Новосибирск 3.9 °C

Об инвестициях в жильё с оптимизмом

09.10.2014 00:00:00
Об инвестициях в жильё с оптимизмом
Анализируя тенденции на рынке новостроек, некоторые российские специалисты пришли к выводу, что в экономике наметился период стагнации и даже спада. Первыми забили тревогу представители отраслей, которые прежде всех прочих оказываются захвачены нестабильными рыночными явлениями, — строители.

Ожидаемый рост цен на квартиры в новостройках Новосибирской области, по мнению специалистов, не превысит пяти — семи процентов

Анализируя тенденции на рынке новостроек, некоторые российские специалисты пришли к выводу, что в экономике наметился период стагнации и даже спада. Первыми забили тревогу представители отраслей, которые прежде всех прочих оказываются захвачены нестабильными рыночными явлениями, — строители. Эксперты размышляют, насколько рискованно вкладывать деньги в новостройки на современном этапе, не снизится ли покупательская способность до такой степени, что невостребованных «квадратов» окажется слишком много?

По некоторым оценкам, объемы инвестиций в основной капитал продолжают падать. В первом квартале 2014 года зафиксировано снижение на один, а далее — уже на пять процентов. Тем не менее представители новосибирской стройотрасли и банковской сферы, собравшиеся в пресс-центре «Встречи на Вертковской» ГТРК, оценили ситуацию вполне оптимистично.

Они отметили, что наша область активно застраивается. Речь идет о жилье для разных категорий потребителей. С одной стороны, роста покупательской способности у жителей области не наблюдается, с другой — снижения этого показателя тоже пока не заметно. Спрос на квартиры в новостройках либо немного опускается, либо пребывает в стабильном состоянии, считает Инна Беличенкова, генеральный директор ЗАО «Строитель».

«Квадраты» на любой вкус
Как известно, цена жилплощади зависит от многих факторов, прежде всего от стоимости стройматериалов, которые новосибирские компании используют для возведения домов. Поскольку 90 процентов материалов производится в России, а многие — непосредственно в нашем регионе, ожидаемый рост цен на «квадраты» в 2015 году не превысит пяти — семи процентов. По словам Инны Беличенковой, это «классические» проценты, на которые цены прирастают из года в год.

Чтобы жилье в новостройках стало более доступным, Правительство страны стремится сделать ипотечное кредитование максимально выгодным для граждан, решающих квартирные вопросы. С этой целью власти используют механизмы с применением Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), специальные программы, позволяющие субсидировать процентные ставки, а также экономические мотиваторы, влияющие на работу банков. Поскольку рынок живет по определенным законам, игнорировать которые невозможно, имеет место некий компромисс между политической волей и экономическими тенденциями.

Оценивая покупательскую способность новосибирцев, строители подчеркивают: назвать спрос на жилье узко ориентированным никак нельзя. Ведь наряду с квартирами в высотках, в том числе студиями, для определенной категории граждан по-прежнему интересен такой сегмент строительства, как малоэтажка. В целом же на протяжении 2014 года жилье раскупалось активно, и падения спроса не предвидится.

Так как недвижимость экономкласса по-прежнему востребована, несколько компаний региона заявили о своем участии в федеральной программе «Жилье для российской семьи». Так, реализуется проект «Новомарусино» — первая очередь домов введена в эксплуатацию, причем основная часть квартир продана до завершения строительных работ. Для компаний-застройщиков участие в федеральной программе интересно прежде всего тем, что дает возможность комплексного освоения крупных земель, позволяет расширить варианты представленных к реализации квартир и домов и воплотить в практику новые интересные идеи.

Впрочем, не только доступные «квадраты» находят сегодня своего покупателя, но и жилье бизнес-класса. Пример такого изысканно комфортного, элитного жилья — ЖК «Статус», расположенный в историческом центре Новосибирска на улице Шевченко. Среди находок проектировщиков — зона барбекю на 25-м этаже, автоматизированный трехэтажный паркинг, беговая дорожка во дворе, эффектная подсветка, делающая высотку украшением мегаполиса, и многое другое.

Ужесточение кредитной политики
Что касается банковских структур, то в современной ситуации основные игроки: как государственные, так и крупные частные банки — с рынка не уходят. Следовательно, нельзя утверждать, будто процесс кредитования сворачивается, считает вице-президент — управляющий филиалом «Газпромбанка» в Новосибирске Намжил Урбанаев. Скорее, меняются правила игры: ужесточаются требования к заемщикам — как к корпоративным клиентам, так и физическим лицам, в том числе по ипотечным программам.

Хотя кредиторская задолженность населения растет как снежный ком, основные проблемы возникают в сфере потребительского кредитования. Ипотечные заемщики, напротив, традиционно считаются самыми надежными, стабильными банковскими клиентами, которые принимают решения взвешенно и преследуют серьезные цели. Представители банков выразили надежду, что время расставит точки над i, население будет ориентироваться именно на долгосрочное заимствование и количество ипотечных заемщиков прирастет.

Экономические трудности, безусловно, потребуют более осмотрительных подходов к выбору застройщиков как со стороны граждан-инвесторов, так и со стороны кредитных организаций. Можно ли определить степень надежности компании, спрогнозировать риски, предвидеть, стоит ли доверять застройщику деньги дольщиков, предоставлять кредиты?

Александр Ушков, заместитель начальника департамента проектного и структурного финансирования ОАО «Газпромбанк», рассказал, что сравнительно недавно на рынке появилась еще одна, очень интересная форма взаимоотношений банков и застройщиков — проектное финансирование строительных комплексов. Этот вид сотрудничества обещает стройфирмам большие преимущества, в частности дает возможность своевременно финансировать все виды работ. Крупный кредит позволит строить стабильно, в полной уверенности, что, вопреки любым перипетиям, объекты будут выполнены в срок и переданы покупателям.

Так как проектное финансирование предоставляется лишь при наличии у застройщика полного комплекта исходно-разрешительной документации, для дольщиков это может стать дополнительной гарантией и сигналом, что фирма находится под особым наблюдением.

— Чтобы определить надежность компании, обращайте внимание на наличие у нее партнерских отношений с подрядными организациями и кредитующими банками, — посоветовала Инна Беличенкова. — Не важно, как долго компания зарегистрирована на рынке. Важно — сколько квадратных метров она сумела построить, какие жилые комплексы ей удалось реализовать, ведь это фактическая работа.

ПРЯМАЯ РЕЧЬ
Александр УШКОВ, заместитель начальника департамента проектного и структурного финансирования ОАО «Газпромбанк»:
— Проектное финансирование начинается с оценки бюджета проекта. Для этого мы привлекаем независимых экспертов — как банковских специалистов, так и строителей. Открывая финансирование, банк предусматривает кредитный лимит, покрывающий сто процентов расходов на строительство. Это позволит избежать ситуации, когда компания из-за дефицита средств не может реализовать проект в рамках согласованного бюджета. В дальнейшем банк будет контролировать целевое использование капитала, периодически проводить мониторинг и отслеживать, как идет строительство, правильно ли соблюдаются проектные решения. Любое отклонение — сигнал для того, чтобы на ранней стадии применить корректирующие механизмы и не допустить проблем.

КОММЕНТАРИИ
Быстро — значит, выгодно
Марко ФЕРРАРИО, президент Департамента жилищного строительства, городского развития и реконструкции Палаты экспертов Европейского союза, архитектор-урбанист, специализирующийся на планировании новых агломераций социального жилья:
— Мы должны понимать, что дом является для нас продолжением нашего тела, условием нашей счастливой жизни. И нам нужно четко понимать, что мы достойны хорошего жилья и должны бороться за него. Здесь интересы строителя и наши интересы не всегда пересекаются. Если нам важно, какой нам нужен дом, то для строителя важнее какие-то экономические показатели.

Проекты малоэтажного строительства развивались у вас по очень замедленной схеме. Скажем, отстраивалось десять домов, они продавались, и за их счет отстраивалось еще двенадцать. Потом они продавались, и на этом отстраивалось еще пятнадцать. Такой подход не всегда эффективен, потому что в конечном итоге он приводит к удорожанию процесса. Когда мы говорим об организации новых агломераций, мы не можем так работать: строить десять домов, ждать покупателей, потом строить еще двенадцать и снова ждать. Мы должны осваивать целый массив и параллельно создавать элементы социальной инфраструктуры, повышая тем самым привлекательность создаваемой агломерации.

Социальные жилищные проекты надо реализовывать комплексно и быстро. Если они полностью выполняются за два-три года, то эффективность и прибыльность увеличивается, потому что 40 или 60 процентов, растянутые во времени, и 15 — 20 процентов, полученные за пару лет, — это несопоставимые вещи. Также не нужно забывать об объемах. Здесь мы строим не одну высотку, а огромное количество домов. Норма прибыли заложена в каждом доме. Поэтому, умножая вот на этот объем, мы получаем хороший экономический результат.


Кризис научил многому
Инна БЕЛИЧЕНКОВА, генеральный директор ЗАО «Строитель»:
— Какие бы изменения в экономике ни происходили, приобретать жилье люди, безусловно, не перестанут — ведь это одна из насущных потребностей. Возможно, будут определены приоритеты по поводу выбора приобретаемых жилплощадей, например в части их размеров. Но сегодня снижения спроса мы не замечаем.

Трудности на строительном рынке существовали всегда, и современную ситуацию простой также не назовешь. Однако те компании, которые умеют работать и формировать проекты согласно потребностям рынка, чувствуют себя стабильно. Кризис 2008 года научил нас многому.


Есть над чем поработать
Евгений ПОКРОВСКИЙ, заместитель председателя Законодательного собрания Новосибирской области:
— Среди факторов, влияющих на цену квадратного метра, в первую очередь необходимо отметить стоимость технических условий, которая повышается с каждым годом, хотим мы этого или не хотим. Я имею в виду стоимость теплоносителей, водоносителей и канализования. Хотя выдача технических условий в Новосибирске сегодня происходит более упорядоченно, чем раньше, нам еще есть над чем поработать.

Так как стоимость стройматериалов возрастает незначительно, не думаю, что в связи с санкциями квадратные метры заметно подорожают. Линолеум, оконные переплеты, сантехника, трубы — все это производится у нас, в России, в достаточном количестве и ассортименте.


Ипотечный бум и новые правила
Намжил УРБАНАЕВ, вице-президент — управляющий филиалом ОАО «Газпромбанк» в Новосибирске:
— Что касается финансирования проектов и кредитования населения на приобретение жилья, рынок вносит определенные изменения в правила игры. Мы не предполагаем корректировку объемов выдачи кредитов в сторону снижения и работаем в обычном режиме.

Однако если в первом полугодии в стране отмечен настоящий ипотечный бум, в ближайшее время таких темпов прироста кредитных портфелей, скорее всего, не будет. Возможны определенные ужесточения требований к заемщикам, но в целом финансирование строительной отрасли продолжится. Так, по-прежнему действуют все программы по кредитованию физических лиц.


Оптимально: развивать стройиндустрию и давать дешёвые кредиты
Майис МАМЕДОВ, генеральный директор ГК «Первый строительный фонд», депутат Законодательного собрания Новосибирской области:
— Сегодня стоимость строительства жилья по Новосибирску колеблется в пределах 35 — 40 тысяч рублей за квадратный метр. В случае предоставления земельного участка бесплатно — до 28 тысяч рублей. Однако даже на старте проекта сложно прогнозировать себестоимость строительства готового квадратного метра, а тем более удержать эту цифру до ввода в эксплуатацию.

Ведь нам приходится пока завозить стройматериалы из других регионов, покупать земельные участки. Кроме того, застройщикам необходимы свободные энергетические мощности для освоения новых участков, а также строительства жилья на месте ветхих и аварийных зданий. Это тоже стоит денег.

В наших силах снизить стоимость строительных материалов, если возводить заводы по их производству. Хотя кредиты сегодня стоят не меньше, даже успешному предприятию сложно «дышать», выплачивая их. Поэтому сроки окупаемости любого нового завода в строительной сфере составляют сегодня 15 — 20 лет. Таких предприятий нужно не один-два, а десятки.

Придется решать вопрос с кадрами. Про потребность дешевых кредитов я уже сказал. Добавлю, что, сегодня взяв кредит в миллиард рублей под 15 процентов годовых, мы вынуждены оплачивать банку ежегодно по 150 — 200 миллионов. За рубежом строители берут кредиты под два процента годовых. Это неизбежно отражается на разнице в стоимости квадратного метра жилья у нас и в Европе.


ЦИФРА
За девять месяцев 2014 года в Новосибирске сдано в эксплуатацию более 900 тысяч квадратных метров жилья, из которых только 17,52 тысячи приходится на малоэтажку.

ФАКТ
Значительная часть новостроек областного центра — 39 % — относится к монолитному и сборно-монолитному домостроению. Удельный вес кирпичных домов — 29 %, каркасных — 17 %, панельных — 15 %

Вам было интересно?
Подпишитесь на наш канал в Яндекс. Дзен. Все самые интересные новости отобраны там.
Подписаться на Дзен

Новости

Больше новостей

Новости районных СМИ

Новости районов

Больше новостей

Новости партнеров

Больше новостей

Самое читаемое: