— Иван Иванович, какова ситуация с проблемными домами Новосибирской области в последние два года?
— По количеству сданных долгостроев, рекордным у нас был 2015 год - тогда удалось ввести в эксплуатацию 23 дома. В прошлом году было сдано 18 домов, и в нынешнем планируем сдать еще 16. Темпы немного снизились, но это ожидаемо. Из общего списка, в первую очередь, сдавались наиболее готовые объекты, по которым удалось наладить конструктивное взаимодействие с ЖСК. Сейчас осталось 48 домов (включая те 16, которые запланированы к вводу в 2017 году). Параллельно ведется серьезная работа по контролю за текущим строительством. Этот год был достаточно тяжелым для отрасли. Отрадно признать, что мы, наверное, один из немногих регионов в РФ, который за этот период не прибавил ни одного проблемного объекта .
— В СМИ звучит критика по мерам господдержки, гражданам, заключившим с застройщиком предварительные договоры о передаче прав по договорам долевого участия в строительстве. По сути, люди купили воздух, заключив предварительные договоры, не имеющие юридической силы. Почему нужно им помогать?
– Граждане попали в трудную жизненную ситуацию, и власть не должна оставить их без поддержки. Однако поддержка должна быть обоснованной, проводиться в рамках правового поля, и мы над этим сейчас работаем.
— В чем заключается мошенническая схема, которая была использована при покупке квартир в строящихся домах на улице Тульской?
— Начнем с того, что специально для пресечения этой схемы и ей подобных с 2005 года действует федеральный закон 214, который на протяжении этого времени неоднократно корректировался и обновлялся в сторону ужесточения требований участников процесса. В соответствии с этим законом, все иные способы привлечения средств для строительства жилого дома, кроме договоров долевого участия, считаются рискованными, и за эти риски власть ответственности не несет. Мы постоянно об этом твердим во всех СМИ. Однако до сих пор находятся люди, которые рискуют заключать так называемые предварительные договоры долевого участия. При этом человек не отдает себе отчет, что это собственные риски.
В 2018 году оба дома на Тульской будут достроены. Фото Аркадия Уварова
Как это происходит? Нередко в процессе строительства застройщики заключают договоры с генподрядными и подрядными организациями, с которыми договариваются об оплате их работ квадратными метрами – частью новых квартир. Подрядчики, в свою очередь, перепродают эти квартиры субподрядчикам. По мере удлинения цепочки привязка к объекту теряется.
Когда люди заключают предварительный договор долевого участия с третьими лицами, они сильно рискуют. Стоит цепочке оборваться в одном месте, и все люди, которые покупали по этим договорам квартиры, могут быть обмануты в своих ожиданиях. В случае с жилым комплексом на Тульской, субподрядчик ООО «СтройЦентр» совершил сделки с гражданами без законного согласия застройщика ООО «Баутехник-Т», в результате чего граждане не получили права требования квартир на Тульской. Сейчас с этим разбираются прокуратура и следствие.
— Есть возможность как-то контролировать соблюдение обязательств по таким предварительным договорам?
— В том-то и дело, что нет. Контролировать такие договоры невозможно, поскольку они заключаются между физическими и юридическими лицами и не регистрируются нигде. Министерство строительства Новосибирской области в рамках ФЗ-214 ежеквартально проверяет финансовую деятельность всех застройщиков. Однако предварительные договоры граждан с ООО «СтройЦентр» о передаче правомочий по договорам участия в долевом строительстве не регулируются ФЗ-214 и находятся вне рамок правового поля, которое контролирует министерство. Мы физически не можем их отследить, это в принципе невозможно.
— Что может предложить государство для решения проблемы долгостроев в рамках правового поля?
- На сегодняшний день спектр господдержки достаточно широк и отработан на введенных объектах в том или ином объеме. Это понижение ставки по аренде земельного участка – во многих случаях этого послабления бывает достаточно для достройки дома. Оказывается поддержка гражданам в виде единовременной выплаты. Так же выделяется субсидия для оплаты присоединения к инженерным коммуникациям. Субсидия дается муниципальному образованию, которое, в свою очередь, оплачивает технические условия сетевым организациям. В этом году в бюджете региона заложено порядка 56 млн. рублей. В прошлые годы, когда объемы сдачи были выше, выходило по 120-150 млн. рублей. Кроме того, по этой же программе возможно субсидирование установки лифтов.
— Как быть, если средств все равно не хватает, чтобы ввести проблемный объект в эксплуатацию?
— Если дом идет с достаточно серьезным дефицитом по достройке (от 250 млн. рублей), по каждому случаю приходится разрабатывать собственную экономическую модель. И это достаточно сложный документ, в котором необходимо предусмотреть все нюансы. Кроме методической и юридической помощи ЖСК или застройщикам, в копилку по достройке идет все: и свободные площади (если таковые есть), и всевозможные субсидии из бюджетов различных уровней, корректировка и оптимизация технических условий, изменение проектной документации. Ну и наше ноу-хау – это привлечение застройщиков для решения вопросов достройки через механизм выделения участков на основании постановления правительства № 583-ОЗ. Именно так мы поступили в ситуации с домами на Тульской, благодаря чему объект получает дополнительный источник финансирования для достройки дома в размере 60 млн. рублей.
— Как идет взаимодействие по решению проблем с жилым комплексом на Тульской?
— Ситуация с объектами на Тульской как лакмусовая бумажка - указала на пробелы, которые есть в части отсутствия правовой грамотности населения и той системы, сложившейся на сегодняшний день. Строительство домов началось в 2006 году, но уже в 2012-м мы были вынуждены пойти на реновацию. Было подписано четырехстороннее соглашение между существующим застройщиком ООО «Стройжилкомплекс», новым застройщиком ООО «Баутехник-Т», правительством Новосибирской области и мэрией Новосибирска о достройке этого дома. После этого объект быстро начал прирастать этажами, пока между застройщиком и генподрядчиком не возник хозяйственный спор. Последний посчитал, что ему не доплатили за выполненные работы почти 300 миллионов рублей.
С начала 2017 года до нас начала доходить информация о том, что ко всему прочему по дому заключаются предварительные договоры. Специалисты министерства взяли ситуацию на контроль, чтобы отслеживать такие договоры, которые успели заключить покупатели квартир. По разным подсчетам, от 55 до 150 человек. К сожалению, данный список пока носит декларативный характер, и подтвердить это возможно только в рамках судебного разбирательства. С активом из числа этих граждан постоянно проводилась работа, неоднократно различные инициативные группы были на личных приемах у министра строительства, мэра города, начальника департамента, на которых давались подробнейшие юридические консультации. Кроме того, для информирования всех участников седьмого июня было проведено общее собрание в большом зале администрации Кировского района. Удалось обзвонить и собрать порядка 100 человек. На собрании специалистами министерства строительства, мэрии Новосибирска была сформулирована позиция о необходимости перейти к конструктивному диалогу в рамках правового поля, а также на данном мероприятии мы дали пошаговую инструкцию, что необходимо делать, чтобы юридически оформить свой статус обманутого дольщика. Стенограмма и видео с данного собрания переданы в прокуратуру. Основная задача и данного собрания, и нашего взаимодействия в целом - донести до людей, какой выход у них есть. Общее решение было поддержано большинством участников – необходимо создать рабочую группу для выработки плана мероприятий по выходу из сложившейся ситуации.
— И какой выход у них есть?
— Имеющиеся на руках договоры с печатью правовой силы не имеют. Мы рекомендовали всем гражданам, которые оплатили предварительные договоры с ООО «СтройЦентр», обратиться в судебные органы для подтверждения своего статуса обманутого дольщика. До них свое законное право на квартиру на Тульской в суде уже доказали более 160 человек. Только после прохождения этой процедуры они получают право включиться в региональный реестр участников долевого строительства, в котором у нас сейчас около 1000 человек по всей области, и закрывать его мы планируем в рамках 583-ОЗ.
— Этим людям придется снова ждать, пока построят дома на новых участках?
— Не обязательно, можно пойти по другому пути, прецеденты уже есть. Например, мы договорились с АО «Строительный трест №43», который выиграл конкурс по улице Авиастроителей, 47. У него есть резерв непроданных квартир, которые он может поставить в зачет этих 2,5% уже сейчас, не дожидаясь, когда будет освоен участок на Авиастроителей. Все возможные варианты будут обсуждаться в рамках рабочей группы.
— Каковы шансы, что эти люди смогут получить квартиры именно на улице Тульской?
— Такая возможность тоже есть, этим вопросом сейчас занимается рабочая группа, созданная восьмого июня. Им предстоит разработать «дорожную карту» - план мероприятий по перерождению в правовое поле оставшейся части вкладчиков. Первое ее заседание прошло на днях, на котором был определен состав группы и рассмотрено два вопроса. Первый вопрос касался проведения строительно-технической экспертизы по возбужденному уголовному делу. Также было составлено ходатайство в мэрию и застройщику ООО «Баутехник-Т» с предложением не реализовывать права требования на квартиры в объекте по Тульской, 80, 82 до восстановления прав граждан, которые подтвердят статус дольщика. Мы рассчитываем, что строительство с первого июля этого года будет продолжено, и ориентировочно в 2018 году мы введем оба объекта на Тульской.
Комментарии