3.2. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
3.3. Наймодатель обязан не позднее чем за три месяца до истечения срока договора письменно уведомить нанимателя о предстоящем прекращении договора и предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить об отказе в продлении договора.
Наниматель не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок.
3.4. Если наниматель продолжает пользоваться жилым помещением по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны наймодателя, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. В этом случае договор может быть расторгнут в одностороннем порядке после предупреждения другой стороны не менее чем за три месяца.
3.5. Договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в следующих случаях:
- использования нанимателем или гражданами, за действия которых он отвечает, жилого помещения (или его части) не по назначению;
- если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, портят или разрушают жилое помещение;
- систематического нарушения нанимателем или гражданами, за действия которых он отвечает, прав и интересов соседей, несмотря на предупреждение наймодателя о необходимости устранения этих нарушений;
- невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- в иных случаях, предусмотренных законодательством.
3.6. В случае расторжения договора наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения на основании решения суда.
2. Обязанности сторон
2.1. Наймодатель обязуется:
2.1.1. Предоставить нанимателю свободное жилое помещение, указанное в подпункте 1.1 договора, в состоянии, пригодном для постоянного проживания.
2.1.2. Обеспечить надлежащее содержание и эксплуатацию жилого дома и расположенного в нем жилого помещения:
- производить один раз в год технический осмотр жилого помещения, проводить инструктаж по пожарной безопасности;
- производить раз в год профилактическое обслуживание санитарно-технического и электрооборудования квартиры;
- своевременно производить текущий ремонт жилого дома;
- устранять неисправности санитарно-технического оборудования в жилом помещении не позднее трех дней по получении заявки нанимателя, а в случае аварии - в течение времени, необходимого для прибытия обслуживающего персонала на место аварии и ее устранения, но не более четырех часов с момента получения заявки;
- производить уборку подъездов, кабин лифтов и других мест общего пользования (кроме одно- и двухэтажных жилых домов), а также придомовой территории;
- своевременно обеспечивать вывоз бытовых отходов;
- выполнять огнезащитную пропитку деревянных конструкций в местах общего пользования;
- обеспечивать работоспособность существующей системы вентиляции;
- обеспечивать работоспособность системы освещения мест общего пользования;
- обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;
- ежегодно до 1 октября производить подготовку жилого дома и его инженерного оборудования к эксплуатации в зимних условиях.
2.2. Наниматель обязуется:
2.2.1. Использовать жилое помещение в соответствии с его назначением - только для проживания.
2.2.2. Обеспечивать сохранность жилого помещения и находящегося в нем санитарно-технического и иного оборудования. Содержать жилое помещение в технически исправном состоянии.
При обнаружении неисправностей немедленно принимать возможные меры к их устранению, в необходимых случаях сообщать о них наймодателю или в соответствующую аварийную службу.
2.2.3. Бережно относиться к жилому дому, объектам благоустройства и зеленым насаждениям.
2.2.4. Содержать в надлежащем санитарном состоянии жилое и подсобные помещения, балконы и лоджии, соблюдать чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования, выносить мусор, бытовые и пищевые отходы в специально отведенные для этого места.
Не допускать сбрасывания в санитарный узел мусора и отходов, засоряющих канализацию, не сливать в мусоропровод жидкие пищевые отходы.
2.2.5. Соблюдать действующие Правила содержания кошек и собак.
2.2.6. Соблюдать правила пожарной безопасности при пользовании электрическими, газовыми и другими приборами, не допускать загромождения коридоров, проходов, лестничных клеток, запасных выходов, балконов, лоджий.
2.2.7. Экономно расходовать воду, газ, электрическую и тепловую энергию.
2.2.8. Своевременно производить за свой счет текущий ремонт жилого и подсобных помещений (побелка, окраска и оклейка стен, потолков, дверей, окраска полов, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, замена оконных и дверных приборов).
2.2.9. Производить за свой счет ремонт и замену вышедших из строя напольных электроплит, унитазов, смывных бачков, умывальников, моек, ванн, внутриквартирной запорной арматуры, внутриквартирной электропроводки и приборов отопления.
2.2.10. Обеспечить наймодателю и организациям, осуществляющим ремонт и эксплуатацию жилого дома, доступ в жилое помещение для осмотра его технического и санитарного состояния и выполнения необходимых ремонтных работ.
2.2.11. Не производить перепланировок и переоборудования жилого и подсобных помещений, балконов, лоджий и помещений общего пользования, а также установку дополнительного санитарно-технического или иного оборудования без письменного разрешения наймодателя и соответствующих органов.
При самовольном переустройстве или перепланировке привести жилое помещение в прежнее состояние за свой счет в установленный наймодателем срок.
2.2.12. Вносить ежемесячно, не позднее десятого числа месяца, следующего за прожитым, плату за:
жилое помещение - в ________________ кратном размере платы за социальный наем жилья:
сумма, равная однократному размеру платы за социальный наем жилья из установленной в настоящем договоре платы, вносится нанимателем на расчетный счет обслуживающей жилищно-эксплуатационной организации, сверх указанной суммы - на расчетный счет____________________ комитета жилищно-коммунального хозяйства мэрии для целевого использования денежных средств на капитальный ремонт и реконструкцию жилищного фонда; коммунальные услуги - по тарифам, установленным постановлением мэра.
2.2.13. Соблюдать правила общежития, не допускать выполнения в жилом помещении работ или совершения других действий, приводящих к его порче или нарушающих нормальные условия проживания в других жилых помещениях. Пользоваться телевизорами, магнитофонами и другими громкоговорящими устройствами лишь при достаточном уменьшении слышимости. Соблюдать тишину с 23.00 час. до 7.00 час.
2.2.14. Отапливать жилые и подсобные помещения в домах с печным отоплением.
2.2.15. Не реже одного раза в три дня производить уборку лестничных клеток и коридоров в одно- и двухэтажных жилых домах.
2.2.16. Освободить жилое помещение и переселиться с гражданами, проживающими с нанимателем, в другое предоставленное наймодателем жилое помещение на время проведения капитального ремонта жилого дома (когда ремонт не может быть произведен без выселения граждан) за исключением случаев, предусмотренных жилищным законодательством.
2.2.17. При освобождении жилого помещения сдать его нанимателю по акту в технически исправном состоянии.
Невыполнение нанимателем работ по текущему ремонту, а также по устранению имеющихся неисправностей фиксируется в акте сдачи жилого помещения. Стоимость указанного ремонта и расходы по устранению повреждений возмещаются нанимателем.
Акт сдачи жилого помещения составляется и подписывается наймодателем и нанимателем.
3. Права сторон
3.1. Наймодатель вправе:
3.1.1. Предупреждать нанимателя о необходимости устранения нарушений, связанных с использованием жилого помещения, либо с ущемлением прав и интересов соседей.
3.1.2. Изменить в одностороннем порядке и производить перерасчет стоимости оплаты жилья и коммунальных услуг в случае изменения в установленном порядке тарифов на их оплату.
3.1.3. Взыскивать в установленном порядке задолженность нанимателя по оплате жилья и коммунальных услуг с учетом пени, установленной подпунктом 4.2 договора.
3.1.4. Выселить нанимателя из занимаемого им жилого помещения в порядке и по основаниям, установленным действующим законодательством.
3.1.5. Прекращать предоставление услуг, предусмотренных настоящим договором, в случае неисполнения нанимателем своих обязанностей.
3.1.6. Осуществлять иные права, предусмотренные действующим законодательством.
3.2. Наниматель вправе:
3.2.1. С согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем, вселить в занимаемое жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем (согласия не требуется при вселении несовершеннолетних лиц).
Граждане, постоянно проживающие с нанимателем, пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору наравне с нанимателем.
3.2.2. С письменного согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем, включая временно отсутствующих, произвести обмен жилого помещения, вселить временных жильцов, передать жилое помещение в поднаем, бронировать, приватизировать, переоборудовать и перепланировать, а также распоряжаться жилым помещением иным образом.
Наниматель, сдающий жилое помещение в поднаем, утрачивает право на получение компенсации (субсидий) по оплате жилищно-коммунальных услуг.
3.2.3. Требовать устранения в установленном порядке недостатков в предоставлении коммунальных услуг.
3.2.4. Требовать с согласия граждан, постоянно проживающих с нанимателем, в случаях, установленных действующим законодательством, изменения настоящего договора.
3.2.5. Осуществлять другие права по использованию жилого помещения, предусмотренные действующим законодательством.
4. Ответственность сторон
4.1. Наймодатель не отвечает за недостатки жилого помещения, которые были оговорены при заключении договора или были заранее известны нанимателю либо должны были быть обнаружены нанимателем во время осмотра жилого помещения при заключении договора.
4.2. При невнесении нанимателем оплаты за жилье или коммунальные услуги в установленный пунктом 2.2.12 договора срок начисляется пеня в размере 0,1% от суммы просроченных платежей за каждый день просрочки.
4.3. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора.
4.4. Наймодатель обязан компенсировать нанимателю расходы по ликвидации последствий аварий, происшедших по его вине.
4.5. Наниматель обязан внести наймодателю плату за жилое помещение и коммунальные услуги при просрочке возврата жилого помещения и возместить наймодателю убытки.
4.6. При нарушении условий настоящего договора стороны несут предусмотренную действующим законодательством ответственность, а виновная сторона - возмещает причиненные убытки.
5. Изменение и расторжение договора
5.1. Настоящий договор может быть изменен только с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.
5.2. Наниматель вправе с согласия граждан, постоянно проживающих с ним, расторгнуть договор в любое время, письменно предупредив наймодателя за три месяца. В случае выезда нанимателя и членов его семьи на другое постоянное место жительства договор считается расторгнутым со дня выезда.
5.3. Наймодатель обязан не позднее чем за три месяца до истечения срока договора письменно уведомить нанимателя о предстоящем прекращении договора и предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить об отказе продлить договор.
Наниматель не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок.
5.4. Если наниматель продолжает пользоваться жилым помещением по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны наймодателя, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. В этом случае договор может быть расторгнут в одностороннем порядке после предупреждения другой стороны не менее чем за три месяца.
5.5. Договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в следующих случаях:
- использования нанимателем или гражданами, за действия которых он отвечает, жилого помещения (или его части) не по назначению;
- если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, портят или разрушают жилое помещение;
- систематического нарушения нанимателем или гражданами, за действия которых он отвечает, прав и интересов соседей, несмотря на предупреждение наймодателя о необходимости устранения этих нарушений;
- невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- в иных случаях, предусмотренных законодательством.
5.6. В случае расторжения договора наниматель и другие граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения на основании решения суда.
5.7. Переход права собственности на занимаемое по договору жилое помещение не влечет его изменения или расторжения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях настоящего договора.
6. Прочие условия
6.1. Изменения и дополнения договора оформляются дополнительным письменным соглашением сторон, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством и настоящим договором.
6.2. Споры, возникающие при заключении и исполнении договора, разрешаются в порядке, установленном действующим законодательством.
6.3. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному - для каждой стороны.
6.4. Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами.
7. Адреса сторон:
Наймодатель Наниматель _____________________ __________
(почтовый адрес, (ФИО)
телефон)
_______________ _________________
(расчетный счет) (паспортные данные)
__________________ _______________
(подпись руководителя, (адрес, телефон)
печать)
С условиями договора ознакомлены:
Граждане, постоянно проживающие с нанимателем:
1. _____________________________
(ФИО, паспортные данные)
2. ____________________________
3. ___________________________
4. _________________________
Приложение 2
ПРИМЕРНЫЙ ДОГОВОР
коммерческого найма жилого помещения муниципального жилищного фонда
г. Новосибирск «___» ____________ 199__ года
_______________________________________________,
(наименование управомоченного собственником лица)
___________________________________________, в лице
________________________________________________,
(должность, ФИО)
действующего на основании____________________, именуемый в дальнейшем «наймодатель», с одной с стороны, и гражданин
_______________________________________________ (ФИО)
именуемый в дальнейшем «наниматель», с другой стороны, на основании распоряжения мэра от «______» _________________199__года N______, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1. Наймодатель предоставляет нанимателю и гражданам, постоянно проживающим с нанимателем, в возмездное владение и пользование изолированное жилое помещение, состоящее из _________комнат (ы) в ___________комнатной квартире общей площадью _______________ кв. м, в том числе жилой площадью ______________ кв. м, относящейся к муниципальной собственности, по адресу: _________________________дом N ______ корпус N _______ для проживания:
1.____________________________________________________
(наниматель)
2.______________________________________________
(граждане, постоянно проживающие с нанимателем)
3. ____________________________________________
4. _________________________________________________
5. ______________________________________________
Техническое состояние и характеристика жилого помещения указаны в техническом паспорте.
1.2. Срок найма жилого помещения устанавливается на _________месяцев, с «_____» ______________ 199 _ года по «_____» _______________ 199 _ года.
