Депутат о проблемах выживания ЖСК
Положение жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) всегда было обособленным. Строительство, а впоследствии эксплуатация кооперативного дома велись на собственные средства граждан, а формой управления дома было самоуправление - через собрание и выявление коллективного мнения большинства жильцов. В городе таких домов немало - около 600, и большая их часть построена в 70-80-е годы. Жители кооперативов никогда не получали от государства помощи, если не считать изначального государственного кредита, выданного ЖСК на строительство. Кооперативам практически не выплачивались дотации на содержание домов. Для товариществ собственников жилья (ТСЖ) хотя бы было провозглашено, что дотации им полагаются, хотя получить «положенное» - это уже из области фантастики.
20-30 лет назад о приватизации не было и речи, все жилье принадлежало государству, то есть всему советскому народу, и никому в отдельности. Получив право строить собственную квартиру, люди считали, что им несказанно повезло, почти как при выигрыше в лотерею автомобиля. Правда, стоимость строящихся квартир «тянула» не на тридцать копеек, но для многих была вполне достижима.
Счастливчики-кооператоры вместе строили, а потом сообща несли расходы на текущее обслуживание и мелкий ремонт. Кооперативное жилье всегда выгодно отличалось от муниципального чистотой и порядком. По большому счету, эти дома были маленькими островками «светлого будущего» в части содержания жилья. Но прошли десятилетия. Постарели люди, большая часть жильцов достигла пенсионного возраста, снизился их достаток, изменилась возможность платить за содержание жилья. Годы оставили свой след не только на людях, но и на домах. Пришло время (как всегда, совсем не вовремя) больших расходов: надо менять трубы водоснабжения и отопления, заменять лифты, капитально ремонтировать или заменять кровлю. Содержанием зданий в кооперативах всегда занимались энтузиасты-самоучки, эти дома стали «зоной риска» более, чем муниципальные такого же возраста.
А кто может помочь?
В первую очередь ЖСК обращаются за помощью в районные администрации. И многие кооперативы предлагают вполне разумные вещи: «Помогите нам получить льготный кредит на капитальный ремонт, поучаствуйте в ремонте «на паях» с жителями, используйте нашу рабочую силу». «Посаженная» на скудное бюджетное финансирование, районная власть вынуждена, в лучшем случае, отмалчиваться.
Я уверен, что спасти ЖСК может только последовательная социальная программа: нужно обследовать состояние и провести инвентаризацию неисправностей, определить сроки и стоимость ремонтов, а в завершение провести по жесткому графику сами ремонты. Средства на реализацию такой программы город и жители должны изыскивать совместно. Убежден, что при муниципальном заказе на ремонт кооперативных домов и при финансировании «в складчину», подрядчики выстроятся в очередь.
Следует отметить, что некоторые трудности выживания сегодняшних ЖСК созданы искусственно, в том числе из-за введения непродуманных законодательных актов. Подтверждение? Пожалуйста - недавний пример судебного иска нескольких членов кооператива к своему ЖСК. Поводом к такой борьбе за «справедливость» послужило решение городского Совета (N 97 от 22.01.98), утвердившее Правила предоставления коммунальных услуг в Новосибирске и форму Типового договора на предоставление коммунальных услуг. И дело не в том, что Правила совсем плохие или что ЖСК не обеспечивает жителей своего дома водой или теплом. Проблема вызрела из одной-единственной фразы, «вкравшейся» в текст решения горсовета: «Жилищно-эксплуатационные организации всех форм собственности до 01.07.98 г. должны заключить с потребителями договоры на предоставление коммунальных услуг».
Причиной судебного иска нескольких граждан стало не то, что их не обеспечивают коммунальными услугами, а то, что к ним не пришел их кооператив с предложением заключить договор. Логика граждан была проста: если в сроки, указанные в решении горсовета, с ними не подписали договор, значит, нарушили их права. А раз так, то борцы за права «себя любимых» посчитали, что они не только вправе потребовать компенсацию морального ущерба, но вдобавок ко всему могут не платить за услуги, которые все-таки потребляли.
Поскольку в последнее время я часто выступал с соображениями о необходимости заключать договоры, о совершенствовании их содержания, постольку пройти мимо этого прецедента я не смог. По сути взаимоотношений необходимость в заключении договора есть для тех потребителей коммунальных услуг, что проживают в муниципальном жилищном фонде. Муниципальные жилищные организации и граждане-потребители находятся как бы по «разные стороны баррикад», они - «посторонние» друг для друга. Их взаимоотношения не могут строиться иначе как на основе договора, который определяет «встречные» права и обязанности. Совсем иное дело - жители кооперативных домов. Члены кооператива, ими же и созданного, по сути имеют свою организацию для решения всех вопросов жизни дома, в том числе и обеспечения коммунальными услугами. Права и обязанности кооператива (или ТСЖ) и его членов прописаны в уставе, который принимается на общем собрании. Так зачем же еще договор, если в уставе уже сказано, что кооператив обязан обеспечить своих членов коммунальными услугами, а те, в свою очередь, обязаны за них платить?
Предъявив иск кооперативу, требуя возмещения «морального ущерба», предприимчивые граждане фактически предъявили иск своим же соседям по дому. Ведь никаких других источников доходов, за счет которых такой иск может быть удовлетворен, кроме взносов членов кооператива, у ЖСК нет. Толчком к такой «плодотворной идее», отнявшей массу времени и нервов у председателя и бухгалтера ЖСК, стала непродуманность формулировок в городском нормативном акте. Мысль о том, что «правила предоставления коммунальных услуг обязательны для соблюдения жилищными организациями, управляющими жилищным фондом всех форм собственности», городские чиновники заменили «обязательностью заключения договора». Результат непродуманности местного нормативного документа хоть и не плачевный, но, во всяком случае, не радостный.
Гораздо хуже обстоят дела с собственными нормативными актами ЖСК. За последние годы ситуация с кооперативами серьезно изменилась. Жилищно-строительный кооператив как форма собственности на жилье перестал существовать. По действующему законодательству, собственность на дом в целом и отдельные квартиры перешла от кооператива к его членам. Тут все просто. Если пай члена кооператива выплачен полностью, то квартира стала его собственностью, и, кроме того, на праве общедолевой собственности ему стала принадлежать часть общего имущества жилого дома. То есть по сути кооперативный дом стал кондоминиумом - совместной собственностью. Этот факт подтверждается и тем обстоятельством, что действие федерального Закона «О товариществах собственников жилья» распространяется на ЖСК.
Согласитесь, де-факто кооператив как юридическое лицо перестал быть собственником жилищного фонда, он превратился в организацию, объединяющую собственников и согласующую их интересы в отношении управления общей собственностью. Устарели не только документы, но и сами «правила жизни», которыми должны руководствоваться жители кооперативных домов, и прежде всего - устав. Он уже не соответствует ни фактической деятельности, ни изменившемуся законодательству, ни новому статусу своих членов. Считаю, это - забота городских правоведов: предложить недорогую процедуру перерегистрации для ЖСК (что сделал Омск), чтобы не путались жители, чиновники и налоговики, где тут какая кооперация.
Новой, зачастую непосильной проблемой для ЖСК и ТСЖ стало требование по лицензированию эксплуатации инженерных систем. Это не только дополнительные расходы за саму лицензию, но и на обучение персонала и председателя правления. Если бы в районах были «живые» службы заказчика без стремления «ободрать» клиента наподобие липки, объединения собственников просто передали бы им лицензируемую часть работ по дому. Увы, таковых нет.
Жизнь «вне закона» добавляет проблему при смене собственников на квартиры. Раньше, когда квартира была собственностью кооператива, выезжающему из дома жильцу выплачивался его денежный пай, а судьбой квартиры распоряжался кооператив. Теперь все изменилось. Собственнику не нужно согласие ЖСК на продажу квартиры. Вроде бы это хорошо для человека, продающего свою собственность. А для кооператива и дома в целом? Часто такая «несогласованная» продажа оборачивается негативными последствиями. Люди, вступившие в кооператив многие годы назад, в момент его создания были объединены задачей строительства дома. Потом они долгие годы привыкали жить вместе, нести сообща расходы, поддерживать порядок в доме. Новые жильцы - чаще всего люди другого поколения, с другими взглядами на жизнь и финансовыми возможностями. Они уже не могут или не хотят «вписываться» в сложившиеся отношения. Проявляется это обычно в нежелании «новичков» платить за содержание мест общего пользования в доме.
«Философия» такой позиции проста: «Я купил квартиру, заплатил за нее деньги, она моя, и я никому ничего больше не должен». А заодно уж не платят и за коммунальные услуги. Беда в том, что владельцы квартир воспринимают свою собственность только «в пределах родных четырех стен», и отказываются считать себя причастными к тому, что находится за входной дверью. Тут срабатывает наше привычное - «если общее, то ничье». Дальнейшая цепь рассуждений выстраивается легко: «Ничье, значит и не мое. А раз не мое, то ответственности, в том числе финансовой, нести не буду». Такие мыслепостроения оказались подобны инфекционной болезни. Взращенные «новоиспеченными» жителями кооперативных домов и домов-новостроек, в которых застройщиками были созданы товарищества собственников жилья, они медленно, но верно стали распространяться среди тех, кто приватизировал свои квартиры в муниципальном жилищном фонде. И дело здесь не только в юридической неграмотности людей. Думаю, для некоторых показалось очень удобным не желать быть грамотным в вопросе, чреватом денежными расходами. Ну-ка, попробуйте доказать такому «хозяину жизни», что у него, помимо квартиры, есть еще и общедолевая собственность, а значит, есть и обязанность её содержать!
Что особенно обидно, не платят чаще всего не потому, что не могут, а потому, что не хотят. Наше законодательство до сих пор не предлагает действенного механизма для борьбы с такими «идейными» неплательщиками. Теоретически путь понятен, но на практике судебные решения претворяются в жизнь сложно.
Для муниципального фонда 5-7% неплатежей - привычная цифра, заложенная в расчеты, «размазанная» по большому объему фонда и огромным суммам. Но вот если в ЖСК или ТСЖ не заплатят одна-две квартиры - это уже целое бедствие. Ведь здесь все просчитано до копейки. Любой неплатеж или его задержка потянут за собой либо штрафы со стороны поставщиков воды и тепла, либо невыполнение запланированных работ.
Убежден, что пройдет совсем немного времени, и решение проблемы неплатежей за коммунальные услуги будет найдено. Правда, боюсь, решат ее не в пользу неимущего большинства горожан. Но как быть с монополистами? «Правила предоставления коммунальных услуг» делают жилищные организации единственным ответственным за их качество, это относится и к ЖСК и ТСЖ. Совершенно очевидно, что ответственность перед потребителями должны нести не только жилищники, но и монополисты. Достичь такого перераспределения ответственности можно только через нормальные договоры. В противном случае, все будет идти, как идет, - коммунальщики будут безнаказанно подставлять жилищников. Здесь прецедент уже есть. Недавно районный суд вынес положительное решение по иску к районному УЖХ о взыскании штрафа и компенсации морального ущерба жительнице города, у которой на протяжении трех месяцев не было горячей воды.
Считаю, что власти города должны «повернуться лицом» к домам ЖСК, помочь жителям нашего города сохранить свои крыши над головой. Никто никогда не обследовал эти дома, ремонты выполнялись кустарными способами, не выделялись дотации и не оказывалась никакая помощь, кроме контроля подготовки систем отопления к зиме. Старая истина о том, что рвется там, где тонко, в данной ситуации, безусловно, верна. Катастрофы в Новосибирске никому не нужны!
депутат Новосибирского областного Совета
