«Черный» рынок, «теневые» миллионы
«Из 3,7 млрд кв метров жилья в России, по различным данным, в аренде находятся 1 млрд 260 млн кв метров. При этом реально задекларировано менее 3%, - говорил президент АО «Трансервис» Александр Бойко на круглом столе «Комфортная городская среда» в январе 2018 года. - В Российской Федерации 34,6% жилья находится в аренде, что совершенно соотносится с данными Европы и США. А по налогообложениям от сдаваемого в аренду жилья попадает менее 3%. Это ведет к искажению реальной действительности, к перекосу цен. И вроде как призыв строить арендное жилье есть, но законодательно это не закреплено».
В Новосибирской области всего 4 тысячи человек заплатили налог со сдачи в аренду своего жилья по итогам 2017 года – эти люди задекларировали доходы 337,2 млн рублей и заплатили 33,4 млн налогов. Таковы итоги декларационной кампании по данным управления налоговой службы по Новосибирской области.
Однако по подсчетам налоговиков, из-за «теневых арендодателей» бюджет потерял около 500 млн рублей. Рынок аренды сидит глубоко в тени. Львиная доля доходов от аренды жилья приходится на административный центр – Новосибирск.
Впервые на официальном уровне о развитии рынка аренды жилья в России руководители государства заговорили в 2009 году. Дмитрий Медведев, в президентский период своей карьеры, на встрече с представителями партии «Единая Россия» заявил о необходимости вывести из тени рынок аренды жилья: «Государство теряет часть доходов, которые могло бы получить, а весь этот бизнес (коммерческий наем) относится к серому».
На совещании по вопросам развития малоэтажного строительства в 2010 году, в ту пору премьер-министр РФ Владимир Путин, посетовал, что в России «полностью утеряны традиции строительства и использования так называемых «доходных домов». Впоследствии Владимир Путин неоднократно возвращался к этой теме, последний раз – осенью 2017 года на встрече с председателем правления банка ВТБ Андреем Костиным.
Однако рынок арендного жилья по-прежнему находится в «тени», а строительство «доходных домов» остается нерентабельным.
«Число неплательщиков увеличилось с нуля до 37% за месяц»
В 2012 году было поострено два арендных дома вблизи Технопарка, в которых сдается в наем 130 квартир. Благодаря этому Новосибирская область стала первым регионом в стране, где реализован проект по строительству арендного жилья, сообщила заместитель министра строительства Елена Бондаренко. Также, в 2012 году в Новосибирске был сдан арендный дом на улице Крылова 64/1, построенный компанией «Трансервис». В настоящее время это апарт-отель «Резидент», где 120 квартир предоставляются по договорам найма.
«Если вы не заплатили за гостиницу, вас выселяют в течение 12 часов. А если вы не заплатили за квартиру, выселить вас оттуда практически невозможно. Это ведет к коллапсу на конкретных объектах. Мы прошли этот опыт в 2013 году на нашем объекте (апарт-отель «Резидент» - прим. ред). Год все было нормально, но как только появился первый неплательщик, в течение месяца их количество увеличилось с нуля до 37%. Мы резко пересмотрели договорные отношения. Выгнать жильца практически нереально - арендатор попадает под защиту Жилищного кодекса, согласно которому жилье, на каком бы праве человек им ни обладал, неприкосновенно. Такую коллизию в законодательстве надо однозначно устранять, если мы хотим, чтобы этот рынок дальше развивался», - сетовал на потребительский экстремизмом в стране на круглом столе в январе 2018 года Александр Бойко.
Генеральный директор ООО «Энергомонтаж» Иван Сидоренко тогда напомнил, что «заемные банковские кредиты очень дорогие, а застройщику надо максимально быстро обернуть вложенные средства, продать квартиры, получить всю сумму, погасить кредиты и строить дальше. Арендное жилье такой возможности не имеет».
Директор по маркетингу «Группа Мета» Тимофей Колоколов назвал факторы, мешающие развитию рынка доходных домов в Новосибирске: «В первую очередь, разница между ставкой, по которой застройщик может взять кредит, и доходность арендного жилья. Пока она такова, что при постройке и дальнейшей сдаче в аренду по рыночной стоимости застройщику фактически приходится доплачивать собственные деньги. Фактор второй - мобильность населения. Мы живем в немобильном обществе, переезды из города в город для наших граждан - довольно большая редкость. Бизнес не так развит, как в США, например, и редко предлагает своим сотрудникам трансферы в другие подразделения».
«Арендное жилье - это совершенно отдельный сектор, который нуждается в индивидуальном подходе, начиная от выработки концепции, заканчивая подготовкой будущих потребителей, - считает генеральный директор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский. - Сегодня и потребители, по большому счету, не готовы жить в аренду, и доходности в этом сегменте не видно никакой, и технологии не хватает».
Источники стимулирования отрасли
«В целях стимулирования создания на территории Новосибирской области арендного жилья был принят закон, предусматривающий льготы по налогу на имущество в отношении жилых помещений общей площадью не мене 2300 квадратных метров в многоквартирном доме, используемом для предоставления по договорам найма жилого помещения», - сказала Елена Бондаренко.
«Область делает все возможное, компенсирует коммерческую аренду, и здесь, наверное, нужно, на уровне региона или полпредства, обратиться на федеральный уровень, чтобы для строительства арендного жилья была установлена банковская ставка на уровне 2-3%, - считает Иван Сидоренко. - Тогда рынок насытится предложением. По сути, весь рынок легализованной аренды, когда все платят налоги и т. д., еще недооценен и не освоен. В этом надо рассматривать точки роста строительной отрасли в области». Драйвером роста арендного жилья, сдаваемого легально, может стать мобильность населения. Но этот процесс еще в начальной стадии.
«Несомненно, нужно развивать аренду, особенно в крупных городах. С изменением структуры производства, неизбежной децентрализацией экономики будет расти мобильность населения, как во многих развитых странах мира, - считает управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE Вадим Ламин (Москва). - Молодые специалисты будут менять место жительства, привязываясь, в первую очередь, к работе, учебе».
В крупных городах России постепенно растет интерес к «доходным домам». Так, по данным центра исследований АО «АИЖК», «из 23 млн семей в РФ, нуждающихся в улучшении жилищных условий, 7,8 млн семей (34%) потенциально готовы рассмотреть наемное жилье».
Однако рынок труда в РФ пока еще не заставляет людей покидать родные места в поисках лучшего предложения места работы.
Арендаторы или собственники?
«Не нужно нам арендное жилье, нам нужны собственники: арендное жилье – это люмпенизация, - считает генеральный директор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский. - Судите сами: люди тратят сопоставимые деньги и на аренду, и на ипотеку. Но когда человек платит за свое, у него формируется абсолютно другой взгляд на вещи, меняется отношение. Он обживает, вдохновляет и развивает то место, где живет». (Однако в реальности наши корреспонденты столкнулись с примерами, противоположными мнению эксперта. «Сироты довели до ужасного состояния полученные квартиры» - прим. ред.).
Игорь Белокобыльский совсем не одинок в своей оценке ситуации. За исключением АО «Трансервис», никто из крупных застройщиков не спешит реализовать проекты «доходных домов».
СПРАВКА
Понятие «доходных домов» получило распространение в России в XIX веке, когда первые европейские доходные дома успешно доказали коммерческую выгоду. До революции в России большинство горожан арендовало жилье в таких помещениях. На рубеже XIX-XX веков 8 из 10 жителей городов пользовались услугами таких домов, где можно было не беспокоиться о проблемах, связанных с обслуживанием жилья, содержанием, оплатой сервиса. Владелец самостоятельно решал вопросы содержания. В обязанности жильцов входила лишь оплата проживания.
